Andelsboligen har økonomiske fordele, som ejerboligen har svært ved at matche

Ejerboligen løber normalt med opmærksomheden, når vi taler boligøkonomi. Det er her, vi følger prisstigninger, friværdier og formuegevinster, og for mange danskere er ejerboligen nærmest blevet synonym med den økonomisk attraktive boligform.

Men især i København findes der en konkurrent, som på flere områder har nogle ganske markante økonomiske fordele – nemlig andelsboligen.

Man får mange kvadratmetre for pengene

Den mest iøjnefaldende forskel er prisen. Mange københavnske andelsboliger har en teknisk pris i størrelsesordenen 30.000-40.000 kr. pr. kvadratmeter. Den tekniske pris er interessant, fordi den ikke blot ser på det beløb, køberen betaler for selve andelen, men også tager højde for køberens indirekte andel af foreningens økonomi. Dermed får man et langt bedre sammenligningsgrundlag med ejerlejligheder end ved alene at se på prisen på andelsbeviset.

Til sammenligning ligger ejerlejligheder i København aktuelt omkring 77.000 kr. pr. kvadratmeter.

Regner vi for eksemplets skyld med 35.000 kr. pr. kvadratmeter for andelsboligen og 77.000 kr. for ejerlejligheden, koster 80 kvadratmeter henholdsvis 2,8 mio. kr. og knap 6,2 mio. kr. Det er en forskel på næsten 3,4 mio. kr., og det illustrerer trods alt, hvorfor andelsboligen er attraktiv i København.

Andelshaveren slipper for ejendomsværdiskatten

En anden væsentlig forskel dukker op, når skatten skal betales. Som andelshaver betaler man nemlig ikke ejendomsværdiskat.

I 2026 er den almindelige ejendomsværdiskattesats 0,51 pct., og beskatningsgrundlaget er som udgangspunkt den offentlige ejendomsvurdering reduceret med 20 pct. pga. forsigtighedsprincippet.

Har en ejerlejlighed for eksempel en offentlig vurdering på 6,2 mio. kr., bliver beskatningsgrundlaget 4,96 mio. kr., og det giver en ejendomsværdiskat på godt 25.000 kr. om året eller omkring 2.100 kr. om måneden. Den regning findes ikke for andelshavere.

Også grundskylden har en interessant krølle

Andelshavere slipper ikke for grundskyld. Den betales af andelsboligforeningen og finansieres derfor af beboerne gennem boligafgiften. Men også her gemmer sig en interessant fordel.

Andelsboligforeninger er nemlig omfattet af en særlig stigningsbegrænsning, der betyder, at kraftige stigninger i grundskylden som følge af højere grundvurderinger ikke slår fuldt igennem med det samme.

Fra 2025 kan grundskylden som udgangspunkt højst stige med et beløb svarende til 4,75 pct. af årets fuldt indfasede grundskyld. Hvis forskellen mellem den hidtidige og den fuldt indfasede grundskyld er stor, kan indfasningen derfor strække sig over voldsomt mange år, og udgøre en stor økonomisk fordel – og ikke mindst i områder, hvor grundværdierne er steget kraftigt som f.eks. i København. 

Det betyder ikke, at andelsbolighaverne i København slipper for en kraftigt stigende grundskyld - men de indfases trods alt gradvist over mange år i stedet for at komme som en bombe over årsskiftet, som vi så for ejerlejligheder. Det gælder ikke kun ved overgangen til boligskattereformen i 2024/25, men også ved kraftige stigninger i den fremtidige grundskyld. 

Der er dog også en bagside. For i modsætning til ejere fik andelshaverne ikke nogen skatterabat ved boligskattereformens ikrafttræden i 2024, og andelshavere har heller ikke mulighed for at indefryse fremtidige stigninger i boligskatten ved at oparbejde gæld til skattemyndighederne.

Der er færre omkostninger til at komme ind

Også handelsomkostningerne taler til andelsboligens fordel. Ved køb af en ejerbolig skal ejerskiftet nemlig tinglyses, og der betales afgift på skødet. Derudover kommer tinglysningsafgift på de lån, der optages med pant i boligen.

Andelsboligen skifter ikke ejer på samme måde som fast ejendom, og andelskøbere slipper derfor for tinglysningsafgiften på selve skødet.

Der skal ganske vist også betales tinglysningsafgift, hvis man optager et lån med pant i andelen, men fordi andelsboliger typisk koster væsentligt mindre end en tilsvarende ejerlejligheder i København, bliver det pantsikrede beløb – og dermed afgiften – normalt også væsentligt mindre.

I 2026 udgør den variable tinglysningsafgift på pant 1,25 pct. plus en fast afgift på 1.825 kr. og køber man derfor en ejerlejlighed til 6,2 mio. kr. og finansierer 95 pct. af købesummen med lån, vil tinglysningsafgifterne på skøde og lån samlet set løbe op i over 120.000 kr., hvis der ikke kan genbruges tidligere betalt tinglysningsafgift.

… og færre omkostninger til at komme ud

Også når boligen skal sælges igen, kan andelsboligen have en økonomisk fordel. Et almindeligt salg af en ejerlejlighed indebærer nemlig normalt udgifter til ejendomsmægler, markedsføring, fotografering og  dokumenter. Samlet set vil regningen ofte komme op på et pænt sekscifret beløb.

På andelsboliger er situationen ofte anderledes. Mange andele skifter hænder gennem ventelister og vennekredse, og derfor kan salgsprocessen ofte klares uden ejendomsmægler og markedsføring.

Der vil stadig være udgifter til administrator og vurderingsrapport, men regningen kan ofte holdes på under 20.000 kr. Og som en ekstra bonus slipper sælgeren i mange tilfælde også for ugevis af fremvisninger og spekulationer om, hvor stort et prisnedslag køberne vil kræve. 

Men ingen roser uden torne

Alt dette betyder ikke, at andelsboligen altid slår ejerboligen. For den har også nogle klare ulemper.

Den mest oplagte er, at man ikke frit kan bestemme salgsprisen. Andelsboliger er underlagt regler om maksimalpris, og befinder man sig i et boligmarked, hvor ejerlejlighederne stiger eksplosivt, kan det være svært ikke at skæve misundeligt til naboen i ejerlejligheden. 

Til gengæld er andelshaveren heller ikke eksponeret på samme måde, hvis ejerboligmarkedet falder kraftigt. 

Andelshavere bestemmer ikke selv over hele deres gæld

Andelshaveren har også mindre økonomisk selvbestemmelse. Som ejer kan man selv vælge, om realkreditlånet skal være med fast eller variabelt rente, med eller uden afdrag, og hvornår det eventuelt skal omlægges.

I en andelsboligforening bestemmer flertallet over foreningens finansiering. Har foreningen eksempelvis valgt variabel rente, kan boligafgiften stige, når renterne stiger, selv om den enkelte andelshaver personligt ville have foretrukket et fastforrentet lån.

Og ønsker man at afdrage ekstra på sin indirekte andel af foreningens gæld, kan man normalt ikke bare gøre det.

Samtidig kan andelshaveren ikke optage et almindeligt realkreditlån til købet af selve andelen. Den personlige finansiering sker typisk med et banklån, hvor renten ofte er højere end på et realkreditlån.

Læs mere om andelsboliglån i Nordea

Derudover får den enkelte andelshaver ikke personligt rentefradrag for renterne på den gæld, der ligger i foreningen. Hvis ens indirekte andel af foreningens gæld eksempelvis er 1 mio. kr., og renten er 4 pct., svarer det til 40.000 kr. i årlige renteudgifter. Havde gælden i stedet været personlig og fradragsberettiget, ville skatteværdien af rentefradraget reducere udgiften til ca. 26.500 kr. Det er en økonomisk ulempe, som bør med i regnestykket.

Attraktiv boligform – men svær at få fat på

Andelsboligen er altså ikke nødvendigvis bedre end ejerboligen, da de to boligformer har forskellige økonomiske fordele og ulemper.

Men i København er der ingen tvivl om, at en sund andelsboligforening kan tilbyde en meget attraktiv kombination af lavere boligpris, lavere boligbeskatning og mindre handelsomkostninger.

Problemet er bare, at de bedste andelsboliger kan være næsten umulige at få fingrene i, da de sjældent rammer det åbne marked men i stedet skifter hænder via ventelister, familie, venner og bekendte.