Bør man droppe de løbende boligskatter og i stedet beskatte gevinster ved salg?

Skrot den løbende boligbeskatning og indfør avancebeskatning

Boligskattereformen og de nye ejendomsvurderinger har trukket stribevis af kritiske avisoverskrifter. Et ofte fremført argument er, at man bør skrotte den løbende boligbeskatning og i stedet indføre en avanceskat, hvor boligejerne kun beskattes af en eventuel gevinst på deres bolig. Den ide er jeg ikke tilhænger af.

Tre løsninger for avancebeskatning

Ønsker man at avancebeskatte ejerboliger, er der som udgangspunkt tre løsninger: lagerbeskatning, realisationsbeskatning og udtrædelsesbeskatning – hvoraf sidstnævnte løsning kan være både med eller uden tilbagevirkende kraft. Der er dog flere ulemper end fordele ved alle løsningerne.

Løsning 1: lagerbeskatning

Den første løsning kan hurtigt afvises. Lagerbeskatning indebærer nemlig, at boligejerne løbende beskattes af den årlige værdistigning på deres bolig, uanset om boligen er solgt.

Det kræver for det første en årlig ejendomsvurdering, så årets gevinst kan beregnes. Og hvis man ikke er tilhænger af de nuværende ejendomsvurderinger, bliver man næppe mere tilfreds ved at videreføre systemet i en ny variant.

Samtidig vil lagerbeskatning give boligejerne store likviditetsproblemer. F.eks. steg prisen på et gennemsnitligt hus på landsplan med 240.000 kr. i 2021, hvilket ville medføre en lagerbeskatning på 101.000 kr., hvis gevinsten beskattes som kapitalindkomst med 42 pct. Så mange penge kan de færreste boligejere trække ubesværet op af hatten. I andre år kan boligskatterne være på 0 kr., hvis priserne falder, og selvom det nok ikke bekymrer boligejerne, er det et problem for staten og vores samlede skatteprovenu.

Lagerbeskatning giver boligejerne likviditetsproblemer i år med kraftigt stigende priser, som vi for eksempel så i 2021
Eksemplet viser, hvor meget et gennemsnitlig hus på 140 m2 steg i 2021

Løsning 2: realisationsbeskatning

Den anden løsning - realisationsbeskatning - er heller ikke problemfri. Den indebærer, at boligejere beskattes af en eventuel stigning i boligpriserne, når de sælger deres bolig.

Man kan illustrere problemerne ved et eksempel. Vi kan fx forstille os en familie i hovedstaden, der for 10 år siden købte et hus for 3 mio. kr. og nu ønsker at flytte pga. jobskifte.

Huset kan sælges for 5 mio. kr., hvilket indebærer en avanceskat på 840.000 (42 pct. af 2 mio. kr.). Kombineret med de øvrige omkostninger til ejendomsmægler, staten og bankerne kan familien hurtigt stå i en situation, hvor der koster over 1 mio. kr. at flytte. Hvis familien ikke har råd til et større lån, kan det derfor skabe indlåsningseffekter og hæmme mobiliteten på bolig- og arbejdsmarkedet, da familien kun kan flytte, hvis de er villig til at acceptere et billigere hus.

Avanceskat kan skabe indlåsningseffekter
Mange familier kan få svært ved at flytte til et hus i samme prisklasse, hvis de beskattes ved salg.

Et andet eksempel er det ældre ægtepar, der for 50 år siden købte hus for 1 mio. kr., og hvor huset kan sælges for 5 mio. kr. i dag. De ønsker at sælge til fordel for et mindre rækkehus til 4 mio. kr. i samme område.

Salget medfører en avanceskat på 1.680.000 kr. (42 pct. af gevinsten på de 4 mio. kr.), og ægteparret står  derfor ”kun” med 3.320.000 kr. i hånden, når avanceskatten er betalt. Herfra skal fratrækkes udgifter til ejendomsmægler og flytteomkostninger mv., så selvom ægteparret drømmer om en mindre og billigere bolig, er det ikke sikkert, at de har råd, da rækkehuse i samme område kan være for dyre, når skatten er betalt.

Samtidig er det ikke sikkert, at det giver økonomisk mening at flytte, hvis ægteparret bytter et hus til 5 mio. kr. ud med et rækkehus til 3.320.000 kr., uden at de får penge i hånden eller en lavere boligudgift. Det er problematisk, da mange ældre ikke kun flytte for at få en mere overkommelig bolig, men også for at frigøre nogle penge.

Samtidig kan en sådan avanceskat medføre bortfald af sikkerhedsstillelse for boliglån i bank og realkreditinstitut, hvis boligejerne har en stor gæld.

Avanceskat kan skabe indlåsningseffekter
Det kan være for dyrt at bytte den store bolig ud med en mindre i samme område

Løsning 3a: udtrædelsesbeskatning med tilbagevirkende kraft

Den tredje løsning indebærer, at boligejerne beskattes af gevinsten ved et salg, men først når de forlader boligmarkedet, dvs. når sælger deres sidste bolig, hvilket i praksis ofte først sker ved død.

Udtrædelsesbeskatning kan ske med eller uden tilbagevirkende kraft, men de fleste vil være enige om, at en avancebeskatning med tilbagevirkende kraft vil være dybt urimelig. Hvis beskatningen sker med tilbagevirkende kraft, vil en familie, der har boet i det samme hus i 50 år, nemlig skulle betale en væsentligt højere avanceskat end nabofamilien fra det samme område, der solgte huset efter 47 år og har boet i et mindre hus de sidste tre år. Hvis man ønsker at indføre en udtrædelsesbeskatning, bør den derfor indføres fra et fremtidigt startår.

Løsning 3b: udtrædelsesbeskatning uden tilbagevirkende kraft

Udtrædelsesbeskatning uden tilbagevirkende kraft er dog heller ikke problemfrit. For det første er det svært at fastsætte indgangsværdierne i startåret (fx 2025), så fremadrettede gevinster kan beskattes.

I dag medtager ejendomsvurderingerne kun objektive og målbare karakteristika som f.eks. salgspriserne i området, boligens og grundens areal, varmekilden, tagmaterialet og afstanden til f.eks. kyst og jernbane. Derimod medtages ikke forhold som indvendig stand, alderen på køkkenet, planløsningens brugbarhed eller den smukt anlagte have. Og vi ved alle sammen godt, at salgsprisen både afhænger af de målbare og indretningsmæssige karakteristika.
 

En anden udfordring er, at man skal tage stilling til, om der skal være fradrag for vedligeholdelse og forbedringer. F.eks. kan man forestille sig to familier, der køber hver sit rækkehus i 2025 for 2 mio. kr., hvor udtrædelsesbeskatningen også antages at træde i kraft.

Den ene familie renoverer huset for 300.000 kr., mens den anden familie lader stå til. I 2028 sælges begge rækkehuse, men da boligpriserne er næsten uændrede i det valgte eksempel, sælges det renoverede rækkehuse for 2,3 mio. kr. og det ikke-renoverede rækkehuse for 2 mio. kr. I det tilfælde slipper familien, der ikke har renoveret rækkehuset, men en avanceskat på 0 kr., mens familien, der har brugt 300.000 kr. på at renovere rækkehuset, skal betale 126.000 kr. i avanceskat (42% af 300.000 kr.), selvom de ikke har haft en egentlig gevinst pga. deres renoveringsomkostninger.

Vi risiker altså, at vores boligmasse nedslides, hvis vi ikke accepterer fradrag for vedligeholdelse og forbedringer, eller at det bedre kan betale sig at bygge nyt end at renovere. Det gør systemet kompliceret og kræver samtidig, at man beslutter, om man bør indføre afskrivninger på den løbende vedligeholdelse, og hvordan man behandler gør-det-selv arbejde eller andet arbejde uden regning.

Der skal også tages stilling til løbetiden på afskrivningerne, fordi kogepladen på det nye køkken kan være nedslidt efter 10 år, mens emhætten måske holder i 20 år og køkkenskabene i 30 år. Nogle regninger skal altså specificeres og opdeles.

Det siger sig selv, at det indebærer en stor administrativ byrde for både skatteforvaltningen og boligejerne, og at det desuden kan skabe risiko falske regninger eller lignende former for svindel.

Endelig kan det nævnes, at en avanceskat kan forstærke prisudviklingen på boligmarkedet, hvilket skader den finansielle stabilitet. I dag kan høje boligpriser nemlig afskrække nogle boligkøbere, fordi de ikke ønsker at købe på toppen af frygt for at tabe penge. Det reducerer efterspørgslen og dæmper derved yderligere prisstigninger. Men indføres en avanceskat, vil boligejeren få fradrag for tabet, og det reducerer risikoen, hvilket kan få priserne til at stige yderligere.

Den omvendte situation gør sig gældende, når priserne falder, hvor boligejerne beskattes hårdere, hvis de køber på bunden, hvilket gør det mindre attraktivt at tage chancen. Vi risikerer derfor, at prisudviklingen bliver selvforstærkende med større prisudsving til følge, hvis avanceskatten indføres.

Endelig kan nævnes, at danskerne ifølge Danmarks Statistik betalte 45 mia. kr. i ejendomsværdskat og grundskyld i 2023, og at indførelsen af en avanceskat, når man forlader boligmarkedet, derfor vil slå et stort hul i de offentlige kasser. Det hul skal enten dækkes på anden vis ved at hæve andre skatter og afgifter eller at skære på vores eksisterende velfærd. Ingen af løsningerne er særligt attraktive.

Desuden vil en udtrædelsesbeskatning få det samlede skatteprovenu fra boligskatterne til at svinge mærkbart, da der ikke handles lige mange boliger i alle år, og da der kan være stor forskel fra år til år, på hvor stor avancen er. Det er heller ikke uproblematisk for det offentlige budget.

Alt i alt er jeg derfor større tilhænger af den nuværende beskatningsform, hvor boligejerne betaler en løbende grundskyld og ejendomsværdiskat.