Andelsboligforeninger kan skyde genvej til økonomisk robusthed ved løbende at optimere deres lån
Rigtig mange af os føler lidt modstand, når tanken falder på vores lån. Det kan være svært at gennemskue konsekvenserne af at lægge lån om. Og endnu sværere at vide, hvornår det er det rigtige tidspunkt at gøre noget ved sine lån. Så derfor gør rigtig mange af os – ingenting.
Men dét kan være forskellen på frihed og ufrihed. Stabilitet eller usikkerhed. Råderum eller begrænsning.
”Det er altid en konkret vurdering, om lige nu er det rigtige tidspunkt. Til gengæld er det altid det rigtige tidspunkt at tale om sine drømme og få overblik over sine muligheder,” siger Casper Braid, Senior Relationship Manager hos Nordea, hvor han rådgiver andelsboligforeninger om deres finanser.
Han oplever nemlig ofte en vis tøven fra andelsboligforeningerne i forhold til at lave aktiv gældspleje – dvs. at forholde sig til sine lån ofte og som minimum på de rigtige tidspunkter.
”Hvis en andelsboligforening ikke har den rette finansielle sammensætning, kan den ikke navigere og skabe den nødvendige sigtbarhed til at planlægge hverken økonomi eller vedligeholdelse. Og det kan gøre en gigantisk forskel,” siger han
Ved at lave aktiv gældspleje kan andelsboligforeninger tage en genvej og nå hen til et sted, hvor de ikke havde forestillet sig, de kunne være på en kort årrække.
Kursgevinst på 16 mio. kr.
Et eksempel er en københavnsk andelsboligforening, der består af 40 boligenheder med 37 andelshavere og 3 lejere, som – da det så værst ud – havde gæld for over 60 mio. kr. fordelt på 53 mio. kr. i rentetilpasningslån og 6,5 mio. kr. i banklån. I stedet er restgælden i dag barberet ned med over 20 mio. kr. og lagt over i fastforrentede obligationer. Det har givet foreningen mulighed for at renovere hele ejendommen og – på sigt – at få en lavere boligafgift.
”Det er kun lykkes, fordi jeg sammen med administrator og bestyrelse fik lagt en fælles, langsigtet plan, hvor foreningen var lydhør og modig nok til at bide i det sure æble på den korte bane,” siger Casper Braid.
Foreningen betalte nemlig temmelig meget for at gå ud af rentetilpasningslånet før tid og over i fastforrentede realkreditobligationer til 0,5 pct. Senere blev lånet konverteret op til 5 pct., hvilket gav en kursgevinst på 16 mio. kr., som foreningen primært satte til side til fremtidig vedligeholdelse af ejendommen. Og derefter blev lånet så nedkonverteret til 4 pct. – stadig i fastforrentede obligationer.
”Nogle vil måske indvende, at det er heldigt, at foreningen konverterede op, da renten var lav og ned igen, da renten var høj. Ja, det var heldigt, at foreningen kunne konvertere ned så hurtigt, som den kunne. Men det kunne foreningen omvendt aldrig have gjort, hvis ikke den i første omgang havde turdet konvertere op. Det vil ikke være alle, der skulle have opkonverteret. Men for den her forening var det en genistreg. Og pointen for alle er, at det gælder om at forholde sig aktivt til sin økonomi,” siger Casper Braid.
Lige fra dagligt sodavandsforbrug til millionstor låneportefølje gælder samme regel: Lav løbende en gennemgang og plej din gæld, som du plejer din bil.
Stil spørgsmål
På den konkrete case arbejdede han sammen med advokatfuldmægtig Andreas Elleby fra Hupfeld Ejendomsadministration A/S, som er administrator for foreningen. Administratoren hjælper bestyrelse og andelshavere med at få mest muligt ud af deres ejendom og varetager mange administrative opgaver for bestyrelsen i dagligdagen.
”Der er så vigtigt, at man ikke er bange for at gå til sine rådgivere med spørgsmål til sin forenings økonomi. For gennem en helt klassisk budgetgennemgang vil der ofte være muligheder for at optimere og spare penge uden at påvirke boligafgiften negativt eller sætte stabiliteten over styr. Så vær ikke bange for at spørge dine rådgivere. Der er ingen dumme spørgsmål, og sandsynligheden for at opnå en økonomisk gevinst er ofte høj,” siger Andreas Elleby.
I den konkrete case er han selvfølgelig glad for, at resultatet er blevet super godt for foreningen. Men vigtigt er også at fremhæve, at samarbejdet mellem bestyrelse, administrator og bank er helt afgørende.
”Her var samarbejdet fuldstændig gnidningsfrit, fordi alle var aktive og med på ideen. Banken var villig til at tage en chance, som gjorde det muligt for foreningen at komme ud af det store banklån og få et fastforrentet realkreditlån i stedet, og bankrådgiveren var årvågen og kunne se muligheder. Foreningen var lydhør og modig nok til at tro på den langsigtede plan. Og som administrator kunne vi understøtte begge dele, som tilsammen har givet foreningen en god trampolin at hoppe videre fra,” siger han.
Fra meget skidt til rigtig godt
Konkret betyder det, at andelsboligforeningen er gået fra at have en ejendom, der stod med en dårlig økonomi og behov for renovering til om halvandet år at være totalt renoveret og have en sund økonomi, hvor foreningen har overhånden, så den selv kan styre tingene fremadrettet.
”Hvis ikke samarbejdet var lykkedes, havde foreningen i dag stået med en langt dyrere årlig omkostning til finansiering, vedligehold og renovering, hvilket formentligt havde medført, at den ikke kunne foretage de nødvendige renoveringer på ejendommen, og at boligafgiften ville være steget markant. Det kunne have medført, at foreningen enten ville blive fastholdt i teknisk insolvens, eller at andelshaverne var stavnsbundet til deres lejligheder, fordi de ville miste mange penge på at sælge dem, fordi de ville være for dyre at flytte ind i for andre,” opsummerer Andreas Elleby.
Casper Braid supplerer:
”Manøvredygtigheden er helt afgørende. Og hvis man gør tingene rigtigt på det rigtige tidspunkt og planlægger langt nok frem, så kan man faktisk både blæse og have mel i munden.”