Onko asuntolainalle oikeaa viitekorkoa?

Suomalaiset asuntovelalliset ovat jo puolentoista vuoden ajan havahtuneet siihen realismiin, että myös asuntolainalla on hinta, joka voi muuttua lyhyessäkin ajassa varsin merkittävästi. Moni onkin alkanut miettiä, mikä on paras korko omalle lainalle. Etenkin ensimmäistä asuntoaan ostavien kannattaa tutustua eri vaihtoehtoihin, joita lainaneuvottelussa käydään asiantuntijan kanssa läpi.

Korkomarkkinat ovat kokeneet edellisen 18 kuukauden aikana voimakkaan murroksen, kun poikkeuksellinen nollakorkoaika on muuttunut tavanomaisempaan korkoympäristöön. Siinä rahalla on hinta, joka myös vaihtelee ympäröivän talouden ja odotusten muuttuessa. 

Noin 98 prosenttia kaikista suomalaisista asuntoveloista on sidottu vaihtuvaan korkoon. Vaikka korkosujoaus rajaa koronnousun vaikutusta noin neljänneksellä asuntovelallisilta, edelleen enemmistöllä korko vaihtuu aina korontarkistuspäivänä. Ei ihme, että monet ovat alkaneet pohtia oman asuntolainansa korkoa.

Korkovaihtoehtoja on monia. Tyypillisesti puhutaan vaihtuvasta ja kiinteästä korosta, mutta niiden sisällä on myös valinnan mahdollisuuksia. Vaihtuvan koron osalta asiakas voi valita joko Prime-koron tai sitten 3, 6 tai 12 kuukauden euriborin. Myös kiinteälle korolle löytyy vaihtoehtoja 3−15 vuoden ajanjaksolle. 

Vaihtuvaan korkoon (6 tai 12 kuukauden euribor) saa myös kiinteän koron elementtejä, jos siihen yhdistetään korkosuojaus, joka määrittelee suojauksen aikana maksettavan maksimiviitekoron.

Näin erilaiset korot toimivat

Itselleen sopivaa viitekorkoa valittaessa on tärkeä ymmärtää, miten eri vaihtoehdot poikkeavat toisistaan. Lyhin viitekorko, kolmen kuukauden euribor, tarkistetaan kolmen kuukauden välein. Korko seuraa nopealla sykkeellä markkinoiden liikkeitä ja on tyypillisesti hyvin lähellä Euroopan keskuspankin ohjauskorkoa. 

12 kuukauden euribor puolestaan tarkistetaan vuosittain, jolloin se tuo lyhyempään viitekorkoon verrattuna enemmän vakautta. 12 kuukauden euribor heijastaa myös enemmän markkinoiden odotuksia tulevaisuuden korkokehityksestä ja on tyypillisesti nousevilla markkinoilla korkeammalla tasolla kuin lyhyemmät viitekorot. Tällä hetkellä markkinat odottavat, että Euroopan Keskuspankki aloittaa kesää kohden koronlaskut, joten 12 kuukauden euribor on jo lähestymässä 3 kuukauden euriborin tasoa ja saattaa lähiaikoina mennä sen alapuolelle.

Prime-korko poikkeaa euriboreista siten, että se heijastaa markkinakorkojen liikkeitä viiveellä ja pankki itse määrittää sen tason. Muutoksen tullessa siitä ilmoitetaan aina kaksi viikkoa etukäteen. Prime jää tyypillisesti nousevassa korkomarkkinassa jälkeen markkinoiden liikkeistä ja sama tapahtuu myös laskevassa markkinassa. Primella on siten mahdollisuus tasata korkovaihteluita ja liikkeet ovat myös maltillisemmat kuin vaihtuvissa koroissa.

Ja sitten on vielä kiinteä korko, joka lukitsee tietyn korkotason valitulle ajanjaksolle. Kiinteä korko tuo siten parhaan ennakoitavuuden valitun ajanjakson lainanhoitokuluihin.

Huomioi nämä, kun mietit itsellesi parasta korkoa

Kun on ymmärrys eri korkovaihtoehtojen käyttäytymisestä, lähestytään otsikon kysymystä – mikä on paras korko? Normaalioloissa, kun korkokäyrä on nouseva, tulee lyhyt viitekorko pitkässä juoksussa halvimmaksi, mutta korko voi vaihdella nopeasti. Mitä pidempi koronkiinnitysaika korolla on, sitä pidempään korkotaso on tiedossa. Korkoriskin suojaamisella on kuitenkin myös kustannus, mikä näkyy hieman korkeampana korkotasona pitkällä aikavälillä. 

Tällä hetkellä markkinoilla on pitkälti käänteinen korkokäyrä. Tämä tarkoittaa sitä, että varsinkin pitkät korot ovat alle lyhyiden viitekorkojen. Tässä ympäristössä Prime-korko tai kiinteä korko tarjoaa mielenkiintoisen vaihtoehdon, mikäli markkinoiden näkemys korkotason hitaasta ja loivasta laskusta lähemmäs 3 prosentin tasoa toteutuu. 

Koska parasta yksittäistä korkoa on vähintäänkin haastavaa määritellä, asiakas voi halutessaan pilkkoa lainansa vaikka 2−3 osaan ja valita näille eri korkovaihtoehdot. Tähän voi halutessaan yhdistää myös korkosuojauksen.

Lainaneuvotteluissa vaihtoehdot käydään läpi

On myös hyvä huomata, että asiakastyypistä riippuen vastaus parhaasta korosta voi vaihdella. Esimerkiksi ensiasunnon ostajan ei välttämättä kannata sitoa lainaansa pitkään kiinteään korkoon, koska seuraava muutto tapahtuu tyypillisesti 4−6 vuoden kuluessa. Tässä tilanteessa Prime, 3−5 vuoden kiinteä tai jokin lyhyistä viitekoroista voi olla kannattavin vaihtoehto. Asuntosijoittajan kannattaa puolestaan miettiä tarkemmin kassavirtojen ennakoitavuutta, jolloin pidempi kiinteä korko voi tarjota parhaan lopputuloksen.

Vastaus alkuperäiseen kysymykseen on siis se, että jokaisen asiakkaan kohdalla paras korko perustuu asiakkaan kokonaisvaltaiseen tilanteeseen. Jokaisessa lainaneuvottelussa vaihtoehdot käydään läpi, ja paras ratkaisu on se, minkä asiakas itse valitsee. Kun omaan tilanteeseen sopiva päätös on tehty, voi keskittyä nauttimaan omasta kodista lainanhoitokulujen kehityksen ollessa itselleen sopivalla tasolla.

Lue myös: Ensiasuntoja ostettiin lokakuussa aiempaa enemmän – toimi nyt, jos aiot ostaa