Blogi: Asuntomarkkinakello tikittää vastapäivään

20.11.15 13:14 | Talous | Pasi Sorjonen

Mikä on meininki asuntomarkkinoilla? Käykö kauppa? Ovatko asuntojen hinnat terveellä pohjalla?

Tällaisia kysymyksiä kuulemme usein. Haluamme vastata niihin mahdollisimman yksinkertaisesti, havainnollisesti ja helposti ymmärrettävällä tavalla. Juuri tätä tarkoitusta varten kehitimme aivan uuden työkalun, jonka avulla voimme kuvata asuntomarkkinoiden tilaa ja liikettä. Annoimme tälle työkalulle nimeksi Nordean Asuntomarkkinakello. Se kulkee vastapäivään.

Asuntomarkkinakello 11_2015

Asuntomarkkinakello kertoo, ovatko asuntomarkkinat kuumentuneet, jäähtyneet vai normaalit. Se näyttää, mikä on asuntomarkkinoiden tila hintojen ja kauppamäärien valossa, ja mihin suuntaan markkinat ovat liikkumassa.

Hinnoilla on tapana nousta pidemmän päälle. Niiden pitkän aikavälin normaalitason voi tunnistaa lähinnä suhteuttamalla ne johonkin toiseen suureeseen. Me puhdistimme asuntojen hinnat ensin säännöllisestä vuoden sisäisestä kausivaihtelusta ja suhteutimme ne sen jälkeen yleiseen ansiotasoon. Skaalasimme tämän suhdeluvun siten, että se saa aina pitkällä aikavälillä (tässä vuodesta 2005 lähtien) keskimäärin arvon 100. Lopuksi laskimme, kuinka etäällä tämä hintamittari on kulloinkin ollut tuosta satasen keskiarvostaan. Näin pystymme tunnistamaan jaksot, jolloin hinnat vaikuttavat matalilta tai korkeilta verrattuna normitasoon.

Kellon toinen rakennuspalikka on asuntokauppojen lukumäärä. Puhdistimme myös kauppamäärät kausivaihtelusta ja skaalasimme siten, että ne saavat aina keskimäärin arvon 100. Sitten laskimme, kuinka etäällä markkinat kulloinkin olivat tästä keskiarvosta. Näin löysimme jaksot, jolloin markkinat ovat olleet tavanomaista hiljaisemmat tai vilkkaammat. Periaatteessa myös asuntokauppojen määrä voitaisiin suhteuttaa jollakin tavalla, esimerkiksi kotitalouksien lukumäärään tai olemassa olevaan rakennuskantaan, mutta sitä emme ole ainakaan vielä tehneet.

Yhdistetään lopuksi hinnat ja kauppamäärät yhteen ainoaan kuvaan. Mitataan hintoja pystyakselilla ja kauppamääriä vaaka-akselilla. Kuvan origossa eli nollapisteessä sekä hinnat että kauppamäärät ovat täsmälleen pitkän aikavälin keskiarvossaan.

Nyt kuvasta voidaan tunnistaa neljä aluetta. Esimerkiksi ylhäällä oikealla asuntomarkkinat ovat vahvassa vedossa, sillä hinnat ovat tavanomaista korkeammat ja kauppa käy vilkkaana. Vastaavasti vasemmalla alhaalla markkinat ovat jäähtyneet. Hinnat ovat ansiotasoon nähden normaalia edullisemmat ja kauppamäärät ovat painuksissa.

Lopuksi lisätään kuvaan toteutuneet tiedot hintojen ja kauppamäärien kehityksestä. Näemme, että esimerkiksi vuonna 2005 asuntomarkkinat olivat lähellä tasapainoaan. Seuraavina vuosina hinnat nousivat ja kauppa vilkastui, kunnes finanssikriisi jäähdytti markkinat vuosina 2008 ja 2009.

Kuluvana vuonna hinnat ovat laskeneet, mutta kauppa on vilkastunut hieman. Todennäköinen kehityskulku jatkossa on, että kaupan täytyy ensin vilkastua, jotta hinnat voisivat nousta. Kuvaajan pitää siis liikkua ensin oikealle, jotta se voisi alkaa kohota yläoikealle ja kohti ”kuumaa” neljännestä. Niinpä Nordean asuntomarkkinakello kulkee vastapäivään.

Pasin viimeisimmät kirjoitukset

Blogi: Kuuma asuntokauppa?

Asuminen ja lainat Pasi Sorjonen

Seuratessani uutisia ja kuunnellessani kiinteistönvälittäjien ja erilaisten asiantuntijoiden arvioita en voi välttyä saamasta sellaista käsitystä, että asunt...

Blogi: Heinäkuussa vaateostoksille

Talous Pasi Sorjonen

Blogi: Saako koulutusmenoja leikata?

Talous Pasi Sorjonen

Väestön koulutustason kohoaminen viimeisen 50 vuoden aikana vauhditti ennen näkemättömällä tavalla Suomen talouden nousua.