Er din ejendomsvurdering for høj, kan det skyldes sjusk hos dine naboer

BBR-indberetningen er vigtigere end du tror

Har du sjuskede naboer, kan det koste dig dyrt. De nye ejendomsvurderinger bygger nemlig i høj grad på boligejernes egne – og lovpligtige – indberetninger til BBR-registret. Hvis naboerne ikke tager den opgave seriøst, kan fejl i deres oplysninger påvirke værdien af din bolig. I værste fald betyder andres forglemmelser, at du skal betale mere i boligskat.

De nye vurderinger er datadrevne og sammensat af mange faktorer, men grundstenen er den gennemsnitlige kvadratmeterpris for solgte boliger i området. Og her bliver det lidt teknisk. For kvadratmeterprisen beregnes ikke ud fra det almindelige boligareal, men ud fra det såkaldte vægtede areal.

Boligarealet og det vægtede areal er ikke det samme

Det vægtede areal tager højde for alle bygninger på grunden – hver med sin egen vægtning. Selve boligarealet tæller med 100 pct., garager med 40 pct., hvis de er integrerede, og 25 pct., hvis de er fritliggende. Udestuer tæller med 15 pct., hvis de er indbyggede, og (mærkeligt nok) 25 pct., hvis de står for sig selv. Annekser vægtes med 80 pct., udhuse og skure med 25 pct. og carporte med blot 10 pct.

Resultatet er, at de fleste huse er større på papiret, end man umiddelbart tror. Et eksempel: For eksempel vil et hus på 130 m² med et anneks på 20 m², en carport på 15 m² og et fritliggende skur på 10 m² få et vægtet areal på omkring 150 m² ifølge Vurderingsstyrelsens retningslinjer.

Selv mindre forskelle kan få betydning for skatten

Forskellen mellem 130 og 150 m² lyder måske ubetydelig, men den får betydning, fordi ejendomsvurderingerne bygger på kvadratmeterpriser for nyligt solgte ejendomme i lokalområdet. Hvis den nævnte ejendom sælges for 6 mio. kr., bliver kvadratmeterprisen 40.000 kr., når arealet er korrekt opgjort til 150 m² – men hele 46.000 kr., hvis ejeren har glemt at registrere tilbygningerne i BBR. Og det er denne pris, der påvirker, hvordan din egen bolig vurderes.

Med andre ord: Hvis naboen har udeladt et anneks eller en udestue i sin registrering, risikerer du, at din ejendomsvurdering – og dermed din boligskat – bliver for høj, fordi kvadratmeterprisen ser højere ud, end den egentligt er, hvis alle bygninger var registreret korrekt.

Jo flere naboer med sjusket BBR-opgørelse - jo større risiko for fejl

Problemet er begrænset, hvis kun få boliger i området har fejl. Vurderingsstyrelsen anvender nemlig 15 nærliggende referenceejendomme, som er solgt inden for de seneste seks år. Men jo flere unøjagtigheder i et område, desto større risiko for skæve vurderinger.

Og her ligger endnu en udfordring: Ikke alle har interesse i at opdatere deres oplysninger. En korrekt indberetning kan nemlig øge det vægtede areal – og dermed også ejendomsværdien og skatten. Samtidig kan nogle boligejere frygte for konsekvenserne ved at afsløre ulovlige eller for store bygninger, der overskrider bebyggelsesprocenten.

Det er heller ikke kun størrelsen, der tæller. Oplysninger som antal badeværelser, opvarmningsform, tagtype og energiforhold indgår også i beregningen af ejendomsværdien. Derfor kan fejl i BBR-data påvirke vurderingerne på mange flere måder, end de fleste tror.

Det er nemt at rette i familiens BBR-opgørelse

Det er heldigvis nemt at kontrollere oplysningerne. På BBR.dk kan man slå en adresse op og se registreringen. Det er ikke en opfordring til at stikke naboen – men til, at man selv tjekker sine data og får rettet fejl. Det er både lovpligtigt og god stil over for kvarterets andre beboere.

I sidste ende er det her et udtryk for den nye tids ejendomsvurderinger: De er datadrevne, men også fælles. Når data bestemmer værdierne, afhænger din boligvurdering ikke kun af murstenene på din grund – men også af dine naboers omhu.