Renterne på boliglån peger opad: Hvad kan boligejerne forvente?

Renterne ventes at stige lidt mere – men uden dramatik

De seneste måneder har budt på mærkbare rentebevægelser, og mange boligejere spørger nu, hvad de kan forvente fremadrettet. Vores vurdering i Nordea er, at renterne sandsynligvis kommer til at stige en lille smule yderligere i det kommende år. Ikke dramatisk – men dog op.

Konkret forventer vi, at F3-renten stiger fra omkring 2,7 pct. til 3,0 pct. ved årets udgang, mens F5-renten bevæger sig fra ca. 2,9 pct. til 3,2 pct.. 

Kort Rente-lån ventes at stige fra cirka 2,3 pct. til 3,3 pct., mens den 30-årige fastforrentede rente forventes at stige mere moderat fra omkring 4,2 pct. til ca. 4,4 pct.

Der er altså udsigt til højere renter – men ikke til et nyt voldsomt ryk op.

Nordeas renteprognose

_{Anm.: Der er tale om effektive renter på Kort Rente-lånet og det 30-årige fastforrentede lån, og kontantlånsrenter på F3- og F5-lånet. På Kort Rente-lånet er der taget udgangspunkt i et tillæg på 0,6%-point.
Kilde: Nordea}

Hvorfor forventer vi højere renter?

Forklaringen handler grundlæggende om inflation. Krigen i Mellemøsten har skabt et vedvarende pres på priserne, som ikke forsvinder fra den ene dag til den anden. Højere energipriser og mere usikre forsyningskæder gør det dyrere at producere varer, og efter de dårlige erfaringer fra inflationschokket i 2022 må vi forvente, at virksomhederne denne gang vil være hurtigere til at sende regningen videre til forbrugerne.

Når priserne stiger, øges risikoen for, at lønkravene følger med. Det kan skabe en spiral, hvor løn og priser driver hinanden opad. Netop den type andenordenseffekter forsøger centralbankerne for enhver pris at undgå - og derfor har det helt sikkert skabt dybe bekymringsrynker, at inflationsforventningerne er steget i både Danmark, Europa og USA.

Dertil kommer, at de materielle ødelæggelser i konfliktområderne er betydelige. Det betyder, at energiproduktionen næppe vender tilbage til niveauet før krigen lige foreløbigt. Derfor må vi indstille os på, at olie- og energipriserne forbliver relativt høje i en periode. 

USA har altså startet en krig, der sender en stor ekstraregning til Europa i form af inflation og  højere boligrenter.

ECB ventes at hæve renten – men gradvist

Udsigten til mere vedvarende inflation lægger et pres på Den Europæiske Centralbank, ECB, som har til opgave at holde inflationen omkring 2 pct. Hvis inflationen bevæger sig varigt over det niveau, er det naturlige svar en højere rente.

I Nordea forventer vi, at ECB gennemfører fire renteforhøjelser over det kommende år. Markedets forventninger ligger på to til tre forhøjelser, og selv om den del af forventningerne allerede er indregnet i de nuværende renteniveauer, er der fortsat rum for yderligere stigninger.

Samtidig står Europa med en forholdsvist lav arbejdsløshed og store offentlige investeringer i blandt andet forsvar, klima og infrastruktur. Det holder efterspørgslen oppe og gør det sværere for inflationen at falde hurtigt tilbage. Krigen er derfor ikke hele forklaringen på rentepresset – men den forstærker nogle tendenser, som allerede var i gang.

Det er dog vigtigt at holde proportionerne for øje. ECB’s ledende rente toppede i 2024 omkring 4 pct. I dag ligger den på 2 pct., og vi forventer en bevægelse op mod cirka 3 pct. Der er med andre ord tale om en kontrolleret normalisering, ikke et nyt renteturbokapitel.

Til sammenligning toppede renten på et Kort Rente-lån omkring 4,3 pct. i 2023, mens renten på F3- og F5-lån nåede op i knapt 4 pct. De nuværende forventninger til renteudviklingen er altså mere moderate med toppunkter på 3-3,3 pct. på de variabelt forrentede lån.

Det samme gælden den 30-årige rente, hvor kuponrenten kortvarigt var oppe på 6 pct. i 2022, mens vi den nuværende renteprognose forventer, at 4 procentlånet vil være toneangivende både i 2026 og 2027.

Midlertidige udsving på rentemarkederne er almindelige, og vil formentlig også forekomme i de kommende år. 

Hvorfor påvirkes låntyper forskelligt?

Uroen har indtil videre slået hårdest igennem på de mellemlange renter som F3 og F5. Det er helt forventeligt, fordi disse renter i høj grad afspejler markedets forventninger til, hvor ECB-renten ligger de kommende år.

Kort Rente-lån følger mere direkte ECB’s rente her og nu (som endnu ikke er sat op), mens den 30-årige faste rente i højere grad afhænger af forventningerne til inflation og vækst langt ude i fremtiden. Og 30 år er – trods alt – en meget lang tidshorisont.

USA sætter tonen for de lange renter

Når det gælder de lange renter, spiller USA en afgørende rolle. Det er her, globale investorer fastsætter prisen på at binde penge i meget lang tid. Den amerikanske økonomi er fortsat stærk, men samtidig vokser de offentlige underskud, og den amerikanske statsgælden er blevet meget stor. Det har gjort investorerne mere opmærksomme på, om inflationen også på længere sigt er under kontrol.

Samtidig er der politisk pres på den amerikanske centralbank for at sænke renten, så det bliver billigere at service den store statsgæld. Lavere korte renter får  dog ikke automatisk de lange renter til at falde. Hvis investorerne begynder at tvivle på centralbankens vilje eller evne til at holde inflationen nede, vil de tværtimod kræve en højere rente som kompensation for at låne penge ud i 20 eller 30 år.

Da de lange amerikanske renter fungerer som et globalt pejlemærke, smitter udviklingen af på danske realkreditrenter. Stiger renterne i USA, skal danske realkreditobligationer også give et højere afkast for at være attraktive.

Hvad betyder det for boligejerne?

For boligejere betyder det, at renterne sandsynligvis skal lidt højere op, men uden en dramatisk udvikling. Har man fast rente, er privatøkonomien godt beskyttet mod udsving. Til gengæld kan højere renter dæmpe boligpriserne, fordi købernes låneevne bliver mindre.

Har man et variabelt forrentet lån, vil rentestigningerne slå direkte igennem på ydelsen ved næste rentetilpasning eller refinansiering. Derfor giver det god mening løbende at forholde sig til sin lånetype og sikre, at den passer til ens økonomi og risikovillighed.