Lise Nytoft Bergmann
2 min læsetid
Mange boligejere vælger et nedkonvertere kort før en opsigelsesfrist - men er det smart?
Når renten falder, og kursen på lavere forrentede realkreditlån stiger, vågner mange boligejere op til tanken om at nedkonvertere. Alligevel venter mange helt bevidst til lige før en opsigelsesfrist, før de slår til.
Det virker umiddelbart logisk – for jo tætte på en opsigelsesfrist man omlægger, jo lavere udgifterne har man til at kurssikre det nye lån. Men det er en misforståelse, at det altid bedst kan betale sig at konvertere lige op til en frist. Besparelsen er nemlig mindre, end mange tror, og ventetiden kan i værste fald koste dyrt.
Et fastforrentet realkreditlån kan opsiges til kurs 100 ved de fire årlige frister: 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober. Opsigelsen skal ske to måneder før – altså senest 31. oktober, 31. januar, 30. april eller 31. juli.
Når lånet opsiges, ønsker de fleste samtidig at kende kursen på det nye lån, så de undgår ubehagelige overraskelser, hvis renter stiger. Men kurssikringen koster, og jo flere dage den løber, desto større er fradraget i kursen.
Men så stor er forskellen altså heller ikke!
Lad os sige, at man i dag har et 30-årigt fastforrentet lån til 5 procent og vil nedkonvertere til 3,5 procent. Havde man opsagt lånet i slutningen af oktober (dvs. så tæt på en termin som muligt), skulle kurssikringen have dækker to måneder. Det kostede et kursfradrag på ca. 0,6 %-point, hvorfor et lån til kurs 97 kunne sikres til kurs 96,4.
Tegner man derimod kurssikringen i dag, kan lånet først opsiges 1. april 2026, og kursikringen skal derfor dække ca. 4½ måned. Her lægger kursfradraget på ca. 0,95 %-point, og forskellen mellem de to situationer er altså blot 0,35 %-point. Det svarer omtrent til, hvad en mindre rentebevægelse på markedet kan æde på ganske få dage.
Det betyder, at hvis renterne blot stiger en lille smule, forsvinder fordelen ved at vente til opsigelsesfristen temmelig hurtigt.
Det afgørende er derfor ikke, om der er to eller fem måneder til næste frist, men hvordan renten udvikler sig. En nedkonvertering giver mening, når kursen på det nye lån er attraktiv – ikke fordi man står foran en opsigelsesfrist.
I dagens marked, hvor mange investorer forventer stabile renter, er der ikke den store forskel på, om kurssikringen skal løbe i to eller fem måneder. Fokus bør derfor være på renten og kursen – ikke på datoen. Man behøver med andre ord ikke at ramme fristen på dagen for at opnå en god omlægning.
Det bedste råd er derfor at følge markedet løbende. Når kursen på et lavere forrentet lån (fx 3,5%-lånet) nærmer sig et niveau, hvor omlægningen giver mening, bør man slå til – også selvom der er tre eller fire måneder til næste opsigelsesfrist. Ventetiden kan hurtigt koste mere, end kurssikringen gør, fordi renten så nemt kan ændre sig.
Nedkonvertering bør derfor handle mere om renteudvikling end kalenderstyring. For mange boligejere er det en dyr vane kun at tænke på omlægning, når opsigelsesfristen nærmer sig.
Nedkonvertering bør derfor handle mere om renteudvikling end kalenderstyring. For mange boligejere er det en dyr vane kun at tænke på omlægning, når opsigelsesfristen nærmer sig. I dagens marked, hvor mange investorer forventer stabile renter, og kurssikringen er billig, bør fokus være på renten og kursen – ikke på datoen.
Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner med betydning for danske boligejere og boligkøbere.
Her kan du læse lidt mere om mig.
Boligøkonomens hjørne
Fra 1. januar 2026 sænkes grænsen for det såkaldte millionærknæk i ejendomsværdiskatten, hvorfor flere boligejere skal betale den høje sats.
Læs mere
Boligøkonomens hjørne
Danmark placerer sig helt i toppen af EU, når det gælder boligudgifter og økonomisk pres – især for unge og byboere.
Læs mere
Bolig
Drømmer du om at købe din første bolig? Nordeas nye pakkeløsning 'Min BoligDrøm' samler alt, hvad du har brug for på boligmarkedet – fra den første opsparing til nøglerne i hånden.
Læs mere