Rentetilpasningsauktionen slut – øv til F1-lånerne

Lise Nytoft Bergmann
Lise Nytoft Bergmann
28-08-14 11:52 | Bolig

I Nordea Kredit har vi netop afsluttet vores auktion for rentetilpasningslån, der skal have ny rente pr. 1. oktober 2014. Og det med et glædeligt resultat til følge.

Den endelige rente på et F1-lån landede nemlig på bare 0,54 pct. (inklusive kursskæring), hvilket er marginalt lavere end ved auktionen for ét år siden, hvor F1-renten landede på 0,56 pct. boligejerne kan dermed glæde sig over endnu et år med meget lav ydelse på deres realkreditlån.

F1-lånerne kan dog kun glæde sig ubetinget, hvis de er i selskab med andre boligejere, som også har et F1-lån. For sammenligner vi ydelsen på et F1-lån med ydelse på de øvrige rentetilpasningslån, så viser det sig nemlig, at F1-lånet kommer dyrt ud af sammenligningen.

Auktionens resultater (inklusiv kursskæring)
F1-lån = 0,56 pct.
F2-lån = 0,42 pct.
F3-lån = 0,49 pct.
F4-lån = 0,61 pct.
F5-lån = 0,76 pct.

F1-lånerne får højere ydelse end næsten alle andre rentetilpasningslånere

De boligejere, som får den højeste ydelse næste år, bliver boligejere med F1-lån. Tager man nemlig udgangspunkt i en boligejer, som optog et lån for ét år siden, og som derfor har en restløbetid på 29 år og en restgæld på 1 mio. kr., så vil hans ydelser se ud som nedenfor, afhængig af hvilket lån han har valgt i de kommende år:

Med afdrag:
F1-lån: 3.449 kr. (heraf afdrag på 2.662 kr.)
F2-lån: 3.429 kr. (heraf afdrag på 2.708 kr.)
F3-lån: 3.386 kr. (heraf afdrag på 2.681 kr.)
F4-lån: 3.406 kr. (heraf afdrag på 2.635 kr.)
F5-lån: 3.432 kr. (heraf afdrag på 2.579 kr.)

Uden afdrag:
F1-lån: 935 kr.
F2-lån: 869 kr.
F3-lån: 852 kr.
F4-lån: 919 kr.
F5-lån: 1.002 kr.

Øv at være F1-låner med mindre man tror på yderligt faldende renter

Boligejere med F1-lån vil således skulle betale den højeste ydelse af alle boligejere med rentetilpasningslån i det kommende år. Eneste undtagelse er, at boligejere med et afdragsfrit F1-lån vil få en lidt lavere ydelse end boligejere med et tilsvarende F5-lån. Men så har de altså også kun en 1-årig sikkerhed mod rentestigninger, mens F5-låneren har en 5-årig. Selv boligejere med F4-lån vil slippe billigere.

Tror man derfor på, at renten vil komme til at stige i løbet af de kommende fem år, så er det øv at være F1-låner i øjeblikket. Tror man derimod på, at renten vil fortsætte ned i de kommende fem år, er der stadig mulighed for, at boligejere med F1-lån vil sidde billigst i det, når regnestykket gøre op over en flerårig årrække. I Nordea Kredit tror vi ikke på det scenarie. I stedet forventer vi svagt stigende renter på den mellemlange bane.

Man bliver betalt for at tage en 3-årig sikkerhed frem for en 1-årig

En boligejer med et F1-lån på 1 mio. kr. med afdrag vil slippe med en månedlig ydelse som er ca. 60 kr. lavere end en tilsvarende boligejer med et F1-lån. Hertil kommer, at boligejeren med F3-lånet vil afdrage ca. 20 kr. mere på sit lån hver måned end boligejeren med et F1-lån. Er lånet uden afdrag, vil F3-lånene slippe godt 80 kr. billigere hver måned end F1-lånere.

På den baggrund må man konstatere, at boligejerne nu kan låse renten fast for tre år i stedet for kun et år og samtidigt blive betalt herfor. Det er ikke nogen dårlig handel, synes vi, i det nuværende marked.

Baggrunden for, at F1-renten lander højere end fx F3-renten er, at vi i Nordea Kredit (som i andre realkreditinstitutter) tager en kursskæring på 0,3 pct. i forbindelse med en rentetilpasning. Har man et F1-lån, skal kursskæringen betales hvert eneste år, mens den kun betales hvert 3. år på et F3-lån.

På den måde kan udgiften smørres ud på flere år for F3-lånere, og det er med til at gøre lånet billigere. Samtidigt er bidragssatsen højere på et F1-lån eller et F3-lån.

Oversigt over auktionerne for hele markedet

Auktionen vedrører de ca. 100.000 boligejere og 15.000 erhvervsvirksomheder, som skal have ny rente på deres lån pr. 1. oktober. 2014.

Nordea Kredit har nu afsluttet deres auktion, mens Nykredit/Totalkredit og BRF slutter i morgen fredag den 29/8 og DLR først fredag den 5/9. BRF afholder ikke en egentlig auktion, men sælger deres obligationer løbende i markedet, mens Realkredit Danmark slet ikke afholder auktion, da de ikke har rentetilpasningslån med refinansiering pr. 1. oktober.

Lise Nytoft Bergmann
Boligøkonom og chefanalytiker, Nordea Kredit