Beviserne hober sig op: Festen på det københavnske ejerlejlighedsmarked er slut

Hvis man alene kigger på prisudviklingen, kan det være svært at få øje på, at noget har ændret sig på det københavnske ejerlejlighedsmarked. Priserne stiger jo stadig i mange dele af byen. Men vendinger på boligmarkedet tager tid, og derfor er det værd at holde øje med de indikatorer, der bevæger sig før priserne.

Det måske mest iøjnefaldende tegn finder vi i boligudbuddet.

Ved årets begyndelse var der ifølge Boligsiden 986 ejerlejligheder til salg i København. Ved indgangen til september var tallet steget til 1.955. Det svarer til en stigning på 98 pct. på blot otte måneder. Det er ikke hverdagskost, selv om udbuddet normalt vokser lidt hen over foråret og sommeren.

Et udbud på 1.955 lejligheder er ikke i sig selv alarmerende. Det niveau har vi set flere gange tidligere. Men hastigheden er opsigtvækkende, da vi på få måneder er gået fra en situation med stor mangel på udbudte boliger til et langt større udvalg.

Handelsaktiviteten er faldet

Handelstallene fortæller samme historie. I de første syv måneder af 2025 blev der i gennemsnit solgt 641 ejerlejligheder om måneden i København, mens tallet lå på 527 i samme periode i 2026. Og i juli – som de seneste tal er fra – nåede antallet ned på 407. Her nærmer vi os samtidigt det niveau, der historisk har været forbundet med prisfald.

Køberne er således blevet mere tilbageholdende. Nogle købere kan være presset ud af markedet, fordi priserne er løbet hurtigere end indkomsterne. Andre kan have valgt at vente, fordi de fornemmer, at markedet er ved at skifte karakter.

Endnu et tegn finder vi hos ejendomsmæglerne. I lang tid blev udbudspriserne presset op af hård konkurrence blandt mæglerne. Den udvikling er nu stoppet. Ifølge Finans Danmarks boligudbudsstatistik har den gennemsnitlige kvadratmeterpris på de udbudte ejerlejligheder nemlig ligget på omkring 83.000 kr. de seneste otte måneder.

Det fortæller mig, at mæglerne har registreret de nye vinde på markedet. De ved godt, at en alt for optimistisk prisfastsættelse kan gøre en lejlighed til en hyldevare, og at en bolig, der aldrig bliver solgt, heller ikke udløser noget salær. Derfor er incitamentet nu at sætte den rigtige pris og ikke nødvendigvis blot den højeste.

Afslagene er blevet større

Samtidig har køberne fået mere at skulle have sagt ved forhandlingsbordet. I august lå det gennemsnitlige afslag på 1,8 pct. i forhold til den senest udbudte pris. Det er stadig beskedent, men mere end en fordobling fra de 0,8 pct. der var normen hen over efteråret og vinteren i 2025/2026. Det fortæller mig, at magtbalancen mellem køber og sælger er ved at forskyde sig i sælgernes favør.

Et andet vigtigt signal finder vi i den såkaldte nedtagningsprocent. I august var det omkring 25 pct. af de udbudte boliger, der tages ned (dvs. primært solgt), mens nedtagningsprocenten i efteråret 2025 lå på 60 pct.

Sidste år forsvandt boligannoncerne derfor næsten lige så hurtigt, som de blev lagt op, mens lejlighederne i dag ikke længere sælger sig selv. Det er i virkeligheden et af de tydeligste tegn på et marked, der er ved at finde tilbage til et mere normalt tempo.

Boligskatterne stiger i 2027 og gør ondt værre

Og fra årsskiftet kommer endnu en modvind, når boligskatterne på mange københavnske ejerlejligheder stiger mærkbart. 

En typisk ejerlejlighed skal forvente, at boligskatterne stiger med ca. 500 kr. om måneden, mens en dyr ejerlejlighed kan forvente en stigning på ca. 1.000 kr. om måneden. Eksisterende ejere kan indefryse stigningen til en forholdsvist lav rente, men nye købere skal betale ved kasse et. Og det har betydning for, hvor høj en pris køberne er i stand til at betale for at træde ind på boligmarkedet. Pengene kan jo kun bruges én gang, og mange førstegangskøbere sætter sig allerede i dag forholdsvist hårdt.

En sund opbremsning

Alt dette betyder ikke, at København står foran et dramatisk prisfald. Vi kommer fra en periode, hvor ejerlejlighedspriserne er steget omkring 25 pct. på ét år og omtrent 40 pct. på to år, og så kraftige prisstigninger kan ganske enkelt ikke fortsætte i længden. Købernes lønningerne vokser trods alt ikke ind i himlen, blot fordi det er blevet dyrere at få tag over hovedet. Derfor er en opbremsning både sund og forventelig. Jeg bliver derfor ikke overrasket, hvis priserne falder hen over efteråret og vinteren.

For den langsigtede ejer er der dog ingen grund til panik. Efterspørgslen efter at bo i byen er stadig høj, byggeaktiviteten er begrænset, arbejdsmarkedet robust og dansk økonomi er i god form.

Derfor er jeg ikke bekymret for, at det københavnske ejerlejlighedsmarked står foran et sammenbrud. Men økonomien skal hænge sammen, og lige nu fortæller udbuddet, handlerne, afslagene, nedtagningsprocenten og boligskatterne samme historie om, at markedet er ved at sænke farten.