70.000 boligejere snyder sig selv

17-01-14 10:00 | Bolig

70.000 boligejere har fortsat et fastforrentet realkreditlån med en rente på 5, 6 eller 7 pct. Det kan undre, da der kan være mange penge at spare ved at lægge lånet om. Det gælder ikke mindst nu, hvor kursen på det fastforrentede 3½ pct. lån igen er oppe i et attraktivt leje.

Samtidig er timingen optimal, eftersom der kun er 10 bankdage til den næste opsigelsesfrist for boligejernes nuværende fastforrentet realkreditlån, hvorfor boligejerne kan minimere deres differencerenter i forbindelse med konvertereingen netop nu.

Kursen på et fastforrentet lån 3½ pct. lån med afdrag ligger pt. i 99,2, mens kursen på den afdragsfrie version ligger i 97,5.

Så mange danskere har stadig et lån med høj rente

Særligt 5 pct. lånene er fortsat meget udbredte blandt de danske boligejere, mens både 6 pct. lån 7 pct. lån begynder at være en mere sjælden vare. 

På det samlede realkreditmarked er der således fortsat udstedt lange fastforrentede 5 pct. lån for 48 mia. kr., lange fastforrentede 6 pct. lån for 4,6 mia. kr. og lange fastforrentede 7 pct. lån for 0,3 mia. kr. Tilsammen giver det et udestående på 53 mia. kr., hvoraf mange med fordel kan omlægges.

Den gennemsnitlige lånestørrelse på et 5 pct. lån er på ca. 680.000 kr., og eftersom ca. 45 pct. af lånene er på 1 mio. kr. eller derover, må man konstatere, at der fortsat er rigtig mange boligejere, der snyder sig selv for en gevinst. Den gennemsnitlige lånestørrelse på et 6 pct. lån hhv. et 7 pct. lån er på ca. 480.000 kr. hhv. 300.000 kr. og knap 25 pct. hhv. knap 15 pct. af lånene er på 1 mio. kr. eller derover. Det er således blandt boligejerne med 5 % lån, at der er flest, som snyder sig selv for den konverteringsgevinst, de indirekte allerede har betalt for, ved lånets optagelse.

Så mange penge går boligejerne glip af

Ulempen ved at konvertere er, at hvis man i dag har et 5 pct. lån med afdrag på 1 mio. kr., så vil restgælden stige med ca. 29.000 kr., såfremt man konverterer det til et 3½ pct. lån i dag. 

Fordelen er, at den månedlige ydelse falder. Hvor stort ydelsesfaldet bliver, afhænger af den tilbageværende løbetid på lånet. Er restløbetiden fx 25 år falder den månedlige ydelse efter skat fra 4.820 kr. til 4.520 kr., dvs. med 300 kr. efter skat hver måned. Samtidig stiger afdraget med 470 kr. om måneden.

Worst case (dvs. hvis renten falder yderligere), så vil boligejeren først være sikker på, at han er bedre stillet med sit nye 3½ pct. lån end sit nuværende 5 pct. efter ca. 4 år. Bliver renten på det nuværende niveau eller stiger den, vil det tage kortere tid, før konverteringen er en økonomisk succes.

Er lånet uden afdrag stiger restgælden med 48.000 kr. ved en konvertering fra et 5 pct. lån til et 3½ pct. lån, mens den månedlige ydelse falder med 720 kr. ved en restløbetid på 25 år. Worst case vil det tage 5½ år, før boligejeren er bedre stillet med sit nye 3½ pct. lån end med sit oprindelige 5 pct. lån.

Uanset om boligejeren har et lån med eller uden afdrag, er der tale om, at der går kort tid, før det nye lån vil være billigere end det gamle. På den baggrund er det uforståeligt, at der fortsat er så mange boligejere, der vælger at beholde deres gamle højtforrentede lån i stedet for at konvertere det til et nyt og billigere et af slagsen. 

Det gælder ikke mindst, når man også tager i betragtning, at det nye lån vil falde mere i kurs end det gamle, når renten på et tidspunkt stiger igen, og at boligejerne ud over at sidde billigere i det hver måned, dermed også kan positionere sig bedre til at reducere deres restgæld, når renterne på et tidspunkt for alvor begynder at stige igen.

Hvad kan forklare de mange højtforrentede lån

Der kan være flere årsager til, at der fortsat er så mange boligejere med højtforrentede lån. Nogle af de mest oplagte er:

  1. Boligejeren har en forventning om, at renten vil falde yderligere, og ønsker derfor at vente med at konvertere
  2. Boligejeren forventer snart at skulle fraflytte sin bolig, hvorfor en konvertering ikke er attraktiv
  3. Boligejeren kender ikke vilkårene ved en konvertering. Fx kan han tro, at han skal gennem en ny kreditvurdering for at overflytte de resterende afdragsfrie år til det nye lån
  4. Boligejeren ønsker ikke et nyt lån på 30 år og ved ikke, at man godt kan konvertere fra en nuværende restløbetid på fx 25 år til nye 25 år, eller at der også findes en 20-årig 2½ pct. obligation, som også har en attraktiv kurs på 96,8.
  5. Boligejerens lån er for lille til at konvertere (som vist ovenfor gælder det dog langt fra for alle)
  6. Boligejeren er ikke klar over, hvilken obligation, der ligger bag hans lån, og ved derfor ikke, at hans konverteringsmuligheder er attraktive (selv om han formentlig er blevet kontaktet af sit realkreditinstitut)

Lise Nytoft Bergmann
Boligøkonom, Boligøkonom

Flere nyheder

nordea logo

Nordea styrker risikoorganisationen

Pressemeddelelse

Nordeas involvering i Dakota Access Pipeline

Samfundsansvar Nordea

Greenpeace overrakte i dag Nordea et brev om olierørsledningen i USA, Dakota Access Pipeline.

Mere juleforbrug igen i år

Daglig økonomi

Danskerne agter at hæve juleforbruget med omkring 3 pct. i 2016