Kiinteistöalan ympäristötrendit Pohjoismaissa: kohti entistä vihreämpää rakennuskantaa

Kiinteistöala on ollut kestävän rahoituksen markkinoiden perustamisesta lähtien vihreän rahoituksen edelläkävijä. Vihreitä joukkolainoja käytetään sellaisten rakennusten ja hankkeiden rahoittamiseen, jotka ovat energiatehokkuudeltaan parhaiden joukossa etenkin energian kulutuksella ja ympäristösertifikaateilla mitattuna. Vihreiden joukkolainojen tulo markkinoille on parantanut raportointia ja edistänyt erityisesti rakennusten energiatehokkuuteen ja energialähteiden hiilidioksidipäästöihin liittyvien tietojen keruuta. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä pohjoismaisten kiinteistöyhtiöiden liikkeeseen laskemista joukkolainoista vihreitä joukkolainoja oli 56 prosenttia. Tämä viittaa siihen, että yhtiöt uskovat edelleen vihreisiin joukkolainoihin keinona ohjata pääomaa vihreään kiinteistökantaan. 

Taulukko 1: Pohjoismaisten kiinteistöyhtiöiden liikkeeseen laskemat vihreät joukkolainat ja tavalliset joukkolainat

Ilmastonmuutosta hillitsevä kiinteistöalan toiminta määritellään EU:n taksonomia-asetuksessa

Pohjoismaiset kiinteistöyhtiöt ovat suhtautuneet myönteisesti EU:n taksonomia-asetukseen eli kestävien toimintojen luokitusjärjestelmään, jonka ansiosta ne ovat voineet määritellä ja tuoda esiin kiinteistösalkkujensa vihreää osuutta. Samalla ne ovat korostaneet energiatehokkaiden rakennusten tärkeää roolia ilmastonmuutoksen hillitsemisessä. Kiinteistöala oli jo vuonna 2022 energiasektorin jälkeen toiseksi suurin toimiala, joka raportoi ympäristön kannalta kestävästä toiminnasta (30 prosenttia liikevaihdosta ja 26 prosenttia pääomamenoista peräisin luokitusjärjestelmän mukaisesta toiminnasta). 

Sääntelyviranomaiset ja muut sidosryhmät vaativat kuitenkin entistäkin tarkempaa vastuullisuusraportointia, minkä vuoksi kiinteistöalan on jatkossa raportoitava tietoja myös siitä, miten se vähentää ilmastoon ja energiaan liittyviä riskejä, ja esitettävä dataa väitteidensä tueksi. Vaikka kestävyyteen liittyvää uutta sääntelyä on viime aikoina lykätty ja nykyistä sääntelyä kevennetty, EU:n luokitusjärjestelmä sekä tietyt EU:n kestävyysraportoinnin standardien (ESRS) vaatimukset ovat tulevaisuudessakin keskeisiä kiinteistöalan kannalta. Nämä viitekehykset auttavat yhtiöitä raportoimaan, miten ne hallitsevat toimintansa ympäristövaikutuksia, riskejä ja mahdollisuuksia samalla kun ne siirtyvät kohti vähähiilistä taloutta. 

Kohti entistä vihreämpää rakennuskantaa

Paljon energiaa kuluttava kiinteistöala hyötyy Pohjoismaissa suhteellisen vähähiilisistä energiaverkoista, jotka auttavat vähentämään alan ilmastovaikutuksia. Kilpailu vähähiilisestä sähköstä kuitenkin kiristyy, kun sähköistäminen ja hiilestä irtautuminen etenee muilla toimialoilla. Tämä tarkoittaa sitä, että Pohjoismaissa on investoitava vanhojen rakennusten energiaremontteihin. 

EU:n luokitusjärjestelmän hyödyllisyyttä on kyseenalaistettu, koska asetuksessa ei ohjeisteta selvästi, miten rakennuksista voidaan remontoida ympäristöystävällisempiä, vaikka ne eivät täyttäisikään kaikkia vihreille rakennuksille asetettuja vaatimuksia. EU:n uudistettu rakennusten energiatehokkuusdirektiivi sisällytetään jäsenmaiden kansalliseen lainsäädäntöön vuoteen 2026 mennessä, mikä korostaa entisestään perusparannusstrategioiden tarvetta kiinteistöalalla. Kunkin jäsenvaltion on laadittava kansallinen rakennusten perusparannussuunnitelma sekä julkisten että yksityisten asuinrakennusten ja muiden kuin asuinrakennusten kansallisen kannan muuttamisesta erittäin energiatehokkaaksi ja hiilivapaaksi rakennuskannaksi vuoteen 2050 mennessä. 

Osa suurimmista pohjoismaisista kiinteistöyhtiöistä on tehnyt perusparannuksia rakennuskantaansa jo vuosien ajan. Monilta muilta kiinteistöyhtiöiltä puuttuu kuitenkin yhä vihreää rakentamista täydentävä siirtymäsuunnitelma, jonka avulla ne voivat vähentää energiatehottomiin kiinteistöihin liittyviä taloudellisia riskejä tulevaisuudessa. Yhtiöt, joilla on uskottavat ja hyvin rahoitetut energiaremonttisuunnitelmat, ovat houkuttelevia kohteita sekä sijoittajille että pankeille, koska ne vähentävät korkeisiin toimintakustannuksiin ja kiinteistöjen markkina-arvon laskuun liittyviä riskejä.

Energiatehokkuus ja koko elinkaaren kasvihuonekaasupäästöt 

Energiatehokkuuden lisäksi pohjoismaisten kiinteistöyhtiöiden odotetaan kiinnittävän jatkossa entistä enemmän huomiota uusien kiinteistöjen rakentamisesta aiheutuviin päästöihin. Tähän sisältyvät niin rakennusmateriaalien kuin rakennustoiminnan ilmastovaikutukset. Näitä kasvihuonekaasupäästöjä on tällä hetkellä vaikea arvioida, koska niistä on saatavilla rajallisesti tietoja. Asiaan on kuitenkin tulossa muutos, sillä uudistettuun rakennusten energiatehokkuusdirektiiviin on lisätty päästöttömiin rakennuksiin liittyviä vaatimuksia, joita kaikkien uusien rakennusten on noudatettava vuoteen 2030 mennessä. 

Kestävän rahoituksen neuvoa-antava foorumi (Platform on Sustainable Finance) suositteli hiljattain lisäämään vaatimuksia rakennuskannan koko elinkaaren kasvihuonekaasupäästöille sekä taksonomia-asetuksen mukaisille hiilestä irtautumista koskeville kehityspoluille. Näin varmistetaan, että vihreissä rakennuksissa otetaan huomioon sitoutuneet päästöt. 

Yhä useammat pohjoismaiset kiinteistöyhtiöt pyrkivät vähentämään rakennusten koko elinkaaren aikaisia vaikutuksia ilmastoon. Ne ovat asettaneet entistä enemmän tieteelliseen tietoon perustuvia tavoitteita, jotka kattavat rakennusten koko elinkaaren aikaisiin päästöihin liittyvän raportoinnin ja/tai tavoitteet. Arvoketjun päästöjä pyritään vähentämään tällä hetkellä muun muassa seuraavilla hankkeilla:

Taulukko 2: Tieteelliseen tietoon perustuvat tavoitteet, sitoumukset ja pohjoismaiselta kiinteistöalalta poistetut tavoitteet

Yhteenvetona voidaan todeta, että kiinteistönomistajat, jotka keskittyvät vihreiden ja energiatehokkaiden kiinteistöjen rakentamisen lisäksi myös energiasiirtymään ja rakennusten koko elinkaaren ilmastovaikutusten vähentämiseen, ovat todennäköisesti muita paremmassa asemassa. Tällaiset kokonaisvaltaiset strategiat auttavat yhtiöitä paitsi vähentämään riskejä jatkossa myös hyötymään vastuullisten siirtymäsuunnitelmien mukanaan tuomista mahdollisuuksista. 

Nordea tukee kiinteistöalan ilmastosiirtymää tarjoamalla monipuolisia ratkaisuja ja tuotteita suurille sekä pienille ja keskisuurille yritysasiakkaille.

Tietoa uudistetusta rakennusten energiatehokkuusdirektiivistä

Uudistettu rakennusten energiatehokkuusdirektiivi astui voimaan kaikissa EU-maissa 28. toukokuuta 2024. Sen tarkoituksena on auttaa kiinteistöalaa vähentämään kasvihuonekaasupäästöjään vähintään 60 prosenttia vuoteen 2030 mennessä (vuoden 2015 tasoon verrattuna) sekä muuttamaan rakennuskanta päästöttömäksi vuoteen 2050 mennessä. Tavoitteena on lisäksi kasvattaa erityisesti energiatehokkuudeltaan heikoimpien rakennusten perusparannusastetta kaikissa EU-maissa. 

Direktiivi saatetaan osaksi kansallista lainsäädäntöä vuoteen 2026 mennessä. Se sisältää muun muassa seuraaviin osa-alueisiin liittyviä vaatimuksia jäsenmaille: