Gentofte er faldet ned fra boligtronen

Der var en periode, hvor Gentofte nærmest havde status som boligmarkedets uindtagelige højborg. Når man talte om stigende huspriser i Danmark, var Gentofte ofte det første eksempel, der blev nævnt. Kommunen havde stærke skoler, attraktive villakvarterer, kort afstand til København og en købekraftig befolkning. Kombinationen viste sig næsten umulig at slå.

Tallene fortæller historien ganske præcist. Fra begyndelsen af 2015 til udgangen af 2021 steg huspriserne i Gentofte med 85 pct. mod omkring 50 pct. på landsplan. Den gennemsnitlige årlige prisstigning lå på 9,2 pct., og ingen andre kommuner i hovedstadsområdet kunne følge med. København lå lige efter med 8,9 pct. om året, mens Hvidovre og Gladsaxe fulgte efter med henholdsvis 8,6 og 8,5 pct. Gentofte var med andre ord den ukronede vinder af boligopsvinget.

Men boligmarkedet har det med at ændre karakter, når de økonomiske spilleregler ændrer sig. Og det er præcis, hvad der er sket.

_{Kilde: Nordea Kredit på baggrund af data fra Boligsiden. 
Anm.: Prisændringen er beregnet for perioden fra december 2014 til og med december 2021.}

I 2022 vendte billedet

Siden begyndelsen af 2022 er Gentofte raslet ned gennem tabellen. Huspriserne er ganske vist fortsat steget, men langsommere end i resten af landet og betydeligt langsommere end i de fleste af omegnskommunerne.

Mens huspriserne på landsplan er steget 16,4 pct. siden starten af 2022, er stigningen i Gentofte begrænset til 9,2 pct. Det svarer til en gennemsnitlig årlig vækst på blot 1,9 pct., og tages inflationen med i regnestykket, er der reelt tale om et fald i boligernes værdi. Kun Dragør har klaret sig svagere.

I den modsatte ende af skalaen finder vi kommuner som Glostrup, Rødovre og Brøndby, hvor huspriserne i samme periode er steget med mere end 6 pct. om året. Det er et markant skifte.

_{Kilde: Nordea Kredit på baggrund af data fra Boligsiden. 
Anm.: Prisændringen er beregnet for perioden fra december 2014 til og med december 2021.}
 

Hvordan kan det ske?

En væsentlig forklaring skal findes i renterne. I årene op til 2022 havde boligmarkedet medvind fra historisk lave finansieringsomkostninger. Når det næsten var gratis at låne penge, kunne køberne strække sig længere efter drømmehuset. Det gav særligt medvind til de dyreste områder, hvor selv små ændringer i finansieringsomkostningerne kunne omsættes til meget store ændringer i købekraft.

Da inflationen for alvor tog fart i 2022, blev regnestykket vendt på hovedet. Renterne steg brat, og det gjorde det markant dyrere at købe bolig.

Hvis man køber et hus til 3 mio. kr., er ekstraregningen til finansieringen til at overskue. Hvis man køber et hus til 10 eller 12 mio. kr., er situationen en helt anden.

I Gentofte handles et gennemsnitligt hus på 140 kvadratmeter i øjeblikket til omkring 10 mio. kr. Når renten stiger, bliver prisforskellen målt i kroner og øre derfor enorm. Det har gjort det sværere for Gentofte at fastholde den position, som kommunen opbyggede gennem årene med ultralave renter.
 

Boligskattereformen har gjort ondt

Samtidig kom boligskattereformen på et tidspunkt, hvor markedet i forvejen var under pres. Mange eksisterende boligejere i Gentofte mærkede ikke de nye regler direkte. De blev beskyttet af skatterabatten og kunne fortsætte under stort set de samme vilkår som tidligere. Men nye købere står i en helt anden situation. For dem er regningen blevet væsentligt højere.

For et typisk hus steg den samlede boligskat med næsten 10.000 kr. om året ved overgangen til de nye regler. For de dyreste ejendomme kunne stigningen være mere end 57.000 kr. om året.

I dag betaler ejeren af et typisk hus i Gentofte omkring 70.000 kr. om året i samlede boligskatter. For de dyreste huse ligger regningen omkring 152.000 kr.

Boligskatterne er naturligvis sjældent den eneste årsag til, at en bolig købes eller fravælges. Men når høje renter og højere boligskatter rammer samtidig, kan det ændre købernes prioriteringer.

For nogle familier betyder det, at de vælger et lidt mindre hus. For andre betyder det, at vælger en helt anden kommune. Resultatet ses nu i statistikkerne.

Gentofte er stadig en af landets mest attraktive kommuner. Kommunen har fortsat stærke kvaliteter, som mange familier drømmer om. Derfor skal udviklingen ikke tolkes som begyndelsen på en permanent nedtur. Men udviklingen illustrerer en vigtig pointe om boligmarkedet – nemlig at det ikke er nok at have et hus på en den mest attraktive adresse. Det skal også være en adresse, som køberne har råd til.