Delvis udlejning kan gøre sommerhuskøbet realistisk for mange

Sommerhusdrømmen lever

Mange danskere drømmer om et sommerhus. Måske er det lyset, der falder ind gennem vinduet en langsom morgen. Måske er det tempoet og stilheden, hvor man kan høre fuglene kvidre, vinden i træerne og havets rolige rytme. Eller følelsen af at kunne invitere familie og venner på besøg uden at skulle “bryde op” efter aftensmaden, fordi alle bare kan blive og sove, og ingen behøver at køre hjem.

Men drømmen er blevet dyrere at realisere de seneste fem år. Efterspørgslen efter sommerhuse steg nemlig markant under corona, hvor flere fik øjnene op for værdien af et fristed, og interessen har holdt sig høj lige siden. Samtidig er renterne steget fra et historisk lavt niveau, hvilket har gjort det mere bekosteligt at låne penge.

Kombinationen af højere priser og højere renter betyder, at mange i dag kigger på sommerhus med en vis tøven. Men sådan behøver det ikke nødvendigvis at være. For mange kan løsningen ligge i at leje sommerhuset ud, når man ikke selv bruger det.

Store prisforskelle giver flere muligheder, end gennemsnittet viser

Et gennemsnitligt sommerhus på 80 kvadratmeter koster i dag omkring 2 mio. kr., men gennemsnittet dækker over store geografiske forskelle. Nordsjælland er dyrest med priser omkring 2,7 mio. kr., mens Bornholm samt Syd- og Vestsjælland, Fyn og Østjylland ligger omkring 2,1 mio. kr. I Sydjylland er gennemsnittet cirka 1,9 mio. kr., og Vest- og Nordjylland ligger lavest med priser omkring 1,5–1,6 mio. kr. 

I alle landsdele findes der dog både dyre og billige områder, ligesom prisen også afhænger af afstanden til vand, husets stand og indretning. Det er derfor stadig muligt at finde et sommerhus i et overkommeligt prisleje.

_{Kilde: Nordea Kredit på baggrund af tal fra boligsiden. Priserne er opgjort på baggrund af tal fra marts 2026 og prisændringen er beregnet på baggrund af prisudviklingen fra marts 2021 til marts 2026}

Udlejning er et supplement – ikke en gratis løsning

Overvejer man udlejning, er det dog vigtigt at have realistiske forventninger. De færreste kan dække alle udgifter gennem udlejning alene, og derfor handler det ikke om at få sommerhuset “gratis”. Til gengæld kan udlejningen give et væsentligt bidrag til finansieringen og dermed gøre ejerskabet mere økonomisk overkommeligt.

Gunstige skatteregler øget effekten

Skattereglerne for sommerhusudlejning er samtidig relativt gunstige. I 2026 ligger bundfradraget ved udlejning gennem bureau på 50.200 kr., hvilket betyder, at lejeindtægter op til dette niveau er skattefri. Af den resterende lejeindtægt beskattes man kun af 60 procent. 

Ser man på et konkret eksempel, hvor et sommerhus udlejes 17 uger om året (svarende til den gennemsnitlige udlejningstid for et udlejningssommerhus), og hvor lejeindtægten efter bureauets andel er på 5.000 kr. om ugen, giver det en samlet årlig lejeindtægt på 85.000 kr. 

Efter bundfradraget på de 50.200 kr. er der 34.800 kr. tilbage til beskatning. Men eftersom ejeren kun beskattes af 60 pct. af dette beløb, dvs. af 20.880 kr., ender ejeren med en samlet skat på cirka 7.700 kr. Det gælder, hvis man tager udgangspunkt i en positiv kapitalindkomstskat på 37 procent. 

Konklusionen på eksemplet er derfor, at sommerhusejeren beholder omkring 77.000 kr. ud af de 85.000 kr., der blev modtaget, hvilket svarer til cirka 90 procent af lejeindtægten. 

Den præcise skat afhænger naturligvis af den enkelte ejers samlede økonomi, men regneeksemplet forklarer, hvorfor mange bliver positivt overraskede, når de regner på udlejningen i praksis.

Inden man beslutter sig for at udleje, er det selvfølgelig vigtigt at huske på, at der også er udgifter forbundet med udlejning, blandt andet til vand, varme og ekstra vedligeholdelse, og at det typisk er nemmere at leje sommerhuset ud i højsæsonen i juli og august end resten af året. De uger, hvor man gerne selv vil bruge sommerhuset, er altså også de uger, hvor indtægten ved at udleje det, er størst.

_{Anm.: Der er taget udgangspunkt i en person, der betaler den lave kapitalindkomst på ca. 37%. 
Der er benyttet afrundede tak.}

Finansiering med realkredit

Sommerhuse kan typisk belånes med op til 75 procent med realkredit med afdrag – eller 60 procent med afdragsfrihed. Resten kan ofte finansieres med banklån, mens mindst 5 procent skal lægges kontant.

Mange vælger dog at supplere finansieringen med et tillægslån i friværdien i helårsboligen for på den måde at opnå den lave realkreditrente på en større del af købesummen.

For eksempel kan et sommerhus til 2 mio. kr. finansieres med et afdragsfrit realkreditlån på 60 procent i sommerhuset svarende til 1,2 mio. kr., et tillægslån i helårsboligens friværdi på de næste 30 procent svarende til 600.000 kr. samt en udbetaling på 10 procent eller 200.000 kr.

Med afdragsfri realkredit på begge realkreditlån kan den samlede ydelse i det konkrete eksempel komme ned på ca. 5.000 kr. om måneden efter skat. Hertil kommer naturligvis boligskatter, forsikring, vedligeholdelse og øvrige ejerudgifter.

Udlejningen kan her fungere som et løbende bidrag til økonomien. For nogle betyder det, at sommerhusdrømmen bliver mulig – for andre, at der stadig er plads til udlandsrejser i budgettet.