Smuthul for boligejerne er åbent igen

04-07-14 16:21 | Bolig

De lange boligrenter er steget lidt de seneste dage. Normalt plejer stigende renter at være dårligt nyt for boligkøberne, men fordi vi står lige foran et serieskift af realkreditobligationer, er der faktisk tale om, at de stigende renter åbner for et ellers lukket smuthul for boligejere, og gør det billigere at låne.

De faldende kurser betyder nemlig, at den ellers lukkede 30-årige 3 pct. obligation med afdrag og med udløb i 2044 igen er åben for udstedelse, da den lukkede i en gennemsnitskurs på 99,97 i går torsdag den 3. juli.

Var obligationen ikke åbnet, havde boligejere, som stod og skulle optage et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag i stedet måtte optage det i de nye 2047 serier til kurs 98,6. Den bedre kurs på de gamle 2044 obligationer frem for de nye 2047 obligationer betyder, at boligejerne sparer 14.000 kr. på hovedstolen og 130 kr. i månedlig ydelse efter skat.

Så meget betyder rentestigningen for boligejernes pengepung

Står man og skal optage et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag, kan man enten gøre det i den nuværende 2044 serie, eller i den nye 2047 serie, som bliver toneangivende, når realkreditinstitutterne lukker de nuværende 2044 serier ved udgangen af august.

Vælger man et lån på 1 mio. kr. i 2044 serien, ligger kursen på 99,9. Det betyder, at man får en restgæld på 1.025.000 kr. og en månedlig ydelse efter skat på 3.860 kr.

Vælger man i stedet et lån i 2047 serien, hvor kursen ligger i 98,6, får man en restgæld på 1.039.000 kr. og en månedlig ydelse på 3.910 kr.

Ved at vælge et lån i 2044 serien frem for 2047 serien får man altså en gæld, som er 14.000 kr. lavere og en månedlig ydelse efter skat, som er 130 kr. lavere. På den baggrund, er det nok de færreste boligejere med præference for et fastforrentet lån, som ærgrer sig over de stigende renter.

Hvordan kan stigende renter være en fordel for boligejerne?

De seneste uger har vi været i den situation, at den toneangivende 3 pct. obligation (med udløb i 2044) har været lukket. Normalt plejer en lukning at betyde, at realkreditinstitutterne åbner en ny serie med en lavere kuponrente, hvilket i dette tilfælde ville være en 2,5 pct. obligation.

Men eftersom realkreditinstitutterne skal skifte serier hvert tredje år, og eftersom det næste serieskift falder ved udgangen af august, har realkreditinstitutterne i stedet valgt at tage den nye 3 pct. obligation med udløb i 2047 i brug allerede nu som erstatning for den lukkede 3 pct. obligation med udløb i 2044.

Dermed er der ikke kommet en ny og billigere obligation på banen, som resultater ville have været, hvis realkreditinstitutterne havde åbnet en 2,5 pct. obligation, men derimod et dyrere alternativ, idet den nye 3 pct. obligation med udløb i 2047 handler til en lavere kurs end den nuværende 3 pct. obligation med udløb i 2044.

Baggrunden for, at realkreditinstitutterne valgte ikke at åbne en 2,5 pct. obligation var, at de ikke forventede, at de kunne nå at udstede nok 2,5 pct. obligationer, til at serien kunne blive stor nok til at risikoen for indlåsningseffekter kunne minimeres. Det gjorde i ret i, eftersom renten nok engang er steget, og kurserne faldet.

Dermed står man i den noget paradoksale situation, at boligejere, som står og skal optage et fastforrentet lån, bør glæde sig over de seneste dages rentestigning. Rentestigningen betyder nemlig, at de kan finansiere deres bolig for et lavere beløb hver måned, end hvis renten havde været lidt lavere.

Baggrunden for rentestigningen

Rentestigningen er ikke stor, og skal derfor fortolkes varsomt. Vi vurderer dog, at stigningen primært kan tillægges den positive arbejdsmarkedsrapport, vi fik fra USA i går. Rapporten viste nemlig, at der var blevet skabt betydeligt flere nye jobs, end selv de mest optimistiske analytikere havde turdet tro på. De gode arbejdsmarkedstal gik stik imod de dårlige nøgletal, vi ellers har fået om amerikansk økonomi på det seneste, og som ellers har sendt renterne ned, og på den baggrund var det kun naturligt, at renterne rettede sig noget op igen. Fremgangen i den amerikanske økonomi går måske ikke så langsomt som nogle ellers havde frygtet.

Lise Nytoft Bergmann
Boligøkonom, Chefanalytiker