Asuntomarkkinat synkkenivät lokakuussa, kun vanhojen asuntojen kauppamäärät laskivat 23 prosenttia edellisen vuosikymmenen lokakuiden keskiarvoon verrattuna. Uusien asuntojen kauppa on käynyt vielä vanhoja asuntoja heikommin. Nordean tuoreen asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntojen hinnat tulevat Suomessa laskemaan keskimäärin 5 prosenttia ensi vuoden aikana. Suomen asuntomarkkina on kuitenkin vakaa ja suomalaiset ovat varautuneet hyvin talven haasteisiin. Markkinoiden voittajia ovat ensiasunnon ostajat.
Koko vuoden asuntomarkkinanäkymiä varjostaneet korkojen nousu sekä ostovoiman ja kuluttajaluottamuksen heikkeneminen ovat alkaneet näkyä asuntokaupassa. Lokakuussa tapahtui iso notkahdus, jonka myötä vanhojen asuntojen kauppamäärät laskivat Kiinteistövälitysalan keskusliiton mukaan 23 prosenttia edellisen vuosikymmenen lokakuiden keskiarvoon verrattuna, eikä käännettä ylöspäin ole hetkeen näköpiirissä. Koko alkuvuoden osalta kauppamäärät ovat edelleen plussalla edelliseen vuosikymmeneen verrattuna, mutta viimeisen kolmen kuukauden aikana kauppamäärät ovat nousseet ainoastaan pienemmillä paikkakunnilla.
Uusien asuntojen kauppa on käynyt jopa vanhoja asuntoja heikommin, vaikka ne ovat yleisesti ottaen vanhoja asuntoja energiatehokkaampia, ja sitä kautta pienentävät energiakriisin myötä nousseita asumiskuluja. Myymättömiä uusia asuntoja valuu todennäköisesti vuokramarkkinoille, joka on löytämässä tasapainoa.
”Vuokra-asuntojen kysyntä on kasvamaan päin ja vuokra-ilmoitusten määrä on vähentynyt. Kiinnostusta vuokralla asumiseen nostaa se, että vuokrat nousevat omistusasumisen kustannusten nousua vähemmän. Laajamittaista muuttoliikettä omistusasunnoista vuokralle ei ole kuitenkaan tällä hetkellä nähtävissä”, sanoo Nordea Kiinnitysluottopankin johtaja Jussi Pajala.
Suomalaiset ovat varautuneet haastaviin aikoihin
Asuntovelalliset ovat voineet huokaista pienestä helpotuksesta, kun korkomarkkinoilla pitkien ja lyhyiden korkojen nousu on pysähtynyt loppusyksystä. 12 kuukauden euribor tuskin nousee ensi vuonna yhtä voimakkaasti kuin tänä vuonna, ja nousun odotetaan pysähtyvän noin 3 prosentin kohdalla.
Korkojen nousun hidastuminen näkyy asuntomarkkinoilla kuitenkin pääasiassa vasta ensi vuonna ja asuntokaupan raju hiljentyminen ennakoi asuntojen hinnoissa koko Suomen tasolla noin 5 prosentin laskua. Heinä-elokuun aikana hinnat nousivat eniten Hämeenlinnassa ja Rovaniemellä, vähiten puolestaan Porissa. Suurista kaupungeista parhaiten ovat pärjänneet Oulu ja Tampere, joita muuttoliike on kohdellut hyvin myös pandemia-aikana. Ennakkotietojen mukaan asuntohinnat laskivat lokakuussa enemmän suurissa kaupungeissa kuin niiden ulkopuolella.
Erityisesti pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat voivat laskea enemmänkin kuin 5 prosenttia, koska asuntolainat ja siten korkokustannukset ovat muuta maata suurempia ja pienissä asunnoissa on ylitarjontaa. Erillistalojen hintojen laskuun vaikuttaa energiakustannusten nousu, joka vähentää kiinnostusta erityisesti sähkölämmitteisiin taloihin.
Asuntomarkkinoiden haastavimmat ajat ovat edessä vuoden 2023 alussa, jolloin talouden kehitys on todennäköisesti heikointa. Alkuvuoden synkistä näkymistä huolimatta Pajala muistuttaa, että suomalaiset ovat varautuneet haastaviin aikoihin ja suurin osa pärjää hyvin myös ensi talvena.
”70 prosenttia asuntovelallisista on korkosuojannut lainansa tai heillä on säästöjä tai muuta varallisuutta raskaampien kuukausien varalle. Myös lyhennysvapaat tuovat joustoa, ja niiden käyttö on edelleen pitkän ajan keskiarvojen alapuolella.”
Ensiasunnon ostajat ovat markkinoiden voittajia
Nykyisessä markkinatilanteessa on myös voittajia, ja erityisesti ensiasunnon ostajat ovat paremmassa asemassa kuin vuosikausiin. Kun yksiöiden ja kaksioiden tarjonta on lisääntynyt ja hinnat laskeneet, ostopäätöksiä voi punnita aiempaa huolellisemmin. Isossa mittakaavassa positiivisia näkymiä luo se, että talouden taantuman odotetaan jäävän lyhyeksi, ja ensi vuoden loppupuolella asuntomarkkinat näyttävät jo valoisimmilta.
Nykyinen asuntomarkkinatilanne on kuitenkin sen verran poikkeuksellinen, että se on herättänyt jopa kysymyksen siitä, voiko 90-luvun alun kaltainen asuntomarkkinoiden romahdus tapahtua uudelleen. Nordean analyytikko Antti Koskivuo muistuttaa, että toisin kuin laman ja 2007–09 finanssikriisin aikoihin, taloutta taantumaan ajaa nyt energiakriisi ja inflaatio.
”Haastavasta energiatilanteesta huolimatta Suomen tai maailman taloudessa ei ole vastaavaa rakenteellista ongelmaa kuin aikaisemmissa kriiseissä, minkä vuoksi mahdollinen taantuma on todennäköisesti maltillinen eikä laajamittaista työttömyyttä ole odotettavissa. Vahva työllisyys tukee nykyistä asuntomarkkinatilannetta, vaikka kehitys lähikuukausina hieman jäähtyisikin”, Koskivuo kertoo.
Nyt karsitaan kulutuksesta, ei asunnosta
Suomalaista asuntomarkkinaa kannattelee myös jokaisen kriisin jälkeen kiristynyt luotonanto. Nykytilannetta finanssikriisiin parantaa se, että uusia lainanottajia on jo hyvän aikaa testattu oman talouden kuuden prosentin stressitestillä ja varmistettu maksukyvyn säilyminen myös korkojen noustessa.
Nykykorot ovat myös kaukana 90-luvun kaksinumeroisista viitekoroista, eikä nykyisellä markkinahinnoittelulla edes finanssikriisiä edeltänyt viiden prosentin korkotaso ole vielä näköpiirissä. Nykytilanteessa korkojen nousu tarkoittaakin pikemminkin muusta kulutuksesta karsimista kuin asunnon myymistä.
”Tuoreiden luottamusindikaattorien perusteella suomalaisten asunnonostoaikeet ovat pysyneet 2010-luvun keskimääräisellä tasolla. Tarve uudelle kodille ei ole kadonnut minnekään, asunnonostossa on vain tapahtunut ajallinen siirtymä”, Koskivuo sanoo.
Tutustu koko Nordean asuntomarkkinakatsaukseen.
Lisätietoja:
Jussi Pajala, Nordea Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja, 040 545 3859
Antti Koskivuo, Nordean analyytikko, 0400 152 939
Nordean viestintä, 09 4245 1006 tai media [at] nordea.fi