Kaikki ei ole huonosti asuntomarkkinoilla

Asuntomarkkinoiden alakulo on kaikkien tiedossa, mutta asuntomarkkinoita tukevat asiat ja orastavat positiiviset merkit ovat jääneet vähemmälle huomiolle. 

Asuntomarkkinoista kertova tarina on ollut jo pitkään nihkeää luettavaa. Kuukausi toisensa jälkeen asuntokauppaluvut ovat olleet alempana kuin 20 vuoteen. Asuntojen hinnat ovat jatkuvassa laskussa ja vuositasolla suurimmat laskut ovat olleet neljän prosentin luokkaa. Huipuista on tultu jo 10 prosenttia alaspäin, tosin merkittävillä asuntotyyppi ja paikkakuntakohtaisilla eroilla. Myös uudisasuntokantaa on myymättä ja rakennusliikkeet ovat ahdingossa. Kaiken lisäksi luottamusindeksissä suomalaisten asunnonostoaikeet tuntuvat löytävän säännöllisesti uusia pohjia. Onko tilanne tosiaan näin synkkä?

Vastaus on ei, sillä on lukuisia asuntomarkkinoita tukevia asioita ja orastavia käänteen merkkejä, jotka ovat jääneet vähemmälle huomiolle.

Asuntomarkkinassa on yhteiset pelisäännöt

Ehkä kaikkein tärkein positiivinen asia suomalaisessa asuntomarkkinassa on sen vakaus. Nyt en puhu hintojen kehityksestä tai kauppamääristä, vaan koko markkinan toimivuudesta. Asuntomarkkinan vakauden kivijalkana on kaikkien toimijoiden vastuullinen toiminta markkinassa, jossa noudatetaan yhteisiä pelisääntöjä. Oli kyseessä asiakkaat, välittäjät tai pankit, kaikki toimivat samojen pelisääntöjen puitteissa luoden vakaan ja kestävän pohjan kaikelle toiminnalle.

Keskeisessä roolissa on luotonmyönnön perustana oleva stressitesti, jolla varmistetaan asiakkaan selviytyminen lainanhoitomenoista markkinaympäristön muutoksissa. Suomalaisten asuntolainojen kokonaismäärä on ollut jo pidemmän aikaa vakaa ja itseasiassa laskusuunnassa viimeiset pari vuotta. 

Edellytyksiä ketjuuntumisen purkautumiseen

Entä onko itse asuntomarkkinassa näkyvissä nousun merkkejä? Asuntojen hintakehityksessä on nähty käänteen merkkejä helmikuusta alkaen, ja helmi-maaliskuun kuukausimuutokset ovat olleet positiivisia. Hintojen laskukauden alkamisen jälkeen ensimmäistä kertaa kaksi peräkkäistä kuukausihavaintoa osoittaa ylöspäin. Tosin tuorein lukema huhtikuulta oli lievästi negatiivinen.

Pienten asuntojen hintojen lasku on kääntynyt varovaiseksi nousuksi. Tilanne on positiivinen varsinkin asuntokaupan voimakkaan ketjuuntumisen purkamisen kannalta, koska ketjun alussa olevan pienemmän asuntokannan hintakehitys on seurausta kasvaneista kauppamääristä, mikä saa osaltaan ketjujen purkaantumisen liikkeelle. Tätä ilmiötä näimme jo vuoden 2023 loppupuolella ensiasunnonostajien rynnätessä markkinoille ennen varainsiirtoveron muutosta.

Kuten tänään julkaistussa Nordean Asuntomarkkinakatsauksessakin kirjoitettiin, myös tuoreimmat vanhojen asuntojen kauppamäärät indikoivat kaupan piristymistä, vaikka mitään lopullista tasomuutosta ei ole vielä tapahtunut. Huhtikuun kauppaluvut ylittivät kuitenkin vuodentakaiset luvut ollen viime joulukuun ohella ainoa kerta, kun näin tapahtui sitten 2022 marraskuun.

Useimpien viitekorot ovat jo laskeneet

Asuntomarkkinoiden tunnelman piristymistä tukee myös todennäköinen EKP:n kesäkuussa tapahtuva ohjauskoron lasku. Vaikka lasku on jo pitkälti hinnoissa, on sen psykologinen vaikutus merkittävä. Huhtikuun puolesta välistä alkaen useimman suomalaisen asuntovelallisten viitekorko on tarkistunut alemmalle tasolle, ja koronlasku tulee antamaan vahvoja viitteitä trendin jatkumisesta.

Positiivista virettä tukevat myös tuoreimmat BKT-luvut, jotka yllättivät yläkanttiin antaen viitteitä talouden asteittaisesta toipumisesta. Tärkein käänteen mahdollistaja on kuitenkin suomalaisten luottamus omaan talouteen. Jo pidemmän aikaan kestänyt alavireisyys ei ole vielä ohitse ja tyypillisesti luottamus kohenee asteittain vasta talouden ensimmäisten positiivisten merkkien jälkeen. Kuluttajien luottamus kääntynee varovaiseen nousuun kolmannen vuosineljänneksen aikana.

Vielä ei ole tarve laittaa nelipisteturvavyötä kiinni voimakkaan nousurallin takia. Muutoksen merkit ovat kuitenkin ilmassa ja kesälomien jälkeen tulemme näkemään, miten kestävällä pohjalla asuntomarkkinoiden käänne on. Varmuudella voi luvata, että asuntomarkkinoita seuraavilla ei tule olemaan tylsää.