Talouden ilmiöiden takana
Finanssimaailma-blogi käsittelee ajankohtaisia talouden ja markkinoiden tietoja, ilmiöitä ja uutisia. Tältä sivulta löydät tuoreimmat Nordean ekonomistien, analyytikoiden ja muiden asiantuntijoiden kirjoitukset.
Den här sidan finns tyvärr inte på svenska.
Stanna kvar på sidan | Gå till en relaterad sida på svenskaSuomalainen asuntomarkkina puhututtaa. Kuluva vuosi ei tee poikkeusta ja otsikoissa onkin ollut kiihtyvään tahtiin huomioita liittyen niin nousevaan korkotasoon kuin yleisesti asumisen kustannusten kasvamiseen. Tämä on luonnollista - tuntuvathan kiristyvät kustannukset meistä useimpien lompakossa.
Samassa yhteydessä on myös kysytty tai kyseenalaistettu asuntomarkkinoiden toimivuus ja keskustelu on myös pyörinyt väitetyn ylivelkaantumisen ympärillä.
Pitävätkö erilaiset väitteet asuntomarkkinoista paikkansa ja mitä asuntomarkkinoiden kehityksestä tulisi ajatella?
Otetaan käsittelyyn muutama yleisin keskustelunaihe.
1. Asuntomarkkina romahtaa tai kokee vähintäänkin tasomuutoksen – TARUA
Suomalainen asuntomarkkina toimii erittäin vakaalla pohjalla - vakiintunein pelisäännöin niin rahoituksen tarjoajien kuin lainanottajien kesken. Jokaisen suomalaisen asuntolaina-asiakkaan maksukyky on stressitestattu 6 prosentin korkoympäristössä, jota ennakoitukaan korkokehitys ei edes liippaa läheltä. On kirjoitettu myös kysynnän vähentymisestä, joka toki pitää paikkansa ennätykselliseen viime vuoteen verrattuna. Yksiöiden osalta kysynnän vähentyminen onkin tosiasia. Kuitenkin markkinavolyymit ovat edelleen yli koronaa edeltävän tason. Jos silloin olisi sanottu, että kuukausivolyymit pyörivät lähes 2 miljardin tasolla tulevaisuudessa, niin lukua oltaisiin pidetty lähinnä pankkihenkilöiden höpötyksenä. Hintakehitys isossa kuvassa tulee jatkumaan myös vakaana eikä merkittävää laskua ole näköpiirissä. Perheasuntojen ja hyvien sijaintien kaksioiden hinnoissa on pientä nousuvaraa, yksiöiden hintapiikki on takanapäin ja markkina tulee lievästi laskemaan. Myös paikkakuntakohtaisia eroja esiintyy.
2. Asuntosijoittaminen on auringonlaskun ala – TOTTA JA TARUA
Viime aikainen kiihtyvä korkojen nousu yhdistettynä merkittävästi nouseviin asumiskustannuksiin voi olla myrkkyä asuntosijoittajille. Tähän kun vielä lisätään koronan myötä muuttuneet asumisen valinnat, niin hyvä vuokralainen on kultaakin arvokkaampi. Toisaalta jos sijoittaja hyväksyy maltillisemman tuoton, ei ole ajanut velkavipuaan tappiin tai ainakaan vivuttanut kassavirtaa ”vimpan päälle” ja vielä pitää hyvä huolta vuokralaisesta, niin asuntosijoittaminen on yhä hyvä tapa kartuttaa omaa varallisuuttaan varsinkin jos on ollut alalla pidempään. Uusien tulokkaiden osalta kassavirtalaskelmat on syytä tehdä tarkkaan ja jos matikka täsmää, niin eikun ostoksille. Yksiöiden hinnoissa alkaa olla loivaa laskupainetta, joten jossain vaiheessa myös asuntosijoittaja voi tehdä markkinoilta hyviä löytöjä.
3. Asuntolainojen aiheuttavat ylivelkaantumista ja kehitys on syytä pysäyttää lisäsääntelyllä – TARUA
Vaikka suomalaisten asuntolainojen määrä on tasaisesti kasvanut viimeisen vuosikymmenen, niin samalla suomalaisten kokonaisvarallisuus on noussut merkittävästi. Nordean teettämän tutkimuksen mukaan 88 prosenttia asuntovelallisista kertoo säästävänsä lainan lyhentämisen rinnalla. Lisäksi pelkästään koronan aikana suomalaisten tilivarallisuus kasvoi ~15mrd euroa. Tämän seurauksena nettovelkaantuminen on säilynyt vakaana koko viime vuosikymmenen. Jos vielä verrataan suomalaisten velkaantumista vaikka muihin Pohjoismaihin, niin ollaan varsin alhaisella tasolla. Asuntolainat eivät siis aiheuta ylivelkaantumisen riskiä, mutta on toki tärkeää sisällyttää pikavipit ja muut kulutusluotot tarkastelun piirin. Tätä varten onkin vireillä positiivinen luottotietorekisteri, joka tulee sisältämään kaikki velkaerät ja näin tehokkaasti hillitsemään ylivelkaantumisen vaaran. Tätä hanketta tuleekin tukea kaikin tavoin.
4. Lainaa ei saa, kun pankista ei saa edes lainaneuvotteluaikaa – TARUA
Aika monesti asiakkaat heräävät lainan tarpeeseen, kun sunnuntai-aamiaisen yhteydessä lehteä tai tablettia selaillessa herää halu toteuttaa oma asumisen unelma. Jos olet ollut ennakoivasti liikkeellä ja käsittelykelpoinen lainahakemuksesi on lähetystä vaille valmiina, niin tarvittaessa saat kiireisessä tilanteessa neuvotteluajan heti seuraavalle päivälle, ja ollaanhan toisinaan toteutettu asiakkaan unelma alle tunnissa. Mutta vaikka asunnonvaihtoajatuksesi syntyisi yllättäenkin, niin mikäli lainatarpeesi on realistinen huomioiden oma taloudellinen tilanne ja kassavirta, niin kyllä lainaa saa ja varsin jouhevasti.
5. Mökkikaupan paras kesä on takanapäin ja kohta on ostajan markkinat – OSITTAIN TARUA
2021 oli poikkeuksellinen mökkikaupan vuosi. Ei pelkästään volyymien osalta vaan myös mökkikierron osalta. Eli kaupaksi meni melkein mikä tahansa 70-luvun lautahökkeli. Talvikaudella mökkikauppa oli vilkasta ja kuluvan kesän osalta hyvin varustellut mökit menevät nopeasti kaupaksi. Vähän etäisemmät tai kantovesityyppiset mökit eivät kierrä samalla tavalla kuin viime vuonna, mutta kauppa on vakaalla pohjalla ja suosituilla alueilla on merkittävää tarjontavajetta.
Markkina on siis mielenkiintoisessa, mutta vakaassa asennossa. Toki korko- ja inflaationäkymät on huomioitava, mutta nekään eivät tule horjuttamaan suomalaisen asuntolainamarkkinan peruskuvaa vakaana ja yhteisiä pelisääntöjä seuraavana markkinaympäristönä.
Jussi Pajala
toimitusjohtaja
Nordea Kiinnitysluottopankki
Finanssimaailma-blogi käsittelee ajankohtaisia talouden ja markkinoiden tietoja, ilmiöitä ja uutisia. Tältä sivulta löydät tuoreimmat Nordean ekonomistien, analyytikoiden ja muiden asiantuntijoiden kirjoitukset.