Nordea Kredit tilbyder 2,5 pct. lån

15-08-14 13:30 | Bolig

I tirsdags udsendte Nordea Kredit en fondsbørsmeddelelse om, at vi havde åbnet en 30-årig 2½ pct. obligation med afdrag. Vi meddelte dog samtidigt, at vi gerne ville se tiden lidt an, hvorfor vi havde besluttet endnu ikke at udstede lånetilbud i serien. Åbningen skulle derfor ses som et beredskab til, at vi kunne handle hurtigt, såfremt markedssituationen og vores vurdering af fremtiden ændrede sig.

Det mener vi, er tilfældet nu, og på den baggrund vil boligejerne nu kunne optage et 30-årigt fastforrentet lån med en rente på 2½ pct. i Nordea Kredit.

De seneste dages markedsudvikling

I løbet af de seneste dage er renten faldet. Det har betydet, at den 30-årige 3 pct. obligation med afdrag i går torsdag den 14. august landede på en gennemsnitskurs over 100, og at vi i dag fredag den 15. august ikke kan udstede lån i serien. Dagens handelstal tyder på, at det samme vil gøre sig gældende på mandag den 18. august.

Vi forventer, at situationen vil fortsætte i den kommende tid, og har derfor besluttet, at begynde at udstede lån i 2½ pct. obligationen.

Rentefaldet er en følge af de seneste dagens skuffende nøgletal. Det gælder ikke mindst gårdsdagens BNP-tal for euro-zonen, som viste en uændret vækst i euro-landende og en direkte negativ vækst i Tyskland i forhold til kvartalet forinden. Vi vurderer, at den lavere vækst skyldes opbremsningen i USA og Kina i 1. kvartal samt den stærke euro og den geopolitiske usikkerhed, som har påvirket erhvervstilliden og gjort virksomhederne mere forsigtige med investeringer.

Med en vækst i eurozonen på 0 pct. i 2. kvartal af 2014 og 0,2 pct. i 1. kvartal af 2014 betyder det, at væksten i 3. og 4. kvartal skal lande på 0,5 pct., før ECB’s vækstskøn nås. Det vurderer vi ikke er realistisk, hvorfor vi forventer, at ECB vil være nødsaget til at nedjustere sit vækstskøn for 2014. På den baggrund forventer vi, at ECB at være nødsaget til at supportere det økonomiske klima i længere tid end hidtil forventet med fortsat lave renter til følge.

Boligejere med 4 pct. lån har mulighed for at konvertere

I Nordea Kredit har vi udstedt lange fastforrentede 4 pct. lån med afdrag for ca. 9 mia. kr. De boligejere har nu mulighed for at konvertere til et nyt 30-årigt 2½ pct. lån.

Gevinsten ved at konvertere vil afhænge af flere faktorer. Generelt kan man dog sige, at jo højere optagelseskurs, jo kortere tid til næste opsigelsesfrist, jo større rentestigning i de kommende år og jo større lån – jo større vil konverteringsgevinsten også blive.

Kursen på et 30-årigt 2½ pct. lån ligger i øjeblikket på 96,3. Nedenfor har vi vist et eksempel på en konvertering fra et 4 pct. lån på 1 mio. kr. med afdrag og en restløbetid på 26 år til et tilsvarende 2½ pct. lån.

Tabel 1: Restløbetiden på de 26 år holdes konstant
Med afdrag    Ydelse       Afdrag             Restgæld
4,0%                 4.410         1.840           1.000.000
2,5%                 4.290         2.430           1.065.000
Ændring            (120)          590                 65.000

Beregningen viser, at boligejerne vil spare 120 kr. på den månedlige ydelse efter skat. Samtidig vil de afdrage 590 kr. mere hver måned, end de gør i dag. Ulempen ved konverteringen er, at restgældenden stiger med 65.000 kr.

I det værst tænkelige tilfælde, dvs. hvor de lange renter fortsætter med at falde, vil det tage ca. 7½ år, før boligejeren er bedre tjent med sit nye 2½ pct. lån end med sit nuværende 4 pct. lån. Bliver renten på det nuværende niveau, vil boligejeren være bedre stillet med sit nye 2½ pct. lån efter godt 3 år. Stiger renten, vil boligejeren næsten omgående være bedre tjent med sit nye 2½ pct. lån end sit nuværende 4 pct. lån.

Mulighed for flere skillinger

I den ovenstående beregning er der taget udgangspunkt i, at boligejeren konverterer fra et 4 pct. lån med en restløbetid på 26 år til et nyt 2½ pct. lån med en tilsvarende restløbetid. Vælger boligejerne i stedet at forlænge restløbetiden til 30 år, har boligejeren mulighed for at få flere penge til sig selv hver måned. Ulempen er, at afdraget falder, og at der vil gå flere år, før boligejeren er gældfri.

Tabel 2: Boligejeren forlænger løbetiden fra 26 år til 30 år
Med afdrag      Ydelse       Afdrag       Restgæld
4,0%                  4.410          1.840       1.000.000
2,5%                  3.850          2.000       1.065.000
Ændring             (560)           160              65.000

 

Lise Nytoft Bergmann
Boligøkonom, chefanalytiker