En konverterings-tsunami er på vej. Boligejerne opsiger lån på fuld kraft

16-03-15 9:22 | Bolig

Selv om der fortsat er 7 uger til næste opsigelsesfrist har boligejerne allerede opsagt fastforrentede lån for over 21 mia. kr. Ved de foregående to opsigelsesfrister var der på samme tidspunkt, dvs. 7 uger inden fristen, kun opsagt lån for 5-6 mia. kr. Det tyder alt på, at vi får den største konverteringsbølge i nyere tid.

Figur: Så mange mia. kr. er der opsagt lån for:

Udsigt til den største bølge de seneste 10 år

Det er kun ét kvartal siden, at konverteringsbølgen rullede sidste gang. På det tidspunkt nåede de samlede opsigelser op på 91 mia. kr., hvilket var det største beløb i 10 år. Men nu ser det altså ud til, at den rekord bliver kortvarig.

Konkret forventer vi nemlig, at der vil blive omlagt lån for mellem 100 og 110 mia. kr. ved den kommende termin, og det vil i givet fald være det største beløb siden 1. kvartal 2005.

Får vi ret i vores prognose, vil der være tale om den 3. største konverteringsbølgen, siden mixlånene blev afskaffet i 1993, og der blev åbnet op for låneomlægninger. I givet fald vil den kommende konverteringsbølge nemlig kun blive kun overgået af konverteringsbølgen i 1. kvartal 2005, hvor de 30-årige 4 pct. lån kom på gaden for første gang, og afdragsfriheden tog fart, og 1. kvartal 2003 hvor boligejere med 7 pct. lån fik mulighed for at lægge om til enten 30-årige 5 pct. lån eller 20-årige 4 pct. lån.

Hvorfor er bølgen så stor?

Forklaringen på den store bølge skal givet vis findes i realkreditinstitutternes åbning af 30-årige 2 pct. lån i januar 2015. For selv om de nye 2 pct. serier allerede kom på gaden i starten af januar 2015, mens den seneste opsigelsesfrist først faldt den 30. januar 2015, var der alligevel mange boligejere, der ikke nåede at komme med. Det gælder særligt de boligejere, der havde behov for en ny vurdering af deres bolig, fx fordi de i forbindelse med konverteringen skulle optage et tillægslån eller have tilknyttet eller forlænget deres afdragsfrihed.

De sidste 1½ måned har renterne bevæget sig nogenlunde stabilt, og det har givet mange af de boligejere, der ikke nåede det i første omgang, god mulighed for alligevel at få fingre i et af de rekord billige lån. Fx har kursen på det 30-årige 2 pct. lån med afdrag svinget mellem kurs 97,8 og 99,9 siden starten af februar, mens kursen på det 30-årige 2 pct. lån uden afdrag har svinget mellem 96,7 og 98,9, hvilket i alle tilfælde må betragtes som pæne kursniveauer, at foretage en konvertering på.

Eksempel på konvertering

Har man fx et lån på 1 mio. kr. med afdrag, en kuponrente på 3½ pct. og en restløbetid på 27 år, og konverterer med ned i rente til et tilsvarende 2 pct. lån, så sparer man 190 kr. hver måned efter skat, samtidig med at man afdrager 570 kr. mere. Ulempen er, at restgælden stiger med ca. 43.000 kr.

Ved uændrede renter, vil man være bedre tjent med sit nye 2 pct. lån efter ca. 2½ år, også selv om restgælden stiger, mens man i det værst tænkelige tilfælde, dvs. ved fortsat faldende renter, vil være bedre tjent med sit nye 2 pct. lån efter ca. 5 år. Med mindre man derfor forventer at skulle sælge sin bolig indenfor en kort tidshorisont, vil langt de fleste boligejere, som i dag har et fastforrentet lån med en kuponrente på 3½ pct. eller derover, derfor have glæde af at konvertere.

Er lånet uden afdrag ligger besparelsen på ca. 740 kr. om måneden efter skat, mens restgælden stiger med 53.000 kr. Ved uændrede renter vil man være bedre stillet med sit nye lån efter ca. 2½ år, mens man ved faldende renter først vil være bedre stillet med det nye lån efter ca. 5½ år.

Lise Nytoft Bergmann
Boligøkonom