Realkreditlån eller prioritetslån – hvad er bedst?

Ikke ét rigtigt svar

Flere topchefer i realkreditsektoren diskuterer i øjeblikket udviklingen i de populære prioritetslån, og om det udfordrer den traditionelle realkreditmodel. Diskussionen drypper nedad, og derfor har jeg på det seneste ofte fået spørgsmålet: Hvilken lån anbefaler du selv?

Det korte svar er, at der ikke findes ét rigtigt valg. Diskussionen kommer nemlig ofte til at handle om hvilket lån, der er bedst, selvom det i virkeligheden svarer til at spørge, om en schweizerkniv er bedre end en køkkenkniv. De er udviklet til forskellige formål, og den bedste løsning afhænger derfor af, hvordan de skal bruges.
 

Realkreditlånet er stadig den billige grundfinansiering

Realkreditlånet er fortsat rygraden i dansk boligfinansiering. Det skyldes ikke mindst, at finansieringen er blandt de billigste på markedet, og at realkreditsystemet bygger på en høj grad af gennemsigtighed og sikkerhed.

Men pris er ikke det eneste parameter. For mange boligejere spiller fleksibilitet også en rolle, og her bliver prioritetslånet interessant.
 

Prioritetslånet giver fleksibilitet i hverdagen

Mange prioritetslån fungerer nemlig som en kassekredit med sikkerhed i boligen. Det betyder, at man kun betaler renter af det beløb, man rent faktisk har trukket. Har man eksempelvis et prioritetslån på 500.000 kroner, men kun anvendt 350.000 kroner, betaler man kun renter af de 350.000 kroner.

Samtidig kan den tilknyttede konto ofte bruges som lønkonto. Når lønnen går ind på kontoen, reduceres den saldo, der beregnes renter af. Opsparing, løn og daglig økonomi kommer dermed til at arbejde direkte sammen med boligfinansieringen og kan bidrage til at reducere renteudgifterne.
 

Afdrag, afdragsfrihed og kreditloft

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at prioritetslån findes i flere varianter. Nogle fungerer som den klassiske kassekredit, mens andre minder om et traditionelt realkreditlån med en fast afviklingsprofil. Fælles for prioritetslånene er dog, at de kan oprettes både med og uden afdrag. Ønsker man maksimal fleksibilitet, kan man vælge op til ti års afdragsfrihed, og i det tilfælde holder man det oprindelige kreditloft uændret i hele perioden.

Vælger man et prioritetslån med afdrag, falder kreditloftet gradvist måned for måned i takt med den planlagte afvikling. Til gengæld har man fortsat mulighed for at indsætte ekstra likviditet på kontoen og senere hæve pengene igen, så længe man holder sig inden for den aktuelle kreditramme, og forudsat at prioritetslånet er oprettet på kassekreditlignende vilkår.

Efter min vurdering er afdragsfrihed på et prioritetslån relativt billigt. I Nordea ligger tillægget aktuelt på omkring 0,2 til 0,3 procentpoint oven i renten, men man bør selvfølgelig kun vælge afdragsfrihed, hvis man rent faktisk har brug for det – for ellers er det bedre at spare omkostningen.
 

Fast rente er også en mulighed

En udbredt opfattelse er, at prioritetslån nødvendigvis betyder variabel rente, og det er da også den mest almindelige løsning. Men mange banker tilbyder i dag også mulighed for at binde renten i op til ti år.

En anden væsentlig fordel ved prioritetslån er, at de normalt kan indfries til kurs 100 uden risiko  for kurstab eller ekstra omkostninger. For mange boligejere giver det en frihed, som traditionelle realkreditlån ikke tilbyder.
 

Prioritetslånet kan være det perfekte tillægslån

Et afdragsfrit prioritetslånet kan også være interessant som tillægslån fx til køb af en ny bil eller et nyt køkken. For her har man mulighed for selv at bestemme tempoet for tilbagebetalingen, så det passer til familiens individuelle privatøkonomiske årscyklus. Fx en bonus i marts, skat tilbage i april, men hvor økonomien er mere presset i juli og december som følge af sommerferie og julegaveindkøb. 

Når gælden er helt eller delvist tilbagebetalt, kan kreditten samtidigt stå til rådighed for nye projekter, uden at man igen skal have ”ok” fra sin bankrådgiver.
 

Det bedste lånevalg er ofte en kombination

Derfor bør valget ikke handle om at kåre en vinder mellem de to lånetyper, da de løser forskellige opgaver. Ofte er den bedste løsning faktisk en kombination, hvor man finansiere størstedelen af boligen med et billigt realkreditlån og supplerer med et prioritetslån til den del af finansieringen, hvor fleksibiliteten skaber værdi. På den måde får man både glæde af realkreditlånets lave finansieringsomkostninger og prioritetslånets smidighed.