Nyt styresignal præciserer reglerne for familiesalg af ejerboliger

De fleste vil helst sælge billigst muligt til familie

Det har tidligere været en lille smule usikkert at lave familiesalg. For selvom man ifølge reglerne kan sælge en bolig til plus/minus 15/20% af den offentlige ejendomsvurdering, har der været mange eksempler på, at skattemyndighederne har tilsidesat reglen. Men nu er Skattestyrelsen kommet med et styresignal, der fastslår, hvornår man kan – og ikke kan – bruge plus/minus 15/20%-reglen.

Når en ejendom - eksempelvis et sommerhus eller en forældrekøbt ejerlejlighed - handles indenfor familien, ønsker sælgeren (ofte mor eller far) normalt at sætte en lav, men skattemæssigt acceptabel pris, så barnet slipper for at betale gaveafgift – eller ved dødsboer at holde arveafgiften nede. Her har den såkaldte 15/20%-regel været en afgørende hjælp i over 40 år.

Reglen går kort fortalt ud på, at Skattestyrelsen ikke kan anfægte prisfastsættelsen, hvis den aftalte pris udgør plus/minus 15% af den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvis den er fra før 2020, og plus/minus 20%, hvis vurderingen er fra 2020 eller derefter.

Kan du lide artiklen, og vil du gerne modtage andre artikler om boligmarkedet og renteudviklingen? Så tilmeld dig vores nyhedsbrev Nyt Fra Nordea

De seneste år har der dog været mange eksempler på, at skattemyndighederne har tilsidesat reglen pga. ”særlige omstændigheder”.

Eksempelvis har skattemyndighederne anset det for ”særlige omstændigheder”, hvis familien har indhentet en mæglervurdering inden overdragelsen og dermed gjort noget aktivt for at vurdere boligens reelle markedsværdi.

De ”særlige omstændigheder” har også været gjort gældende i situationer, hvor køber kort efter overdragelsen har sat boligen til salg til en pris, der lå langt over købsprisen. Eller hvis der efter den seneste offentlige vurdering var foretaget større ændringer på ejendommen f.eks. i form af en tilbygning.

Men nu forsøger Skattestyrelsen at skabe klarhed på området med et nyt styresignal, der præciserer disse ”særlige omstændigheder”.

Det nye styresignal

Ifølge styresignalet bør skattemyndighederne ikke anfægte familiehandlen, hvis:

1) sælger har ejet ejendommen i mindst tre år før overdragelsen til et familiemedlem, og
2) køberen samtidig ikke foretager et hurtigt videresalg (indenfor 2-3 måneder) eller
3) optager betydelige lån kort efter overdragelsen (indenfor 2-3 måneder)

Skattestyrelsen skriver selv: "Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der ved en tidsmæssig forskel på over tre år [mellem køb og salg] ikke vil kunne statueres særlige omstændigheder, medmindre prisforskellen er meget betydelig, eller der er tale om meget store beløb."

Læs også: USA's voksende statsgæld risikerer at presse de danske boligrenter op

Tidligere kunne ”særlige omstændigheder” desuden også opstå  efter familiehandlen havde fundet sted. Det er nu også præciseret, så der efter Skattestyrelsens opfattelse ikke længere kan statueres ”særlige omstændigheder”, medmindre der allerede på tidspunktet for overdragelsen eller kort tid derefter forelå forhold, som viste familien, at den offentlige vurdering var væsentligt for lav. Ifølge styresignalet kan det forhold (eller holdepunkt, som det kaldes juridisk) f.eks. være optagelse af et realkreditlån eller et videresalg indenfor 2-3 måneder.

Det betyder med andre ord, at hvis sælgeren har ejet ejendommen i mindst tre år, der ikke er foretaget større renoveringer siden den seneste offentlige ejendomsvurdering, og køberen ikke optager nye store realkreditlån eller videresælger ejendommen indenfor de første tre måneder, bør skattemyndighederne altså som udgangspunkt acceptere plus/minus 20%-reglen.

Det nye styresignal etablerer dermed en form for karensperiode på tre år for sælgers forudgående ejertid og yderligere tre måneder for købers indblik i den faktiske handelsværdi, dvs. 39 måneder i alt, hvor Skattestyrelsen i højere grad vil undersøge, om prisen svarer til markedsværdien. Det vil især være tilfældet, hvis ejendommen er blevet vurderet af en ejendomsmægler eller et realkreditinstitut, udbudt offentligt til salg eller væsentligt forbedret.

Reglerne også præciseret for dødsboer

Ved dødsboer er reglerne også blevet præciseret. Her kan der uden videre statueres ”særlige omstændigheder”, hvis der er forhold, der viser, at den offentlige vurdering er for lav, hvis det sker efter arveudlægget, men inden indsendelsen af boopgørelsen.

Er der tale om forhold, eksempelvis et videresalg, efter indsendelse af boopgørelsen, gælder 2-3 måneders-reglen lige som ved familiehandler.

Læs også: Ny rente på Kort Rente-lån fra 1. juli 2025

Velkommen præcisering

Skattestyrelsens nye styresignal er en velkommen præcisering, men indeholder stadig elastik til fordel for myndighederne. Derfor bør familier, der planlægger en familiehandel, fortsat søge juridisk rådgivning, inden handlen gennemføres. Det vigtigste råd er dog at være opmærksom på de nye tidsrammer.