Farvel til det afdragsfrie 3 pct. lån med fast rente

29-08-14 16:38 | Bolig

Det 30-årigt 3 pct. lån uden afdrag blev i går handlet til en gennemsnitskurs på 100,23. Dermed er lånet lukket for udstedelse i dag fredag den 29. august. Det er første gang, at renten har været så lav, at det er sket.

Normalt har realkreditinstitutterne to muligheder i den situation. Enten kan de holde hesten i forventning om, at renten snart stiger igen, eller også kan de åbne en ny obligation med en lavere kuponrente – i dette tilfælde 2½ pct. I Nordea Kredit overvejer vi i øjeblikket begge muligheder.

Ikke nogen nem beslutning

Ulempen ved at vente med at åbne en ny 30-årig 2½ pct. obligation er, at vi i den mellemliggende tid ikke har mulighed for at tilbyde boligejerne et fastforrentet lån uden afdrag. Det kan vi ikke leve med på den lange bane. Når situationen dog ikke er akut, så skyldes det, at langt de fleste boliger handles med overtagelse 1 eller flere måneder ud i fremtiden, så boligejerne står sjældent og skal hjemtage et lån på en eksakt dato. Derfor betyder det normalt ikke det helt store, om en given låntype er lukket for en kortere periode. Er optagelsesdatoen vigtig, har boligejerne i mange tilfælde fået et lånetilbud, og med et sådan i hånden kan de stadig optage lån i en serie, selv om kursen ligger over 100. Oven i købet med en kursgevinst til følge.

Ulempen ved at åbne en ny 2½ pct. obligation uden afdrag er derimod, at vi ikke kan være sikre på, at det nuværende renteniveau holder længe nok til, at serien kan vokse sig stor. Dermed kan vi risikere, at serien bliver meget lille med indlåsningseffekter til følge.

En indlåsningseffekt opstår, hvis en enkelt eller få investorer køber hele serien. Derved får de monopol på prisen. I en situation, hvor renten er steget, og boligejerne ønsker at indfri deres lån førtidigt, kan det betyde, at boligejerne får en mindre kursgevinst, end de ellers ville havde fået, hvis serien havde været større og dermed spredt på flere hænder.

Vi kigger dybt i krystalkuglen

I Nordea Kredit har vi endnu ikke besluttet os for, om vi ønsker at åbne et 30-årigt 2½ pct. lån uden afdrag. Men vi har samlet alle gode kræfter for at vurdere den kommende tids renteudvikling. Vurderer vi, at det nuværende renteniveau vil holde ved, kan resultatet blive, at boligejerne får adgang til det bedste afdragsfrie lån med fast rente nogensinde. Nemlig et 30-årigt forrentet lån uden afdrag til en rente på blot 2½ pct.

Samtidig vil en eventuel åbning betyde, at mange af de boligejere, som i dag sidder med et fastforrentet lån 4 pct. lån uden afdrag får mulighed for at konvertere. Ved en restløbetid på 26 år og en restgæld på 1 mio. kr., vil boligejerne kunne spare 710 kr. hver måned ved uændret løbetid. Det gælder ved en forventet åbningskurs på 96,2. Ulempen er, at restgælden stiger med ca. 65.000 kr. I løbet af ca. 7 år vil boligejeren dog være bedre tjent med sit nye lån end sit eksisterende, uanset hvad der sker med renten. Stiger renten, vil gevinsten dog være en realitet lang tid inden.

Lise Nytoft Bergmann
Boligøkonom, chefanalytiker