Boligejerne konverterer lån for fuld skrue

20-04-15 14:46 | Bolig

Boligejerne er i øjeblikket ramt af konverteringsfeber, og der er udsigt til, at antallet af konverteringer vil nå op på det højeste niveau i 10 år. De foreløbige tal tyder nemlig på, at der vil blive opsagt lån for ikke mindre end 100-110 mia. kr. ved den kommende opsigelsesfrist den 20. april.

Forklaringen på den store bølge skal givet vis findes i realkreditinstitutternes åbning af 30-årige 2 pct. lån i januar 2015. For selv om institutterne allerede åbnede for de nye 2 pct. lån i starten af januar, var der mange boligejere, der ikke nåede at få papirarbejdet i orden, inden den førstkommende opsigelsesfrist i slutningen af januar. Det gælder særligt de boligejere, der havde behov for en ny vurdering af deres bolig, fx fordi de i forbindelse med konverteringen ønskede et tillægslån eller ny afdragsfrihed.

Boligejerne venter normalt til sidste øjeblik
På nuværende tidspunkt er der opsagt fastforrentede lån for 46,6 mia. kr. til den kommende opsigelsesfrist, som falder fredag den 29. april. Det er væsentligt mere end ved de to foregående kvartaler, hvor opsigelserne på 31,3 hhv. 18,8 mia. kr. på samme tidspunkt dvs. ca. 2 uger før fristens ophør.

Normalt er det sådan, at danskerne venter med at konvertere til sidste øjeblik. Det kan der være et vist rationale i, eftersom boligejerne derved minimerer de den tid, de skal betale differencerenter, og derved også de samlede omkostninger ved at konvertere.

Konverteringsfeberen har sjældent ramt hårdere

Det er kun ét kvartal siden, at konverteringsbølgen rullede sidste gang. På det tidspunkt nåede de samlede opsigelser op på 91 mia. kr., hvilket var det største beløb i 10 år. Men nu ser det ud til, at den rekord bliver kortvarig.

Konkret forventer vi nemlig, at der vil blive omlagt lån for mellem 100 og 110 mia. kr. ved den kommende termin, og det vil i givet fald være den tredjestørste konverteringsbølge siden 1993, hvor de 30-årige lån kom på gaden, og der blev åbnet op for låneomlægninger. I givet fald vil den nuværende bølge kun blive overgået af konverteringsbølgen i 2005, hvor der blev åbnet op for 30-årige 4 pct. lån, og afdragsfriheden tog fart, og 2003 hvor boligejere med 7 pct. lån fik mulighed for at lægge om til enten 30-årige 5 pct. lån eller 20-årige 4 pct. lån.

Der har ikke været noget forgjort ved at vente

De sidste måneder har renterne bevæget sig nogenlunde stabilt, og det har givet mange af de boligejere, der ikke nåede det i første omgang, god mulighed for alligevel at få fingre i et af de rekord billige lån. Fx har kursen på det 30-årige 2 pct. lån med afdrag svinget mellem kurs 97,6 og 99,9 siden starten af februar, mens kursen på det 30-årige 2 pct. lån uden afdrag har svinget mellem 96,6 og 98,9, hvilket i alle tilfælde må betragtes som pæne kursniveauer, at foretage en konvertering på.

Eksempel på konvertering

Har man fx et lån på 1 mio. kr. med afdrag, en kuponrente på 3½ pct. og en restløbetid på 27 år, og konverterer med ned i rente til et tilsvarende 2 pct. lån, så sparer man 220 kr. hver måned efter skat, samtidig med at man afdrager 550 kr. mere. Ulempen er, at restgælden stiger med ca. 36.000 kr.

Ved uændrede renter, vil man være bedre tjent med sit nye 2 pct. lån efter knap 2 år, også selv om restgælden stiger, mens man i det værst tænkelige tilfælde, dvs. ved fortsat faldende renter, vil være bedre tjent med sit nye 2 pct. lån efter knap 4 år. Med mindre man derfor forventer at skulle sælge sin bolig indenfor en kort tidshorisont, vil langt de fleste boligejere, som i dag har et fastforrentet lån med en kuponrente på 3½ pct. eller derover, derfor have glæde af at konvertere.

Er lånet uden afdrag ligger besparelsen på ca. 750 kr. om måneden efter skat, mens restgælden stiger med 48.000 kr. Ved uændrede renter vil man være bedre stillet med sit nye lån efter knap 2 år, mens man ved faldende renter først vil være bedre stillet med det nye lån efter ca. 5 år.