Näin arvioit omistustontin ja vuokratontin vaikutusta asunnon hintaan

Nykyisin kaupungit enenevässä määrin vuokraavat rakennustontteja myymisen sijaan. Mikäli tontin omistaja on kaupunki, ei vuokratontilla tai omistustontilla ole suurta merkitystä asumisen kannalta. Molemmissa tapauksissa asumisoikeus on lähtökohtaisesti ikuinen. Vuokratonteissa vuokra-aika on määritelty, mutta lähtökohtaisesti asuintonteiksi kaavoitettujen alueita ei oteta muuhun käyttöön. Vuokrasopimuksen umpeutuessa vuokria kuitenkin yleensä tarkistetaan vallitsevan markkinahinnan mukaisiksi, joten tonttivuokra voi näissä kohdin nousta merkittävästi. 

Tonttivuokra sisältyy asunto-osakeyhtiöissä yleensä hoitovastikkeeseen, jolloin sen osuuden tarkistaminen vaatii yhtiön tilinpäätöksen tarkastelua. Katso taloyhtiön tilinpäätöksestä tonttivuokran osuus koko toimintamenoista ja näin pystyt arvioimaan tonttivuokran osuuden omasta vastikkeestasi. Toisaalta vuokratontilla kiinteistövero on omistustonttia halvempi, mikä hieman tasoittaa eroa vastikkeessa.

Vuokratontti vs. omistustontti

Vertailun havainnollistamiseksi käytetään esimerkkiä kahdesta muuten identtisen asunnosta, jossa toinen on vuokratontilla ja toinen omistustontilla. Tontin vuokraksi on esimerkissä oletettu olevan 100€/kk ja vuokratontilla olevan asunnon vastike on tämän verran omistustontilla olevaa asuntoa korkeampi. Tonttivuokran vaikutus hintaan saadaan laskelmalla yhteen kaikki tulevien tonttivuokrien nykyarvo. Laskelma riippuu keskeisesti oletetusta korkotasosta, jolla nykyarvo lasketaan. Lähtökohtaisesti tähän voi käyttää samaa korkoa kuin asuntolainassa, jos omistustontista tuleva korkeampi hinta rahoitetaan lainalla. Jos oletetaan, että korkotaso on 2 % tästä ikuisuuteen, saadaan 100€/kk vuokran nykyarvoksi 60 000 euroa (=100€ x 12 kk / 2 %). Tällä laskukaavalla vuokratontilla olevan asunnon tulisi olla 60 000 euroa halvempi kuin omistustontilla olevan. Laskelmassa ei ole huomioitu mahdollista vuokran nousua. 

Toinen vaihtoehto on tarkastella vuokratontin merkitystä asumismenoihin. Toisin sanoen, kuinka paljon suurempaa asuntolainaa voisit lyhentää omistustontista, jos vastikkeesi on 100 euroa halvempi kuin vuokratontilla. Jos asuntolainan koroksi oletetaan sama 2 % ja laina-ajaksi 25 vuotta, voisit lyhentää 23 000 euron kokoisen lainan 100 eurolla kuussa. Näin ollen asumiskulut pysyvät samoina omistus- ja vuokratontilla seuraavat 25 vuotta, jos vuokratontilla oleva asunto on tämän verran halvempi. Pitää kuitenkin muistaa, että 25 vuoden jälkeen kulusi ovat jälleen korkeammat vuokratontilla. Mikäli olisi mahdollista saada tonttia varten ikuinen asuntolaina, päädyttäisiin samaan tulokseen kuin ensimmäisessä laskelmassa. Voit kokeilla laskelmaa toisella vuokrasummalla, laina-ajalla tai korko-oletuksille helposti vaikka Nordean asuntolainalaskurilla.

Vuokratontin ja omistustontin hinta-arvioon vaikuttavat, millaisen korko-oletuksen teet ja se, kuinka pitkälle tulevaisuuteen otat huomioon tulevat korkeammat vastikkeet. Samoja laskelmia voi käyttää myös yleisemmin asuntojen hintojen vertailuun, silloin kun niiden yhtiövastikkeet poikkeavat merkittävästi toisistaan, vaikka tontin omistus olisikin molemmissa sama. Esimerkiksi asuntoyhtiön koko tai mahdolliset liiketilojen vuokrat voivat ratkaisevasti vaikuttaa vastikkeen suuruuteen. 

Kun harkitset asunnon ostoa vuokratontilla varmista nämä asiat:

• Tarkista, kuinka pitkään talon vuokrasopimus on voimassa. 
• Tarkista tonttivuokran määrä yhtiön tilinpäätöksestä.
• Arvioi vuokratontin vaikutus ostohintaan.
• Mikäli vuokrasopimus on umpeutumassa, laske hinta uuden tonttivuokran mukaan.

Juho Kostiainen
ekonomisti