Tre gode grunde til, at boligrenterne næppe falder foreløbig

Hvornår falder renten?

Der er ét spørgsmål, der ofte går igen, når jeg holder oplæg for Nordeas boligkunder: Hvornår falder renten?

Det korte svar er, at det gør den næppe lige foreløbig. Tværtimod er der mindst tre gode grunde til at tro, at de gyldne år med nulrenter ligger bag os, og at boligejerne snarere bør forvente højere end lavere renter i de kommende år.

Inflationen er ikke besejret

Den første grund er inflationen. USA har kæmpet med for høj inflation siden 2021, og det er nu mere end fem år siden, at inflationen sidst var nede på centralbankens målsætning. Det øger risikoen for nye renteforhøjelser.

Mere interessant er dog de langsigtede kræfter bag inflationen. I årtier bidrog globalisering, billig energi og stigende international arbejdsdeling til at holde priserne nede.

I dag bevæger udviklingen sig i den modsatte retning. Toldbarrierer gør varer dyrere, og erfaringerne fra covid-19 og geopolitiske spændinger har vist, hvor sårbare forsyningskæderne kan være. Det får virksomheder og lande til at prioritere forsyningssikkerhed over laveste pris, og det peger alt sammen mod et mere vedvarende inflationært pres.

Den naturlige rente kan være steget

Den anden forklaring findes i den såkaldte naturlige realrente, også kaldet r*. Det er den rente, som hverken stimulerer eller bremser økonomien.

Før pandemien trak en aldrende global befolkning, høj opsparing og lav vækst i arbejdsstyrken den naturlige rente ned. Mange ønskede at spare op, blandt andet på grund af længere levetid og flere år på pension, mens efterspørgslen efter investeringer var begrænset. Det pressede renten ned.

Flere økonomer vurderer dog nu, at udviklingen er ved at tippe. De store senior-generationer bevæger sig gradvist fra opsparing til nedsparing, samtidig med at mange landes udgifter til pensioner og sundhed stiger kraftigt, hvilket øger det statslige lånebehov.

Samtidig står mange lande over for enorme investeringer i forsvar, el-net, grøn omstilling og infrastruktur.

Dertil kommer AI. Kunstig intelligens kan på længere sigt øge produktiviteten og gøre mange ting billigere, hvilket kan dæmpe inflationen. På kort og mellemlangt sigt kræver AI-investeringer dog store mængder kapital til datacentre, chips, energiforsyning og andet udstyr. Det øger efterspørgslen efter kapital og kan dermed trække renterne op.

Verden skal absorbere enorme mængder statsgæld

Den tredje grund er, at verdens stater skal finansiere meget store underskud. USA er det tydeligste eksempel. De amerikanske budgetunderskud ventes at vokse mange år frem, og det betyder en kraftig vækst i udbuddet af statsobligationer.

Og her er den økonomiske mekanisme enkel. For når udbuddet vokser markant, skal investorerne lokkes til med et højere forventet afkast. Og for obligationer betyder det højere renter.

Samtidig er dollarens rolle som global reservevaluta gradvist blevet mindre dominerende. Og hvis de traditionelle udenlandske købere ikke øger deres beholdninger i samme tempo som obligationsudstedelserne vokser, skal nye investorer derfor træde til. Det kan kræve endnu højere renter.

Risikoen er, at udviklingen bliver selvforstærkende, så højere renter øger statens renteudgifter, hvilket gør budgetunderskuddene større og kræver endnu flere obligationsudstedelser.

Hvad betyder det for danske boligejere?

Man kunne fristes til at tænke, at amerikansk statsgæld, Hormuzstrædet og AI-investeringer har meget lidt at gøre med renten på et parcelhus i Roskilde eller Randers. Men de internationale rentemarkeder hænger tæt sammen.

For boligejere med kort rentebinding er udviklingen i ECB's renter afgørende. Hvis inflationen forbliver høj, vil ECB hæve renterne, og lige nu forventer markedet da også, at ECB hæver den ledende rente to gange yderligere inden for det kommende år.

For boligejere med fast rente afhænger renten i højere grad af investorernes forventninger til inflation, vækst og statsfinanser mange år ud i fremtiden – og her spiller verdens største økonomi USA en særlig rolle. For stiger de amerikanske statsrenter, vil det også smitte af på de obligationer, der ligger bag de lange danske realkreditlån.

Lige nu forventer markedet, at Federal Reserve hæver renten to gange i løbet af det kommende år, og hvis de europæiske lande samtidig skal udstede lange statsobligationer for at finansiere et mere effektivt forsvar, infrastruktur og grøn omstilling, øges konkurrencen om investorernes penge yderligere.

Nulrenterne var sandsynligvis undtagelsen

Ingen ved med sikkerhed, hvor renterne står om et, tre eller fem år, men mange af de kræfter, der bidrog til nulrenterne i 2010’erne, er i hvert fald svækkede. Samtidig står verden over for større offentlige underskud, flere ældre, højere forsvarsudgifter og omfattende investeringer i energi, infrastruktur og AI. Dertil kommer en stigende protektionisme.

Fællesnævneren er et større behov for kapital, og når flere vil låne penge, og investorerne samtidig kræver kompensation for inflation og risiko, stiger prisen på penge – dvs. renten. Derfor er spørgsmålet ikke, hvornår de ultralave renter vender tilbage, men snarere, om de overhovedet gør det. Jeg tror det ikke.