Forstå dit Kort Rente-lån – hvordan fastsættes renten og tillægget?

Kort Rente-lån afvikles over 30 år, men finansieres med 3-årige obligationer

I Danmark er realkreditlån opbygget efter balanceprincippet. Det betyder, at boligejerens lån og den bagvedliggende obligation, som investor køber, er et spejlbillede af hinanden. Realkreditinstituttet kan altså kun udbetale et lån, hvis det samtidig har en aftale med en investor, der ønsker en tilsvarende obligation, dvs. med de samme vilkår i form af rente, tilbagebetalingsprofil mv. Derudover betaler boligejeren et bidrag til realkreditinstituttet for at administrere lånet.

På et Kort Rente-lån er der dog ikke sammenhæng mellem løbetiden på lånet og løbetiden på den bagvedliggende obligation. Realkreditinstituttet giver nemlig typisk boligejerne et lån, som betales tilbage over 30 år, mens lånene finansieres med en obligation med en løbetid på ca. 3 år, som udskiftes undervejs i lånets løbetid.

Når de 3 år er gået, har realkreditinstituttet lovet investorerne, at de får deres penge igen. Da boligejerne ofte har en længere løbetid på deres realkreditlån (typisk 30 år), kan det dog kun lade sig gøre at tilbagebetale pengene, hvis realkreditinstituttet finder nogle investorer, som kan købe en ny 3-årig obligation til erstatning for den eksisterende. I praksis sker det ved, at realkreditinstitutterne afholder en auktion, hvor investorerne kan købe en 3-årig obligation, hvor renten er fast for seks måneder ad gangen.

Sådan fastsættes renten på et Kort Rente-lån

Investorerne ved ikke på forhånd, hvor høj eller lav renten bliver i den 3-årige obligations seks renteperioder, men realkreditinstituttet lover dem, at de hvert halve år vil få en ny rente, der fastsættes som CITA6 plus et tillæg.

1) Forstå CITA6

CITA6 er en intern lånerente mellem bankerne. Den viser lidt forsimplet, hvilken rente bankerne kræver for at låne penge til en anden bank de næste seks måneder. Den afspejler derfor den aktuelle situation på de finansielle markeder. Hvis markedsrenterne stiger, vil bankerne også kræve en højere rente for at låne penge til en anden bank, og det vil afspejle sig i CITA6. CITA6 svinger altså i takt med udviklingen på de finansielle markeder.

Man bruger altså en eksisterende rente mellem bankerne til at fastsætte renten på boligejernes Kort Rente-lån. Det kaldes også en referencerente.

Det smarte ved CITA6 er, at den bygger på faktiske lån mellem bankerne, og at den er nem at følge, da den offentliggøres dagligt af Danish Financial Benchmark Facility (DFBF). Med mindre man betaler for en licens, kan man dog kun se den daglige CITA6 med 24 timers forsinkelse, og ved at man opretter sig som bruger, hvilket er gratis.

2) Forstå tillægget

Tillægget fastsættes hvert tredje år, når realkreditinstituttet skal refinansiere den obligation, der ligger bag Kort Rente-lånene. Det sker på en auktion.

På auktionen byder investorerne på, hvor stort et tillæg de vil have lagt oven i CITA6, før de er villige til at købe den 3-årige obligation med de seks rentefastsættelser. Realkreditinstituttet går efter at finde det lavest mulige tillæg til CITA6, som investorerne er villig til at acceptere, for at realkreditinstituttet kan sælge alle Kort Rente-obligationerne. Det er altså investor (og ikke realkreditinstituttet), der modtager både CITA6 og tillægget.

Tillægget er fast for den enkelte obligation i hele obligationens normalt 3-årige løbetid, og det afhænger af situationen på de finansielle markeder på det tidspunkt, hvor obligationens vilkår fastlægges og auktionen gennemføres.

I nogle perioder er risikoen på de finansielle markeder større end i andre perioder, og det får rentetillægget til at variere. Det kan f.eks. være pandemier, geopolitiske uroligheder eller bekymringer om samfundsøkonomien eller fremtiden, der påvirker antallet af interesserede købere på refinansieringsauktionerne, og dermed også tillæggets størrelse.

I Nordea Kredit har vi udstedt Kort Rente-lån siden 2013, og i den periode har rentetillægget svinget mellem 0,20 pct. og 0,64 pct. Tillægget afhænger altså af, hvornår obligationen er udstedt.

Hvorfor har Kort Rente-obligationerne en løbetid på ca. tre år?

Der er tre hensyn, der vægter højt, når realkreditinstituttet besluttet løbetiden på en ny Kort Rente-obligation. Det er hensynet til den finansielle stabilitet, likviditeten på obligationsmarkedet og ønsket om at skaffe boligejerne den lavest mulige rente:

1) Hensynet til den finansielle stabilitet
Af hensyn til den finansielle stabilitet er det vigtigt at realkreditinstitutterne spreder deres auktioner, så de ikke skal sælge alt for mange obligationer samtidig. Afholdes auktionen for eksempel på et tidspunkt, hvor der er stor uro på de finansielle markeder, kan det nemlig i værste fald betyde, at der ikke er købere nok, og det er problematisk. Den risiko reduceres, hvis de beløb, der sælges for på auktionen, ikke er alt for store.

Har realkreditinstituttet for eksempel udstedt Kort Rente-lån for 100 mia.kr., behøver de kun at sælge for 33,3 mia. kr. om året, hvis de fordeler udlånet på tre 3-årige obligationer, der refinansieres forskudt af hinanden én gang om året. Derimod skal de sælge for 100 mia. kr. hvert eneste år, hvis de i stedet lagde udlånet i en enkelt etårig obligation. Det taler for, at realkreditinstitutterne vælger en flerårig løbetid på Kort Rente-lån.

2) Likviditet på obligationsmarkedet
Realkreditinstitutterne ønsker dog ikke at sprede deres Kort Rente-lån på alt for mange obligationer, da det kan skade likviditeten på de finansielle markeder og i værste fald skabe indlåsningseffekter. Hvis den udestående mængde i en obligation er meget lille, er der nemlig risiko for, at den ikke handles særligt ofte, og det kan gå ud over prisdannelsen. Samtidig er der risiko for, at en enkelt eller få investorer køber alle eller de fleste af obligationerne og derved kan ”presse” prisen (dvs. kursen), hvis boligejerne ønsker at indfri deres lån før tid. Det er ikke til gavn for boligejerne. Det taler for, at realkreditinstitutterne ikke spreder deres auktionerne alt for voldsomt.

3) Realkreditinstituttet ønsker at skaffe boligejerne det lavest mulige tillæg
Sidst, men ikke mindst, er investorerne normalt villige til at acceptere et lidt lavere tillæg, hvis obligationen har en kort løbetid. Investorerne foretrækker nemlig normalt den størst mulige fleksibilitet ved at binde deres penge i kortest muligt tid. Det taler for en kort løbetid på Kort Rente-lånene.

Konklusion: Realkreditinstitutterne skal finde en balance og tre til fire år virker som en god løsning
Samlet set skal realkreditinstituttet forsøge at finde en balance, der både tilgodeser hensynet til den finansielle stabilitet, likviditeten i obligationen og boligejernes ønske om at få den lavest mulige rente. Tre til fire år virker foreløbig som en god løsning.