2 min læsetid
Forældrekøb er ikke længere en billig løsning. Men det kan stadig blive en god investering – hvis boligmarkedet spiller med.
Drømmer du om et forældrekøb, fordi du forestiller dig en billig bolig til dit barn uden nævneværdig belastning af familiens økonomi, behøver du ikke at læse længere. De stigende boligpriser og højere renter betyder nemlig, at et forældrekøb i København i dag både kræver en solid økonomi og et stort træk på den månedlige budgetkonto.
Ser du derimod et forældrekøb som en måde at give dit barn en tryg base under studietiden, samtidig med at du tror på fortsatte prisstigninger på ejerlejligheder i København, er regnestykket derimod stadig interessant. De høje løbende udgifter ved at eje lejligheden kan nemlig helt eller delvist blive opvejet af en potentiel gevinst den dag, lejligheden sælges.
I Københavns Kommune koster en gennemsnitlig ejerlejlighed på 50 kvadratmeter aktuelt omkring 3,5 mio. kr. Udlejes lejligheden til barnet for 6.300 kr. om måneden, vil den reelle husleje efter boligsikring være omkring 5.300 kr.
Når der samtidig tages højde for vand, varme og el, lander den samlede boligudgift typisk omkring 6.000 kr. om måneden, hvis junior vel at mærke er opdraget til at slukke lyset efter sig og spare på vandet.
Det er mange penge for en studerende, men ikke nødvendigvis højere end det, mange unge allerede betaler for et værelse i en delelejlighed i København. Og har junior en kæreste eller en nær ven, kan ejerlejligheden evt. deles, så de samlede udgifter pr. person reduceres betydeligt.
Junior regnskab pr. måned | |
|---|---|
| Lejligheden størrelse | 50 |
| Købspris | 3.500.000 |
| Husleje (1.500 kr./m2/år) | 6.300 |
| Boligsikring, 15 pct. | -1.000 |
Månedlig husleje | 5.300 |
Anm.: Tallene er afrundede og eksemplet er illustrativt
Kilde: Nordea Kredit
Forældrene skal til gengæld være forberedt på, at et forældrekøb giver et stort løbende underskud. Udgifterne består blandt andet af grundskyld, vedligeholdelse, fællesudgifter til ejerforeningen samt renter og bidrag på bank- og realkreditlån. Modsat kommer naturligvis huslejeindtægten fra barnet.
Forældrenes regnskab pr. måned | Fast rente | Variabel rente |
|---|---|---|
| Lejeindtægt | 6.300 | 6.300 |
| Boligskatter, ejerforening og øvrige udgifter | -5.200 | -5.200 |
Resultat før renter | 1.100 | 1.100 |
| Skat | -600 | -600 |
Indkomst ved udlejning før renter | 500 | 500 |
| Renteudgifter efter skat | 11.200 | 9.200 |
Månedlig udgift efter skat | -10.700 | -8.700 |
Anm.: Tallene er afrundede og eksemplet er illustrativt
Kilde: Nordea Kredit
Samlet set vil den månedlige udgift efter skat være omkring 10.700 kr., hvis købet finansieres med et 30-årigt fastforrentet lån med 10 års afdragsfrihed, hvor 80 pct. af finansieringen placeres i den købte lejlighed og de resterende 20 pct. i friværdien i forældrenes egen bolig.
Vælges der i stedet et F5-lån uden afdrag, falder den månedlige nettoudgift til omkring 8.700 kr.
Det er i begge tilfælde et betydeligt beløb, men til gengæld får barnet en stabil boligsituation i en by med stor efterspørgsel på studieboliger, samtidig med at forældrene bevarer muligheden for en gevinst ved et senere salg.
Det løbende underskud fortæller dog ikke hele historien. Forældrekøb er nemlig i høj grad afhængigt af udviklingen på boligmarkedet.
Selv mindre årlige prisstigninger kan over tid få stor betydning for det samlede økonomiske resultat. Hvis ejerlejlighedspriserne eksempelvis stiger med 6 pct. om året – hvilket er en smule mindre end den gennemsnitlige årlige prisstigning de seneste 10 år ifølge Finans Danmarks boligmarkedsstatistik – vil en lejlighed til 3,5 mio. kr. kunne stige til omkring 4,9 mio. kr. efter fem år og cirka 6,9 mio. kr. efter ti år.
Det svarer til en værdistigning på næsten 1,2 mio. kr. over fem år og omkring 2,8 mio. kr. over ti år. Fordelt over ejerperioden svarer det til en gennemsnitlig værdistigning på cirka 20.000 kr. om måneden ved fem års ejerskab og godt 23.000 kr. om måneden ved ti års ejerskab.
Der skal naturligvis betales skat af en eventuel avance ved salg, men det ændrer ikke ved, at fremtidige prisstigninger kan få stor betydning for det samlede regnestykke.
Salgsprisen afhænger af den gennemsnitlige årlige prisændring | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ejertid | 2% om året | 4% om året | 6% om året | 8% om året | 10% om året |
| 0 år | 3.500.000 | 3.500.000 | 3.500.000 | 3.500.000 | 3.500.000 |
| 1 år | 3.570.000 | 3.640.000 | 3.710.000 | 3.780.000 | 3.850.000 |
| 2 år | 3.640.000 | 3.790.000 | 3.930.000 | 4.080.000 | 4.240.000 |
| 3 år | 3.710.000 | 3.940.000 | 4.170.000 | 4.410.000 | 4.660.000 |
| 4 år | 3.780.000 | 4.100.000 | 4.420.000 | 4.760.000 | 5.130.000 |
| 5 år | 3.860.000 | 4.260.000 | 4.690.000 | 5.140.000 | 5.640.000 |
| 6 år | 3.940.000 | 4.430.000 | 4.970.000 | 5.550.000 | 6.200.000 |
| 7 år | 4.020.000 | 4.610.000 | 5.270.000 | 5.990.000 | 6.820.000 |
| 8 år | 4.100.000 | 4.790.000 | 5.590.000 | 6.470.000 | 7.500.000 |
| 9 år | 4.180.000 | 4.980.000 | 5.930.000 | 6.990.000 | 8.250.000 |
| 10 år | 4.260.000 | 5.180.000 | 6.290.000 | 7.550.000 | 9.080.000 |
Anm.: Tallene er afrundede og eksemplet er illustrativt. Købsprisen er sat til 3,5 mio. kr.
Kilde: Nordea Kredit.
Der findes selvfølgelig ingen garanti for fortsatte prisstigninger, og boligmarkedet har tidligere oplevet perioder med storeprisfald. Derfor bør et forældrekøb først og fremmest ses som en hjælp til barnet, og ikke som en sikker investering.
For mange familier handler beslutningen i sidste ende derfor ikke kun om økonomi, men også om ønsket om at give junior en tryg og stabil start på voksenlivet i et presset københavnsk boligmarked.
Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner med betydning for danske boligejere og boligkøbere.
Her kan du læse lidt mere om mig.
Cheføkonomens hjørne
Den offentlige gæld er steget dramatisk i mange lande siden finanskrisen og ikke mindst siden pandemien. For nu er gældsætning ikke længere gratis. Det kan føre til store problemer om få år, men heldigvis ikke herhjemme.
Læs mere
Boligøkonomens hjørne
Flere danskere flytter permanent ind i sommerhuset, og bor dermed i sommerhuset hele året rundt.
Læs mere
Bolig
Grundig forberedelse, nogle afgørende kompromiser og en lille, midlertidig økonomisk håndsrækning fra familien blev opskriften på at blive boligejere for 28-årige Mathias Lomholt Thyrre og hans hustru.
Læs mere