Hvilke regler skal opfyldes for at få et boliglån?

Sparegrisen skal være stor nok til både udbetaling og flytteomkostninger

Lovgivningen indeholder regler, som du skal leve op til, før du kan låne penge til et boligkøb. For det første skal du spare mindst 5 pct. op til udbetalingen, og for det andet skal du have penge nok til at betale for de købs- og flytterelaterede udgifter, der ikke kan medfinansieres, når bank- og realkreditlånet optages.

Regn selv på, hvor meget det koster at låne

Formålet med udbetalings- og opsparingsreglerne er at sikre, at boligejerne er robuste over for udsving i boligpriserne, og samtidigt sikrer reglerne , at boligkøberne lærer at spare op, inden de investerer i fast ejendom, hvilket mindsker risikoen for at købe for dyrt.

Boligkøberne kreditgodkendes desuden altid efter deres evne til at betale både renter og afdrag på et 30-årigt fastforrentet lån. Bagefter, når boligkøberen først er kreditgodkendt, kan boligkøberen vælge en anden låntype efter eget valg. Der gælder dog særlige regler for boligejere med høj gæld og for boligejere i de såkaldte vækstkommuner – se nærmere nedenfor.

Både det hidtidige og det fremtidige budget er vigtigt, når man skal vurdere hvor mange penge, man kan låne til et boligkøb

Det er ikke tilstrækkeligt, at have sparet 5 pct. op til udbetalingen og have lagt et beløb til side til at dække øvrige købs- og flytteomkostninger. Banken skal også sikre, at boligejeren ikke låner flere penge, end økonomien kan holde til. Derfor opstilles et budget, der sikrer, at boligkøberen både har råd til de faste omkostninger og de variable udgifter.

De faste omkostninger dækker bl.a.:

• renter og afdrag på gæld
• el, vand, varme
• forsikringer
• kontingent til grundejer- og ejerlejlighedsforening
• vedligeholdelse af bil og bolig
• grøn ejerafgift
• fagforening, a-kasse
• daginstitutioner
• transportudgifter
• underholds- og børnebidrag

De variable udgifter kaldes også rådighedsbeløbet, og dækker over de penge, man har at leve for, når alle de faste omkostninger er betalt. Rådighedsbeløbet skal bl.a. dække:

• mad og drikke
• tøj
• fritidsaktiviteter og fornøjelser fx fitness, sport, restaurant, koncerter, biograf, entrebilletter
• gaver
• ferier
• øvrige personlige udgifter (fx rygning, frisør, medicin, tandlæge)
• opretholdelse af varige forbrugsgoder (fx udskiftning af mobiltelefon, pc, fryser, cykler)
• aviser, bøger, blade, abonnementer
• uforudsete udgifter
• opsparing.

Det nødvendige rådighedsbeløb vurderes i Nordea altid individuelt, fordi ingen familier er ens. Udgangspunktet er, hvad den enkelte familie rent faktisk har kunnet klare sig for historisk og hvilke forandringer, der kan være nødvendige for at få balance i økonomien efter et eventuelt boligkøb.

Det kan være svært at ændre forbrugsvaner. Vi lever på en bestemt måde og har en bestemt omgangskreds, og det er vigtigt at være realistisk omkring familiens ønsker og behov. Hvis man er i tvivl, kan man evt. prøve at leve for et lavere rådighedsbeløb i en periode. Det giver samtidigt mulighed for at spare yderligere op. Vi kigger altså både på det nuværende og det fremtidige budget for at sandsynliggøre, at der er balance i økonomien.

Tommelfingerregler for gældsfaktor

En tommelfingerregel siger desuden, at bankerne ikke bør låne yngre eller midaldrende boligkøbere mere end ca. 3,5 gang families indkomst før skat, med mindre familien har et højt rådighedsbeløb eller formue ved siden af.

Prøv vores boligkøbsberegner
Beregn hvor meget du kan købe bolig for og ansøg om et lånebevis

I de tilfælde, hvor gældfaktoren kommer over 4, OG hvor boligkøberen samtidigt har brug for at låne mere end 60 pct. af boligens værdi, karakteriseres familien som ”højt belånt”, og i det tilfælde kræver Finanstilsynet, at boligkøberen får et såkaldt ”sikkert lån”. Det betyder, at boligkøberen ikke kan vælge frit mellem alle låntyper, men begrænses til fastforrentede lån med eller uden afdrag og F5-lån med afdrag. De øvrige låntyper betegnes som ”risikable”, og de kan ikke benyttes af ”højt belånte” boligejere.

Yderligere krav til boligkøbere i såkaldte vækstkommuner, der ønsker et variabelt forrentet lån

Boligkøbere i landsdelene København By, København Omegn og i Aarhus kommune skal ”rentestresses”, hvis de ønsker et variabelt forrentet lån. Det betyder, at banken foretager en ekstra kreditvurdering for at sikre, at der stadig er luft i familiens budget, hvis renten stiger.

Hvis køberne ønsker et fastforrentet lån, er det de almindelige regler, der gælder, og kreditvurderingen tager udgangspunkt i den aktuelle rente på et 30-årrigt lån.

Konkret skal banken ”rentestresse” budgettet med en rente, der er 1 %-point højere end den aktuelle faste rente dog mindst 4 pct. Kuponrenten på det 30-årige fastforrentede lån med afdrag er i øjeblikket 3,5 pct., og banken undersøger derfor, om familiens budget stadig hænger sammen, hvis de finansierer deres bolig med et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag og en rente på 4,5 pct. Hænger budgettet stadig fornuftigt sammen, kan familien få et variabelt forrentet lån.

Banken skal også sikre, at familien ikke låner for mange penge i forhold til indkomsten. Hvis familien har brug for at låne mere end 4 gange deres husstandsindkomst, skal banken sikre, at familiens formue stadig er positiv, hvis boligpriserne falder med 10 pct. Udgør lånet mere end 5 gange husstandsindkomsten, skal formuen kunne klare et fald i boligpriserne på 25 pct.

Konsekvensen af vækstkommunereglerne er, at boligkøbere i Hovedstaden og Aarhus kan låne et større beløb, hvis de vælger et fastforrentet lån.

Der er undtagelser fra reglerne

Der findes mange undtagelser fra de gældende regler om køb af bolig i vækstkommuner, for eksempel for personer under uddannelse og boligejere med formue. Det er derfor altid en god idé at kontakte banken, hvis man drømmer om at købe ejerbolig - også selv om man ikke lever op til alle ovenstående krav.