Usædvanlig torsdag for boligejerne

08-05-15 10:00 | Bolig

Det var en usædvanlig torsdag på obligationsmarkedet. Først steg de lange renter mærkbart, hvilket fik kursen bag de lange boliglån til at falde. Ved frokosttid vendte stemningen, og hen over eftermiddagen er en stor del af rentefaldet blevet tilbageført, fortæller boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.

Rentestigningen torsdag formiddag betyder, at det 30-årige 3 pct. lån med 10 års afdragsfrihed er blevet handlet til en gennemsnitskurs på 99,97 og derfor igen vil være åben for udstedelse i dag fredag den 8. maj. Dermed vil morgendagens boligkøbere, der ønsker et fastforrentet lån uden afdrag, have to muligheder – det 30-årige 2,5 pct. lån og det 30-årige 3 pct. lån. Sidstnævnte har ikke været åben siden august 2014.

Det 30-årige 2 pct. er også åbent man handler i så lav en kurs, at man skal tænke sig godt om, før man vælger den version.

- I løbet af torsdag formiddag steg renterne, og det fik kursen på de lange 30-årige realkreditobligationer til at falde med ca. 1,5 kurspoint i forhold til det niveau, markederne lukkede på i går. Efter frokost slog stemningen om, renterne faldt, og kurserne begyndte at igen at stige, om end de ikke helt nåede at indhente hele formiddagens kursfald, forklarer Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit.

Eftersom renten allerede er faldet igen, og eftersom Nordea Kredit tror, at den nuværende rentestigning er overvurderet, forventer Lise Nytoft Bergmann, at gensynet med det 30-årige 3 pct. lån vil være kortvarigt.

Vindere og tabere

- De boligejere, der har haft størst glæde af den seneste uges renteudviklingen, er boligejere, der optog et 30-årigt 2 pct. lån i første halvdel af februar. På det tidspunkt handlede et lån med afdrag nemlig omkring kurs 99,5, mens kursen på versionen med 10 afdragsfrie år handlede omkring kurs 98,5. Nu handler lånene som sagt i kurs 94,5 hhv. 93,3. Det betyder, at de bedst stillede boligejere allerede i dag har mulighed for at høste en kursgevinst på ca. 50.000 kr. pr. lånt million, siger hun.

For andre ser situation midlertidig andeledes ud:

- Ud over investorerne skal rentestigningens tabere findes blandt de boligkøbere, som netop har skrevet under på en bolig, men endnu ikke har hjemtaget deres lån. Boligejere, der har gang i et byggeprojekt, hvor der er bevilliget et forhåndslån, men hvor det endelige realkreditlån endnu ikke er på plads, er også kommet i klemme. Er det er fastforrentet lån, de ønsker, så ender det i hvert fald med, at blive dyrere end først forventet, siger Lise Nytoft Bergmann.

Stop loss strategier styrer markedet
Hårde data forklarer ikke den seneste uges kursfald. Derimod skal forklaringen formentlig findes i markedspsykologien og de potentielt store tab investorerne risikerer. De lange boligobligationer er nemlig kendetegnet ved, at have en høj kursfølsomhed, og det betyder, at kurserne falder voldsomt, når renten stiger.

- For boligejere, der har lån i de 30-årige 2 pct. serier, er de faldende kurser lykken, da det betyder, at de både har håneretten overfor naboen ved at sidde med en lav rente og en lav månedlig ydelse, samtidigt med at de vil kunne indfri deres lån til væsentligt færre penge, end dem de rent faktisk skylder, siger boligøkonomen.

Men i investorkredse er situationen modsat. Der er faldende kurser gift, idet det genererer store kurstab. Derfor gælder det for investorerne om at komme ud af deres positioner i tide, hvis renten begynder at stige, da det (som situationen de seneste dage også viser) kan gå meget stærkt, når stemningen vender. Ingen ønsker nemlig, at det bliver dem, der ligger inde med et værdipapir, der mister meget af sin værdi.