Hvornår giver det mening at blive gældfri i sin bolig?

Gældfrihed i boligen er ikke altid den kloge løsning

Et af de spørgsmål, jeg ofte møder som boligøkonom, er, om man bør stræbe efter at blive gældfri i sin bolig. Det er et relevant spørgsmål, men det er også et spørgsmål, der ikke kan besvares ved alene at fokusere på renter, afkast og regneark. For i praksis rummer beslutningen om en gældfri bolig langt mere end økonomiske beregninger. Den rummer også overvejelser om tryghed, temperament og ikke mindst den ro, man ønsker i hverdagen. Derfor findes der heller ikke ét rigtigt svar, som passer til alle.

En gældfri bolig kan give ro, tryghed og forudsigelighed

For mange boligejere er boligen den største formuepost i privatøkonomien, og realkreditlånet den største gæld. Når økonomien tillader det, kan tanken om at indfri lånet fuldstændigt derfor være både tillokkende og logisk. 

Fordelene ved at være gældfri er til at få øje på. Når gælden forsvinder, forsvinder renterisikoen også. Man behøver ikke længere bekymre sig om, hvor den variable rente bevæger sig hen, eller hvordan kommende rentestigninger vil påvirke budgettet. 

Økonomien bliver mere forudsigelig, og de månedlige udgifter falder, fordi der ikke længere skal betales renter og bidrag. For mange giver det en mærkbar lettelse i hverdagen.

Der er også en mere mental side af gældfrihed, som ikke kan måles i procenter. For nogle mennesker betyder det meget at vide, at huset er deres – uden pant og uden forbehold. Den følelse af frihed og kontrol kan give en dyb tryghed, som ikke fremgår af et regneark, men alligevel har stor værdi. 

Ofte et valg mellem tryghed og afkast

Når det er sagt, er det vigtigt også at være ærlig om ulemperne. Set med en mere klassisk formueøkonomisk tilgang er det ofte en dårlig idé at afvikle al sin boliggæld, hvis man har en sund økonomi, en vis risikovillighed og en rimelig lang tidshorisont. 

Historisk set har investeringer i aktier givet et væsentligt højere afkast end den rente, man betaler på et realkreditlån – ikke mindst hvis der er tale om et variabelt forrentet lån. Ved at bruge frie midler på investering frem for på ekstraordinære afdrag eller ved at sætte afdragene i bero, og på den måde skaffe ekstra likviditet at investere for, kan man derfor på sigt opbygge en samlet set større formue. Men det kræver, at man kan leve med risikoen for udsving. Værdipapirer kan falde hurtigt i værdi, uden at gælden falder tilsvarende, og det er langt fra alle, der har det godt med den usikkerhed.

Likviditet er et andet vigtigt hensyn, der taler for ikke at sætte alt ind på at blive gældfri. Penge, der er bundet i mursten, er nemlig ikke lige så lette at få adgang til som penge på en konto eller i en investeringsportefølje. Opstår der behov for midler til uforudsete udgifter, større reparationer eller ændringer i livet, er det typisk både dyrere og mere besværligt at belåne boligen på ny end at trække på en opsparing eller sælge nogle værdipapirer. Selvom man i mange tilfælde godt kan låne i en gældfri bolig, kan man aldrig tage adgangen til kredit for givet.

Inflationen spiller også en rolle. Når man har gæld, arbejder inflationen faktisk i ens favør, fordi gældens reale værdi gradvist udhules i takt med, at priser og indkomster i samfundet stiger. Det argument forsvinder, når gælden er væk.

De skattemæssige forhold bør også indgå i overvejelserne. Renteudgifter på realkreditlån kan normalt trækkes fra i skat med omkring 33 procent for renteudgifter under 50.000 kr. og 25 pct. for renteudgifter over. Det reducerer den reelle omkostning ved at have gæld, men samtidigt findes der også flere skattemæssigt attraktive måder at placere frie midler på.

Indbetalinger til en pensionsopsparing kan i nogle tilfælde bruges til at undgå topskat eller reducere mellemskatten her og nu, mod at pengene senere udbetales og beskattes som bundskat.

Investering via en aktiesparekonto giver desuden mulighed for, at afkastet kun beskattes med 17 procent, hvilket er markant lavere end den almindelige beskatning af kapital- og aktieindkomst. 

Det betyder, at forskellen mellem at afdrage ekstra på realkreditlånet og at investere pengene kan blive endnu større, når skatten medregnes. Derfor kan der i mange situationer være klare økonomiske fordele ved ikke at afvikle hele lånet – også selvom man har muligheden.

Der findes ikke et svar, der passer til alle

I sidste ende står mange boligejere derfor med et valg, der både bør overvejes økonomisk og menneskeligt. For nogle giver det størst tryghed at være gældfri og at vide, at udgifterne er lave og stabile, uanset hvad der sker på de finansielle markeder. For andre er trygheden større, når der er nem adgang til likvide midler, og når formuen arbejder videre gennem investeringer, der kan gøre den endnu større. 

Ingen af løsningerne er forkerte. Det afgørende er, at valget passer til den enkeltes livssituation, temperament og behov for ro.

Mit bedste råd er derfor ikke at lade regnestykkerne stå alene. De er vigtige, men økonomi handler i sidste ende også om livskvalitet. For nogle er den største gevinst at kunne lægge hovedet på puden og sove roligt velvidende, at boligen er gældfri. For andre er det en større glæde at se formuen vokse over tid, selvom det kan indebære store udsving i aktiekurserne undervejs. Den rigtige løsning er den, der giver mest ro i maven – både i dag og i årene fremover.