Det kan tage 10 år før huspriserne er tilbage på toppen

29-04-15 15:44 | Bolig

Danmarks Statistik har netop offentliggjort deres månedlige statistik for boligprisudviklingen for februar 2015. Dagens tal viser, at huspriserne steg med 1,0 pct. i februar 2015, mens lejlighedspriserne steg med 2,3 pct. Set over det seneste år er huspriserne steget med 4,9 pct., mens lejlighedspriserne er steget med ikke mindre end 9,7 pct.

- Boligpriserne bevæger sig i øjeblikket fremad i et hastigt tempo. Det er godt for allerede eksisterende boligejere, mens potentielle købere må se i øjnene, at det er blevet dyrere. Udviklingen skal forklares med den stigende beskæftigelse og de lave renter, som gør det muligt for flere at blive kreditgodkendt. Samtidig spiller det en rolle, at boligpriserne er steget næsten vedvarende de seneste år, hvorfor psykologien er vendt, og en overvægt af danskerne igen tror på stigende priser. Det virker i sig selv stimulerende på prisudviklingen.

Der er lang vej tilbage til toppen

En årlig prisstigning på 4,9 pct. for huse og 9,7 pct. for lejligheder må betragtes som et flot afkast. På trods af det, er der ikke grund til misundelse. I hvert fald ikke over for de boligejere, der købte på toppen i 2006/2007. Der er nemlig stadig lang vej tilbage, før boligerne igen kan sælges til den samme pris som på toppen.

På nuværende tidspunkt handles huse til 11,5 pct. under pristoppen i 2007. Det svarer til, at en bolig, som kostede 1 mio. kr. i maj 2007, nu koster 884.700 kr. Fortsætter den nuværende prisstigningstakt på 4,9 pct. om året i de kommende år, så betyder det, at det vil tage 2,5 år, før huset igen kan sælges for 1 mio. kr.

Hverken vi i Nordea, vismændene eller regeringen forventer dog, at huspriserne vil fortsætte med at stige i det tempo. I stedet ligger de fleste bud på en prisstigning på mellem 2,5-3 pct. om året, omend det er nødvendigt at påpege, at hverken vi i Nordea eller de øvrige prognosemagere udarbejder husprisprognoser, der løber mere end 2-3 år ud i fremtiden. Lægger vi en antagelse om, at huspriserne vil stige med 3 pct. om året ind i beregningseksemplet fra før, så betyder det, at der vil gå 4 år før huset igen vil kunne sælges for den 1 mio. kr., det var værd på toppen. Det betyder, at husejeren vil have haft en periode på 12 år (2007-2019), hvor hans hus har været mindre værd, end den pris det kunne sælges for på toppen. Og det er endda i nominelle priser, dvs. uden at der er korrigeret for inflation.

I reale priser kan det tage 10 år før vi er tilbage på pristoppen

I reale priser, dvs. når der tages hensyn til inflationen, og dermed til, at 1 mio. kr. i 2007 ikke har samme værdi i dag, ser regnestykket værre ud. I reale priser ligger huspriserne nemlig nu 23 pct. under toppen. Det betyder, at et hus, der kostede 1 mio. kr. på toppen i dag kan sælges for 772.800 kr.

Fortsætter huspriserne med at stige i samme tempo som nu, dvs. med 4,7 pct. om året i reale priser (hvilket vi som sagt betragter som usandsynligt), betyder det, at der vil gå 5,5 år, før husejerne igen kan klappe hinanden på skulderen og sige, at deres hus har genvundet sin reale værdi på 1 mio. kr.

Stiger de reale huspriser i stedet kun med 2,5 pct. om året, som de kommende års prognoser ligger op til, vil det i stedet tage 10 år fra nu, før huset igen har indhentet værdien fra sin storhedstid i 2007. Det betyder med andre ord, at de værst stillede boligejere, der købte hus på toppen, vil have oplevet en periode fra 2007-2025, hvor de har måttet indkassere et reelt tab, såfremt de har skullet afhænde deres bolig.

Pas på med at male fanden på væggen

Inden man maler fanden på væggen over de lange fremtidsudsigter en tilbagevenden til tidligere tiders boligprisniveauer kan have, er det værd at huske på, at der i 2007 var tale om en boble, og at bobler i sig selv ikke er eftertragtelsesværdige.

Samtidig er det værd at huske på, at det kun er de færreste boligejere, der rent faktisk købte bolig på toppen. De øvrige boligejere stod på sidelinjen og så til, mens priserne først fløj op og dernæst ned. Dermed kan man ikke sige, at de har lidt et reelt tab, om end mange selvfølgelig har været berørt af nogle bristede forventninger.

Lise Nytoft Bergmann
Boligøkonom, chefanalytiker