Lise Nytoft Bergmann
2 min læsetid
Mens ejerlejlighederne i København By er steget kraftigt, holdes andelsboligerne nede af regulering. Det gør boligformen økonomisk attraktiv – men skaber et lukket marked med pres på adgang og stigende ejerlejlighedspriser som konsekvens.
De seneste tre år har budt på en markant forskel i prisudviklingen på det københavnske boligmarked. Mens ejerlejligheder i København By er steget med 36 pct., er andelsboliger kun steget med knap 10 pct.
Udviklingen betyder, at ejerlejligheder i København By ofte handles til kvadratmeterpriser omkring 75.000 kr., mens den teknisk beregnede pris på andelsboliger i de samme områder ofte ligger under 30.000 kr.
Umiddelbart kan det undre, da der er tale om to konkurrerende boligformer. For andelsboligejere kan forskellen også virke urimelig. Men forskellen er en direkte konsekvens af, at priserne fastsættes efter to vidt forskellige principper.
Prisen på ejerlejligheder bestemmes i markedet, hvor købere og sælgere mødes, og hvor prisen løbende afspejler ændringer i renter, indkomster, beskæftigelse og forventninger. Det betyder, at priserne kan bevæge sig hurtigt – både op og ned.
Andelsboliger fungerer anderledes. Her er prisen reguleret af maksimalprisregler og afhænger af en beregnet værdi af foreningens ejendom. Ca. 88% pct. af de københavnske andelsboligforeninger benytter i dag valuarvurderinger. Det betyder, at det er afkastkrav og priser på sammenlignelige udlejningsejendomme, som for nylig er handlet, der afgør værdien.
Valuarvurderinger opdateres samtidig højst én gang årligt. Derfor bliver både kvadratmeterpriser og prisudvikling markant anderledes end på markedet for ejerboliger. Det er også forklaringen på, at to ellers sammenlignelige boligformer har haft så forskellig en prisudvikling.
De lave priser får andelsboliger til at fremstå som en oplagt indgang til det københavnske boligmarked. I en by, hvor ejerlejligheder kræver både høj indkomst og betydelig opsparing, gør maksimalpriserne andelsboligerne økonomisk attraktive.
Men den oplevede genvej er i praksis svær at betræde. For andelsboliger er ikke kun reguleret på pris – de er også reguleret på adgang.
I modsætning til ejerboliger, hvor alle frit kan byde, er det andelsboligforeningerne selv, der fastlægger, hvordan nye købere findes. Nogle foreninger har ventelister, mens andre overlader det til den enkelte andelshaver at finde en køber. I begge tilfælde er adgangen ofte uigennemskuelig og sjældent åben for alle.
Ventelisterne er ofte lange, og i mange tilfælde kræver det personlige relationer til eksisterende beboere at komme i betragtning. I foreninger uden ventelister er det typisk egne – eller forældres – netværk, der afgør, om man overhovedet får kendskab til en ledig bolig.
Der findes ganske vist åbne portaler, hvor alle kan skrive sig op. Men også her er konkurrencen massiv, og ventetiden ofte så lang, at udsigten til en bolig i København ligger mange år ude i fremtiden.
Problemet er ikke overraskende. Når prisen holdes nede af regulering, kan markedet ikke selv finde en balance. I stedet opstår en betydelig overefterspørgsel, som omsættes i alternative fordelingsmekanismer som ventelister, netværk og byttehandler. I praksis gør det andelsboligmarkedet svært tilgængeligt for unge uden etablerede relationer i byen.
Andelsboliger udgør ca. 30 pct. af boligmassen i København, og når så stor en andel handles til regulerede priser, rettes en større del af efterspørgslen desuden mod ejerboligerne, fordi det er det eneste segment, hvor priserne kan justere sig frit.
Men ejerboliger udgør kun ca. 20 pct. af boligmasse, og det betyder, at efterspørgslen koncentreres på et relativt lille marked – og det er en væsentlig forklaring på de kraftige prisstigninger på ejerlejligheder de seneste år.
Der er meget positivt at sige om andelsboliger. Boligformen bidrager til, at en del af markedet er økonomisk mere tilgængeligt. Men andelsboligen er ikke længere en nem genvej ind på boligmarkedet. Tværtimod er det i stigende grad et lukket marked, hvor adgangen afhænger af relationer, timing og held. For mange – særligt unge uden etablerede netværk – er det en barriere snarere end en mulighed fordi de kunstigt lave priser, hjælper til at presse prisen på ejerlejligheder yderligere op.
Udfordringerne på det københavnske boligmarked handler derfor ikke kun om priser, men også om, hvem der overhovedet har adgang.
Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner med betydning for danske boligejere og boligkøbere.
Her kan du læse lidt mere om mig.
Boligøkonomens hjørne
Mange håber på, at boligrenterne snart falder igen. Men flere kræfter trækker stadig opad – og nogle af dem er kun lige begyndt at vise sig.
Læs mere
Boligøkonomens hjørne
Der er fuld drøn på sommerhusmarkedet, og meget tyder på, at sommerhuspriserne fortsætter op i 2026 og 2027
Læs mere
Bolig
For andet år i træk placeres Nordea i toppen af markedet for boligfinansiering. Det fremgår ifølge Børsen af en ny test fra Forbrugerrådet Tænk. Nordea er blandt de mest konkurrencedygtige udbydere – særligt for førstegangskøbere.
Læs mere