Boligmarkedet trues af kommunalpolitisk jubeloptimisme

Ukoordinerede befolkningsfremskrivninger kan presse boligpriserne ned

Boligpriserne og mængden af nybyggeri hænger tæt sammen. Det skyldes den helt grundlæggende mekanisme mellem udbud og efterspørgsel. Når der bygges mange nye boliger, øges udbuddet, og hvis efterspørgslen ikke følger med, vil det alt andet lige lægge et nedadgående pres på priserne på den eksisterende boligmasse.

Det betyder ikke nødvendigvis, at priserne falder. Men det kan betyde, at priserne stiger mindre, end de ellers ville have gjort. For boligejere – og kommende boligejere – er det derfor helt centralt at have et nogenlunde realistisk billede af, hvor mange nye boliger der er på vej, og om det harmonerer med udviklingen i befolkningstallet i den enkelte kommune.

For det er selvfølgelig ikke et problem for boligmarkedet, at der bygges flere boliger, hvis indbyggertallet samtidig vokser. I så fald vokser både udbud og efterspørgsel. Problemet opstår, hvis udbuddet vokser markant hurtigere end efterspørgslen.

Og her begynder det at blive interessant. For når man dykker ned i de kommunale planer for boligudbygning, er der god grund til at løfte øjenbrynene.

Den planlagte boligudbygning i kommunerne tager i vid udstrækning udgangspunkt i kommunernes egne forventninger til befolkningsudviklingen. Det er i sig selv fuldt forståeligt. Udfordringen er bare, at kommunerne ikke koordinerer disse forventninger på tværs af landet, og at alt for mange kommuner forventer, at netop deres område bliver en magnet for nye borgere.

Ofte fordi én del af forvaltningen forventer flere indbyggere, fordi en anden del planlægger mere nybyggeri – som igen begrundes med forventninger om flere indbyggere. En klassisk hønen-og-ægget-problematik, der i praksis kan udvikle sig til en regulær Gøg-og-Gokke-situation. For når alle forventer at vokse, kan det simpelthen ikke lade sig gøre.
 

Tallene illustrerer problemet

Ifølge Danmarks Statistiks officielle befolkningsfremskrivning forventes den samlede befolkning i Danmark at vokse med omkring 125.000 personer frem mod 2035. Kommunernes egne fremskrivninger – lagt sammen – peger derimod på en samlet vækst på omkring 260.000 personer – og altså mere end det dobbelte.*

Det er svært at få de to tal til at hænge sammen.

Et særligt grelt eksempel findes i Københavns Kommune. Ifølge Danmarks Statistik ventes befolkningen i København at vokse med cirka 27.000 personer over de næste ti år og med omkring 42.000 personer over de næste 25 år.

Københavns Kommune selv forventer derimod en vækst på cirka 57.000 personer over de næste ti år og hele 95.000 personer over de næste 25 år.

Det betyder, at Københavns Kommune i sit eget scenarie står for 46 pct. af hele den forventede befolkningsvækst i Danmark over de næste ti år – og 43 pct. over de næste 25 år. Det er massivt. 

Kommunalpolitikerne kan godt have ret

Jeg siger ikke, at Københavns Kommune nødvendigvis tager fejl. København er en attraktiv by, og mange vil gerne bo der. Men hvis de københavnske politikere og embedsmænd får ret, må det uundgåeligt betyde en væsentligt lavere befolkningsvækst i resten af landet. For alternativet er, at Danmarks Statistiks samlede fremskrivning er markant forkert. Og så meget tvivl har jeg trods alt ikke om kvaliteten af arbejdet hos Danmarks Statistik.

København er langt fra den eneste kommune med optimistiske forventninger til fremtidens befolkningstal. Problemet er generelt: Når mange kommuner hver især forventer høj befolkningsvækst, opstår der en systematisk risiko for overudbygning.

Konsekvensen kan blive, at der bygges flere boliger, end der reelt er behov for. Det kan lægge et vedvarende pres på priserne på eksisterende ejerboliger – særligt i de områder, hvor den forventede tilflytning udebliver.

Dertil kommer de klimamæssige konsekvenser. Boligbyggeri er ressource- og CO₂-tungt, og derfor er det problematisk, hvis nybyggeri ikke står mål med det faktiske boligbehov. Allerede i dag findes der over 200.000 boliger i Danmark uden et tilknyttet CPR-nummer – en stigning på knap 44.000 tomme boliger siden 2015.

Derfor er der brug for større realisme – og bedre koordinering – i de kommunale befolkningsfremskrivninger. For hvis de bliver ved med at fungere som optimistiske ønskescenarier snarere end nøgterne analyser, risikerer vi at bygge os ind i et boligmarked, hvor udbuddet løber foran efterspørgslen. Og det er ikke drømmescenariet for hverken boligejere, boligmarkedet eller de kommunale politikere.

* Kilde: Nordea Kredit på baggrund af tal fra Urban Studios rapport: Danmarks planlagte boligudbygning - i et klimaperspektiv.