Faldende fertilitet kan give hovedbrud på boligmarkedet

Boligpriserne afhænger ikke kun af renter, boligskatter og konjunturer

Der er mange ting, der kan gøre en bolig svær at sælge: En mørk entré, en umoderne indretning og en have, der mest af alt minder om et naturprojekt. Men i de kommende år kan en anden og mere grundlæggende faktor vise sig at få betydning – nemlig manglen på børn.

Efterspørgslen på ejerboligmarkedet er nemlig ikke bare et spørgsmål om renter, boligskatter og konjunkturer. Det er i høj grad også et spørgsmål om livsfaser. Og her spiller børn en afgørende rolle.

Børn er den stærkeste parcelhusmagnet

Tallene fra Danmarks Statistik er nemlig meget klare. Kun 47 procent af familier uden børn bor i ejerbolig. Så snart der kommer børn ind i ligningen, ændrer billedet sig markant. 56 procent af familier med ét barn bor i ejerbolig. Med to børn stiger andelen til 71 procent, og med tre børn er vi oppe på 72 procent. Kort sagt: Når der kommer børn, følger der ofte en ejerbolig med, og parcelhuset er stadig børnefamiliernes foretrukne boligform.

Det giver god mening. Børn har det med at fylde. Ikke kun i hjertet, men også i kvadratmeter. Barnevogne, pusleborde, trampoliner og en konstant strøm af legetøj stiller krav til både plads og opbevaring. Samtidig følger der med børn et ønske om stabilitet, faste rammer og et sted, hvor man kan slå rødder. Og her passer ejerboligen godt ind i fortællingen om det gode familieliv. Men hvad sker der så, hvis børnene udebliver?

Fertiliteten falder – og det gør parcelhusbehovet derfor også

De seneste 15 år er fertiliteten i Danmark faldet mærkbart. I 2008 fik kvinder i gennemsnit 1,89 barn. Det var stadig under det niveau, der skal til for at opretholde befolkningstallet uden indvandring, men dog betydeligt højere end i dag. I 2024 var fertiliteten nemlig faldet til 1,47 barn pr. kvinde, og det er det laveste niveau siden Danmarks Statistik begyndte at måle i 1986.

Når der fødes færre børn, ændrer det ikke kun daginstitutionernes kapacitetsplaner og kommunernes skoleprognoser. Det ændrer også efterspørgslen på boligmarkedet. For hvis børn er en af de vigtigste drivkræfter bag ønsket om en ejerbolig – og især en stor ejerbolig – så må det nødvendigvis få konsekvenser, når børnetallet falder.

Færre børn betyder mindre behov for børneværelser, og færre børneværelser betyder mindre behov for store huse.

Indvandring med børn kan selvfølgelig afhjælpe problemet, men her er det værd at bemærke, at det ikke er alle indvandrere, der har råd og mulighed for at købe ejerbolig.

En verden med færre børn – også uden for Danmarks grænser

Udviklingen er ikke et særligt dansk fænomen. For nylig læste jeg et Ritzau-telegram med overskriften: “Kina indfører skat på kondomer for at få flere kinesiske børn.” Overskriften var så absurd, at den nærmest krævede at blive læst. Konklusionen var, at momsen på prævention skulle hæves fra 0 til 13 procent.

Om det får nogen til at droppe præventionen og i stedet investere i en barnevogn, tvivler jeg som økonom meget på. Men historien illustrerer, hvor alvorligt mange lande ser på den faldende fertilitet. I store dele af verden får vi stadig færre børn, og årsagerne er velkendte: højere uddannelsesniveau blandt kvinder, urbanisering, bedre adgang til prævention, og en økonomisk udvikling, hvor børn ikke længere er en nødvendig pensionsordning. Samtidig har individualisme og nye samlivsformer fået større betydning.

Alt sammen positive samfundsforandringer – men de har også sideeffekter, og én af dem kan vise sig på boligmarkedet.

Flere ældre, færre unge – og mange store huse

Ser vi på befolkningsfremskrivningen fra Danmarks Statistik, bliver udfordringen endnu tydeligere. Over de næste ti år forventes befolkningen i Danmark at vokse med godt 100.000 personer. Men væksten er skævt fordelt. Antallet af danskere under 30 år forventes at falde med 64.000, mens der bliver 163.000 flere danskere over 70 år. Gruppen mellem 30 og 69 år forbliver stort set uændret.

Det betyder, at vi får flere ældre og færre unge. Mange af de ældre bor i dag i store ejerboliger, som blev købt dengang, der var børn i huset. Når børnene er flyttet hjemmefra, og trapperne bliver stejlere og haven mere krævende, opstår ønsket ofte om at flytte til noget mindre og mere bekvemt.

Problemet er bare, at der i fremtiden kan være færre børnefamilier til at overtage de store villaer. Og især i de dele af landet, der ikke ligger lige op ad de største byer, kan det give et endnu større mismatch mellem udbud og efterspørgsel, end vi kender det i dag.

Byen vinder, huset taber

Udviklingen er ikke ny, men den forstærkes i de kommende år. For det er næppe tilfældigt, at det især er ejerlejlighedspriserne, der har haft fart på de senere år. Når vi får færre børn, bliver det nemlig lettere at blive boende i byen. Livet kan indrettes på mindre plads, kortere afstande og færre kompromiser. Så hvis jeg skal gætte på boligprisudviklingen de næste ti år, bliver jeg ikke overrasket, hvis tendensen fortsætter.

Det betyder ikke, at parcelhuset er dømt ude. Men det betyder, at boligmarkedet i stigende grad formes af demografi og livsvalg – og ikke kun af renter og regulering. Når børnetallet falder, ændrer boligbehovet sig. Og når boligbehovet ændrer sig, ændrer boligmarkedet sig også.

Så næste gang du ser et støvet “Til salg”-skilt foran et stort hus langt fra alfarvej, kan det være værd at sende en stille tanke til fertilitetsstatistikken. For måske er det ikke kun beliggenheden, der er problemet. Måske er det også manglen på børn.