Juristen om skatt på salg av arvet eiendom

21-10-14 11:48 | Bolig | Personlig økonomi | Pensjon og sparing

I forbindelse med at arveavgiften ble fjernet fra 1. januar 2014, ble det såkalte kontinuitetsprinsippet innført som hovedregel for arv- og gaveoverføringer av fast eiendom. Prinsippet innebærer at en arving eller gavemottaker overtar arvelaters eller givers historiske inngangsverdi til eiendommen. Dette får betydning ved gevinstberegningen ved et senere salg av eiendommen hvis mottaker selv ikke oppfyller kravene til å kunne selge skattefritt.

Skattefrihet ved salg av bolig

For at gevinst ved salg av bolig skal være skattefri må salget finne sted eller avtales minst ett år etter at boligen ble ervervet og eieren må ha brukt boligen til egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget. Et eventuelt tap er bare fradragsberettiget dersom en eventuell gevinst hadde vært skattepliktig. For fullt skattefritak må eieren av boligen ha brukt minst halvparten av bygningen regnet etter utleieverdien, som egen bolig og den øvrige delen må ha vært utleid til boligformål. Har mindre enn halvparten av boligen vært benyttet som egen bolig, er det skattefrihet for den forholdsmessige delen av gevinsten som etter en fordeling basert på utleieverdien faller på selgerens boligdel. For fritidsbolig er kravene til eiertid oppfylt når salget finner sted eller avtales minst fem år etter at fritidseiendommen ble ervervet, og eieren har brukt boligen som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene etter kjøpet eller etter at den ble tatt i bruk. Det finnes ikke tilsvarende regler om skattefrihet ved salg av tomt slik at salg av tomt alltid vil være skattepliktig.

Kontinuitet

Fra 1. januar 2014, ble kontinuitetsprinsippet innført som hovedregel for arv- og gaveoverføringer av fast eiendom. Skattemessig kontinuitet innebærer at arving eller gavemottaker overtar inngangsverdien til arvelater eller giver og at denne legges til grunn ved et senere gevinstoppgjør ved salg av eiendommen. Skattemessig kontinuitet vil typisk bety at den skattepliktige gevinsten blir høyere enn den var etter det gamle systemet da det var diskontinuitet på fast eiendom. Bakgrunnen for dette er at verdistigning i givers eller arvelaters eiertid nå vil komme til beskatning på mottakers hånd med 27% skatt hvis mottaker selger eiendommen uten selv å oppfylle kravene til skattefrihet.

Inngangsverdien på eiendommer som blir mottatt som arv eller gave i 2014, skal føres i en ny post i selvangivelsen for 2014 og må kunne dokumenteres overfor skattekontoret ved forespørsel. Slik dokumentasjon vil typisk være den opprinnelige kjøpekontrakten for eiendommen eller opplysninger fra grunnboken.

Diskontinuitet

Det er gjort unntak fra kontinuitetsprinsippet for boliger, fritidsboliger, gårdsbruk og skogbruk som kunne vært solgt skattefritt av arvelater eller giver på gave- eller dødsfallstidspunktet. Arvingen eller gavemottakeren får i disse tilfellene eiendommens markedsverdi på arv- eller gavetidspunktet som sin inngangsverdi. Det kan være en fordel å kunne dokumentere denne verdien ved en takst eller en verdivurdering av eiendommen med tanke på et mulig fremtidig salg. Videre er det en fordel å ha dokumentasjon på at giver eller arvelater kunne solgt boligen skattefritt.

Ved et senere salg av eiendommen, vil denne nye inngangsverdien bli lagt til grunn ved gevinstberegningen dersom arvingen eller gavemottakeren ikke oppfyller kravene til eier- og botid og følgelig ikke har skattefritak for gevinst/fradragsrett for tap. Fordelen ved diskontinuitet i disse tilfellene er at arvingen eller gavemottakeren slipper å betale skatt av verdistigningen som er oppstått i givers eller arvelaters eiertid – det er kun en eventuell verdistigning etter at arvingen eller gavemottakeren selv har overtatt eiendommen som kommer til beskatning ved et senere salg og da under forutsetning av at eieren ikke oppfyller kravene til å kunne selge skattefritt.

Flere nyheter

Ønsk robotene velkommen

Makroøkonomi

Hva har en farmasøyt, en sikkerhetsvakt og en kjøkkensjef til felles?

Bli med på presentasjonen av neste Nordea Economic Outlook

Makroøkonomi Aktuelt

Meld deg på webinaret og vær blant de første som mottar neste Economic Outlook som publiseres 6. september.

Det lønner seg å investere i kvinnelige ledere

Investeringer og marked

Resultatene er klare: selskaper ledet av kvinner gjør det langt bedre enn markedet.

- Endelig, dette har vi ventet på

Pensjon og sparing