Hvornår er kursen høj nok til, at man bør nedkonvertere realkreditlånet?

Rentefald åbner døren til nedkonvertering – men kursen bestemmer, om det kan betale sig

Når renten falder, opstår der mulighed for at boligejere med fastforrentede lån kan nedkonvertere deres realkreditlån – altså at indfri et eksisterende lån med høj rente på fx 5% og optage et nyt lån med lavere rente på fx 3,5%.

Det lyder umiddelbart som en god idé, men det er ikke altid så enkelt. For selvom renten på det nye lån er lavere, kan kursen på det nye lån gøre konverteringen mindre attraktiv – eller ligefrem uhensigtsmæssig.

Kursen gør forskellen: Så meget betyder 95 eller 100 for din nedkonvertering

Kursen på et realkreditlån angiver, hvor meget man får udbetalt pr. 100 kr., man optager i lån. En kurs på 100 betyder, at man får hele beløbet udbetalt, mens en kurs på fx 95 betyder, at man kun får 95 kr. udbetalt for hver 100 kr., man optager i gæld – og dermed skal man optage et større lån for at få samme beløb udbetalt.

Ved nedkonvertering er det derfor vigtigt, at kursen på det nye lån er så tæt på 100 som muligt. For jo højere kursen er, desto lavere bliver den nye restgæld, og desto kortere tid tager det at tjene konverteringen hjem.

Et konkret eksempel: Fra 5% til 3,5%

For at illustrere betydningen af kursen kan vi se på et konkret eksempel, hvor vi tager udgangspunkt i at et 30-årigt fastforrentet 5%-lån med afdrag, der omlægges til et nyt 3,5%-lån.

Optage det nye lån til kurs 100, falder ydelsen med ca. 350 kr. pr. lånt million, mens afdraget stiger med 430 kr. Den samlede gevinst er derfor på 780 kr. om måneden. Restgælden stiger kun med 22.000 kr., og konverteringen er derfor tjent hjem efter blot 2½ år.

Foretages konverteringen i stedet for til kurs 95, falder ydelsen med 120 kr., mens afdraget stiger 540 kr. Gevinsten bliver dermed kun på 660 kr. om måneden, men restgælden vokser med 77.000 kr. I det tilfælde tager det derfor omkring 10 år, før boligejeren er bedre stillet med det nye 3,5%-lån.

Den rigtige kurs kan altså udgøre forskellen på, om det tager to eller ti år, at tjene konverteringen hjem.
 

Lån på 1 mio. kr.  MED afdrag: Så stor betydning har kursen for en konvertering

Tabellen viser, at jo højere kursen er på det nye lån, desto større er den månedlige besparelse ved at omlægge, og desto mindre stiger restgælden. Det betyder, at boligejeren hurtigere opnår økonomisk gevinst ved konverteringen.

Anm.: Der er taget udgangspunkt i et 30-årigt fastforrentet 5%-lån med afdrag på 1 mio. kr. og en restløbetid på 27 år der omlægges til et tilsvarende 3,5%-lån. Skattesatsen er sat til 33,7%. *Kursen afspejler den kurs, som det nye 3,5%-lån kan kursikres til, når det eksisterende 5%-lån opsiges. **Break-even viser hvor lang tid går der, før man er sikker på at være bedre stillet med det nye lån

Lån på 1 mio. kr.  UDEN afdrag: Så stor betydning har kursen på en konvertering

Tabellen viser, at jo højere kursen er på det nye lån, desto større er den månedlige besparelse ved at omlægge, og desto mindre stiger restgælden. Det betyder, at boligejeren hurtigere opnår økonomisk gevinst ved konverteringen

Anm.: Der er taget udgangspunkt i et 30-årigt fastforrentet 5%-lån med afdrag på 1 mio. kr. og en restløbetid på 27 år der omlægges til et tilsvarende 3,5%-lån. Skattesatsen er sat til 33,7%. *Kursen afspejler den kurs, som det nye 3,5%-lån kan kursikres til, når det eksisterende 5%-lån opsiges. **Break-even viser hvor lang tid går der, før man er sikker på at være bedre stillet med det nye lån.
 

Perfektion kan bliver dyrt

Mange boligejere drømmer om at ramme det perfekte tidspunkt – kurs 100, lav rente og intet kurstab. Men virkeligheden på rentemarkedet er sjældent så generøs.

Vi så det sidste vinter, hvor kursen på det 30-årige 3,5%-lån nåede over 98, men aldrig op i 100. Mange boligejere med 5%-lån ventede på det sidste lille rentefald – men så vendte markedet. Resultatet? En stor gruppe boligejere måtte fortsatte med deres 5%-lån, mens vinduet for de attraktive 3,5% lån lukkede.

Det er den klassiske fejl. Man venter på det perfekte tidspunkt – og ender med at glippe muligheden.

Find den gyldne balance

Når kursen på 3,5%-lånet nærmer sig de høje 90’ere, er det for mange boligejere værd at regne konkret på en omlægning. Der findes ingen magisk grænse, men som tommelfingerregel anbefaler jeg:

• Over kurs 98: typisk en meget attraktiv omlægning.
• Kurs 97–98: fornuftigt for de fleste, der ikke går i salgstanker
• Kurs 95-97: kræver tålmodighed og lang tidshorisont i boligen – gevinsten kommer, men langsomt.

Kursen er her tænkt som den kurs, det nye lån kan kurssikres til, når det eksisterende lån opsiges i forbindelse med en nedkonvertering, hvor renten på det nye lån er minimum 1,5%-point lavere end det eksisterende.