Nedkonvertering – den nemme guide

 Nedkonvertering – den nemme guide

Efter flere år med høje renter er der endelig udsigt til, at boligejere med fastforrentede lån kan få mere luft i økonomien. Renten er nemlig faldet så meget, at realkreditinstitutterne har åbnet 30-årige fastforrentede lån med en rente på 3,5 pct. Det er godt nyt for boligejere med 5%- og 6%-lån, da det giver mulighed for, at de kan nedkonvertere.

Fordele ved nedkonvertering

Den væsentligste fordel ved at nedkonvertere er, at man får en lavere månedlig betaling på det nye lån og eventuelt også et højere afdrag.

Samtidig opnår man en større beskyttelse af friværdien, da lån med lav rente normalt har en højere kursfølsomhed end lån med høj rente. Det er en fordel, hvis renten stiger igen, da du kan få mulighed for at foretage en ny omlægning til en højere rente og dermed skære en bid af din restgæld.

Ulemper ved nedkonvertering

Den største ulemper ved at nedkonvertere er, at restgælden stiger, da der er er omkostninger og kurstab forbundet med omlægningen. Gælden på dit nye realkreditlån bliver derfor større end gælden på dit eksisterende lån.

Når du nedkonverterer, indfrier du det eksisterende realkreditlån og optager et nyt, og det betaler du omkostninger for til både bank, og realkreditinstitut og evt. til staten i form af en tinglysningsafgift.

Samtidig stiger din restgæld, da kursen på det nye fastforrentede lån ofte vil være under 100, når konverteringen foretages.

Over tid er fordelene større end ulemperne

Ved en nedkonvertering starter man ud med et tab i form af en højere restgæld (som følge af omkostninger og kurstab), men i takt med at man betaler en lavere månedlig ydelse og evt. også et højere afdrag, vil tabet gradvist blive spist op, og før eller siden vil det blive vendt til en gevinst. Hvor lang tid der går, før man er sikker på at få en gevinst, afhænger af renteniveau, kurs, løbetid og størrelsen på lånet.

Eksempel på en nedkonvertering – lån MED afdrag

Tager man udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr. med afdrag, en rente på 5 pct. og en restløbetid på 28 år, der omlægges til et tilsvarende lån med en rente på 3,5 pct., så falder den månedlige ydelse efter skat fra 4.540 kr. til 4.290 kr., dvs. med ca. 250 kr. om måneden efter skat. Samtidig stiger det månedlige afdrag fra 1.400 kr. til 1.880 kr., dvs. med 480 kr.

Ulempen ved omlægningen er, at hovedstolen øges med 48.000 kr. som følge af omkostninger og kurstab, men da boligejeren kan spare ca. 125.000 kr. over hele lånets løbetid ved at foretage nedkonverteringen til 3,5 pct.-lånet nu (frem for at beholde det nuværende 5 pct.-lån), kan pengene være givet godt ud.

Det gælder, når der tages højde for alle omkostninger ved omlægningen, og når det antages, at boligejeren ønsker at kende kursen på det nye 3,5 pct.-lån allerede nu. Er lånet på 2 mio. kr., er ændringerne selv sagt ca. dobbelt så store.

 

Eksempel på en nedkonvertering – lån UDEN afdrag

Tager man udgangspunkt i et fastforrentet 5 pct.-lån uden afdrag på 1 mio. kr. med en restløbetid på 28 år, der omlægges til et tilsvarende 3,5 pct.-lån, så falder den månedlige ydelse efter skat med ca. 680 kr.

Ulempen er, at gælden stiger med ca. 61.000 kr. Over alle 28 år har boligejeren dog mulighed for at spare ca. 113.000 kr. ved at omlægge lånet fra den oprindeliuge rente på 5 pct. til den nye rente på 3,5 pct., og på den baggrund anser vi konverteringen for attraktiv.

Det gælder, når der tages højde for alle omkostninger ved omlægningen, og når det antages, at boligejeren ønsker at kende kursen på det nye 3,5 pct.-lån allerede nu. Er lånet på 2 mio. kr., er ændringerne selv sagt ca. dobbelt så store.

 

Tommelfingerregler: Hvornår kan det betale sig at nedkonvertere?

• Realkreditlånet bør være på minimum 750.000 kr. og gerne højere.
• Kuponrenten på det nye lån bør være ca. 1,5 procentpoint lavere end kuponrenten på det nuværende realkreditlån. F.eks. ved at gå fra en rente på 5 pct. til en rente på 3,5 pct.
• Restløbetiden på dit nuværende lån bør være mindst 10 år.
• Hvis du forventer at sælge din bolig indenfor en kort årrække, bør du kun nedkonvertere, hvis du forventer, at renten vil stige igen i de kommende år.
• Hvis du forventer yderligere rentefald, bør du vente med at nedkonvertere, indtil du mener, at renten har nået bunden. Det kan være svært at forudsige, og har man ikke et realistisk bud, kan man i stedet spørge sig selv, om man ønsker én fugl i hånden eller ti på taget. Lige nu er konverteringen fordelagtig, og det kan nogle gange være bedre at slå til, mens man har chancen i stedet for at risikere at miste den.

Der er mange individuelle forhold, der gør sig gældende, så er du i tvivl, eller har du spørgsmål, bør du tage fat i din rådgiver.

Husk inden du konverterer

Inden du omlægger dit lån, bør du overveje dine drømme og planer for fremtiden. Når du nedkonverterer, falder den månedlige ydelse og kombineret med de stigende boligpriser, betyder det ofte, at du kan få et større lån i din bolig.

Så drømmer du om at energirenovere din bolig, få et lækkert køkken eller en ny bil, bør det tænkes ind i din omlægning, så du optimerer din privatøkonomi. Det samme gælder, hvis du står foran store ændringer eller livsbegivenheder. Det kan være en familieforøgelse, eller hvis du nærmer dig pensionsalderen. Her er det gode råd at få en snak med din rådgiver, så I kan komme hele vejen rundt om din økonomi.