De lange boligrenter falder voldsomt – det 30 årige 2 pct. lån handler i 99,5

02-02-15 14:22 | Bolig

Da Danmarks Nationalbank besluttede at indstille udstedelsen af statsobligationer på ubestemt tid i fredags, reagerede kursen på de lange danske realkreditobligationer stort set ikke på nyheden. Det kan forklares med, at meddelelse kom kort tid inden markedernes lukketid, og at investorerne derfor ikke havde tid nok til at fordøje nyheden. Det gør kurserne til gengæld nu. Og det endda ganske voldsomt.

Så meget betyder det for boligejerne
Stod man i fredags og skulle optage et fastforrentet lån på 1 mio. kr. med afdrag, så hed kursen 97,1, hovedstolen på 1.056.000 og den månedlige ydelse 3.680 kr. Lige nu ligger kursen på 99,5, hovedstolen på 1.029.000 kr. og den månedlige ydelse på 3.600 kr. Det betyder med andre ord, at gælden er faldet med 27.000 kr. og den månedlige ydelse med 80 kr.

Er der tale om et tilsvarende lån uden afdrag hed fredags kurs 96,2, hovedstolen 1.064.000 og den månedlige ydelse 1.560 kr. Nu lyder kursen på 98,3, hovedstolen på 1.042.000 kr. og den månedlige ydelse på 1.530 kr.

De store kursstigninger skal forklares med to forhold. For det første Nationalbankens udmelding i fredags om at de indstiller deres udstedelse af statsobligationer og for det andet, at udbuddet af obligationer er faldet mærkbart, efter at konverteringsinteresserede danskere havde opsigelsesfrist i fredags.

Hvad sker der, hvis den 30-årige obligation ryger over kurs 100?
De voldsomme kursfald betyder, at vi endnu engang står i en situation, hvor kursen på den 30-årige toneangivende obligation med afdrag handler tæt på 100. Ryger kursen over 100 kan realkreditinstitutterne ikke længere udstede lån i serien.

Normalt har realkreditinstitutterne to muligheder i den situation. Enten kan de tilbyde deres kunder et lån i den 30-årige obligation uden afdrag, hvor den afdragsfrie periode kun er på 1 år, eller de kan åbne en ny obligation med en lavere kuponrente.

Vi overvejer stadig mulighederne

I Nordea Kredit overvejer vi i øjeblikket begge muligheder, såfremt kursen på den 30-årige 2 pct. obligation skulle komme over 100.

 

Fordelen ved at vælge den første løsning, dvs. bruge den 30-årige 2 pct. obligation uden afdrag som erstatning for den tilsvarende obligation med afdrag er, at serien allerede er åben, og at risikoen for indlåsningseffekter er lille. Ulempen er, at man må tilbyde boligkøberne et lån til en lidt dårligere kurs end nødvendigt.

 

Fordelen ved den anden løsning, dvs. åbning af en ny 30-årig obligation med laverekuponrente, er, at boligejerne vil kunne få fingre i en historisk lav rente med en meget attraktiv ydelse til følge. Samtidig vil en åbning af en ny obligation betyde, at boligejere med 3 pct. lån vil kunne foretage en attraktiv konvertering. Ulempen ved at åbne en ny obligation er dog, at vi ikke kan være sikre på, at det nuværende renteniveau holder længe nok til, at serien kan vokse sig stor. Dermed kan vi risikere, at serien bliver meget lille med indlåsningseffekter til følge.

 

En indlåsningseffekt opstår, hvis en enkelt eller få investorer køber hele serien. Derved får de monopol på prisen. I en situation, hvor renten er steget og boligejerne ønsker at indfri deres lån førtidigt, kan det betyde, at boligejerne får en mindre kursgevinst, end de ellers ville havde fået, hvis serien havde været større og dermed spredt på flere hænder.