Sorry...

This page does not exist in your language. You will be taken to a related page.

Stay on this page | Continue

Näiden asioiden ansiosta Suomen asuntomarkkina on edelleen vakaa

22-11-2022 09:10

Suomen asuntomarkkinoiden kehitys ja tulevaisuuden näkymät ovat nyt yleinen puheenaihe. Nordea arvioi jo elokuussa, että asuntojen nimelliset hinnat tulevat laskemaan vuoden 2023 aikana nollasta viiteen prosenttiin riippuen asunnon sijainnista ja asuntotyypistä. Viitteitä laskevista hinnoista on jo nähtävissä, mutta arvioitu hintojen lasku on kuitenkin maltillista millä tahansa vertailulla.

Ensimmäiset viitteet maltillisesti laskevista hinnoista on nähtävissä etenkin kasvukeskusten yksiöissä ja pienissä kaksioissa, joiden markkinoilla on selkeää ylitarjontaa uudisrakentamisen ja sijoittajien keventämien salkkujen takia. Tämä on selvä muutos asuntomarkkinalla, joka on pääasiassa noussut lähes kolme vuosikymmentä. Ennakoidun markkinakehityksen ja maltillisen hintojen laskun aikana on kuitenkin hyvä palauttaa mieliin muutama fakta asuntomarkkinasta ja sen kestävästä rakenteesta.

Suomesta puhutaan omistusasumisen maana ja tämä pitääkin kansainvälisessä vertailussa paikkansa. 2,8 miljoonasta kotitaloudesta reilut 62 prosenttia omistaa kotinsa. Asuntovelallisia kaikista kotitalouksista on noin 31 prosenttia, joten merkittävää osaa kotitalouksia nykyinen korkoympäristön muutos ei koske. Toki yhtiövastikkeissa on nousupaineita ja taloyhtiöllä saattaa olla merkittävästikin lainaa, joten nykyinen markkinatilanne koskettaa laajaa joukkoa omistusasujista. Taloyhtiölainan rasitteet esimerkiksi lyhennysvapaajakson päättyessä ovatkin kustannuserä, jonka kehitystä on syytä tarkastella taloyhtiön ja osakkaan taloudessa.

Korkoympäristön muutos ei koske merkittävää osaa kotitalouksista

Asuntovelallisista kotitalouksista karkeasti kolmanneksella on korkosuojaus. Se on useimmissa tapauksissa jo leikannut viitekoron nousun vaikutukset ennalta sovittuun tasoon. Toisella kolmanneksella on käytössään ennätykselliset kassavarat tai muuta sijoitusvarallisuutta, mikä näkyy myös suomalaisten kotitalouksien hyvin maltillisena nettovelkaantumisen kasvuna. Viimeisessä kolmanneksessa on mukana paljon asuntovelallisia, joilla lainan pääoma on niin pieni, ettei voimakkaallakaan korkomuutoksella ole juuri merkitystä.

Mukana on toki myös keskimääräistä enemmän velkaantuneita kotitalouksia, joilla on edessään haastavia talvikuukausia. Vaikeiden kuukausien varalle on lyhennysjousto-ominaisuus, jonka avulla voi itse pienentää tai suurentaa seuraavan maksuerän lyhennystä tai pitää lyhennysvapaan kuukauden. Lyhennysjoustoa käytetään tällä hetkellä vähemmän kuin edellisen vuosikymmenen aikana. Käyttöä hillitsee suomalainen perusperiaate siitä, että lainaa maksetaan takaisin tilanteessa kuin tilanteessa. Lyhennysjouston avulla haastavaan tilanteeseen voisi kuitenkin saada helpotusta, kun maksuajankohta siirtyy sopivampaan hetkeen.

Puskurit ja joustot ovat tehneet markkinasta vakaamman

Keskusteluissa on ollut esillä myös 90-luvun alun tilanne, missä asuntomarkkina ajautui pakkomyyntitilanteeseen. Onneksi historia välillä opettaa asuntomarkkinoillakin. Nykyään useimmissa tilanteissa vanha asunto on jo myyty tai uuden asunnon oston kaupanehtona on vanhan asunnon myyminen, joten kahden asunnon loukkua ei isossa määrin pääse syntymään.

Aikaisemmin mainitut asuntolainan puskurit ja joustomekanismit tekevät asuntomarkkinasta merkittävästi aiempaa vakaamman. Vuodesta 2010 alkaen käytössä ollut maksukykyarvio kuudella prosentilla stressatussa ympäristössä on luonut vastuullisen lähtökohdan jokaiseen luototustilanteeseen. Kun tähän päälle lisätään vielä sääntelyt enimmäisluotonmäärästä sekä vakiintuneet vakuuskäytännöt, voidaan suomalaisesta asuntomarkkinasta sanoa, että se on hyvin vakaalla pohjalla. Uhkiakin toki on, ja niistä merkittävin on työllisyystilanne. Toistaiseksi työmarkkinat vetävät hyvin, ja mikäli tämä tilanne säilyy, se tukee myös asuntomarkkinoita haastavamman ensi vuoden yli. Aikaisemmin mainitut taloyhtiö- tai osakaslainat ovat myös velkaerä, mitä on syytä seurata tarkasti.

Kotimainen asuntomarkkina on vahvasti tarvepohjaista. Korona muokkasi osaltaan suomalaisten tarpeita, mutta peruskehikko on säilynyt ennallaan. Perhe- tai työtilanteen muutoksesta syntyvä tarve ei ole kadonnut minnekään. Tässä hetkessä tarpeen toteuttamista siirretään ajassa eteenpäin, mutta talouden epävarmuuksien selkeytyessä tarve nousee taas esille. Sillä hetkellä suomalainen asuntomarkkina tulee varsin nopeasti palautumaan vakaalle ja kestävälle nousu-uralle.

Talouden ilmiöiden takana

Finanssimaailma-blogi käsittelee ajankohtaisia talouden ja markkinoiden tietoja, ilmiöitä ja uutisia. Tältä sivulta löydät tuoreimmat Nordean ekonomistien, analyytikoiden ja muiden asiantuntijoiden kirjoitukset.
 

Blogi
Markkinat ja sijoittaminen
Analyysit

Lue lisää