Tre forhold kan lægge yderligere pres på ejerlejlighedspriserne i København i 2027

Det er gået stærkt på det københavnske ejerlejlighedsmarked. Faktisk så stærkt, at vi i Nordea længe har ventet, at prisstigningerne ville møde muren.

Derfor overraskede det heller ikke, da tal fra Boligsiden viste et prisfald på først 0,6 pct. i august og derefter 1,0 pct. i september. Det er ikke meget, men efter flere år med heftige prisstigninger, er selv et lille minus værd at bemærke. Især fordi tre forhold kan lægge yderligere pres på priserne i 2027.

Højere renter rammer ekstra hårdt i København

Den mest oplagte forklaring er renten. 

Ved starten af 2026 kunne boligkøbere optage et 30-årigt fastforrentet lån med en kuponrente på 3,5 pct. De seneste uger har den 30-årige rente svinget mellem 4 og 5 pct. Det har stor betydning, fordi banken altid tager udgangspunkt i netop den lange rente, når den vurderer familiens lånemuligheder.

Effekten er særlig tydelig i København, hvor kvadratmeterpriserne er landets højeste, og hvor mange købere allerede låner tæt på deres økonomiske smertegrænse. Og når købernes budget skrumper, er sælgerne før eller siden nødt til at forholde sig til den nye virkelighed. 

Det sker sjældent fra den ene dag til den anden, men over tid viser det sig i længere liggetider, større afslag og et stigende antal af Til Salg-skilte.

Højere boligskatter tager endnu et nap af købekraften

Den anden modvind kommer fra boligskatterne. I 2026 betaler boligejerne skat på baggrund af ejendomsvurderingerne fra 1. januar 2024, mens vi i 2027 beskattes af vurderingerne fra 1. januar 2026. Det kan blive dyrt for boligejerne i København.

Priserne er nemlig steget markant mellem de to vurderingstidspunkter, og derfor kan ejerne se fem til en massiv stigning i boligskatterne.

Prøv Nordeas boligberegner her.

For en 2-værelses begynderlejlighed til 4 mio. kr. vil regningen stige med ca. 400 kr. om måneden, og for en typisk 3-værelses med ca. 800 kr. Det vælter ikke økonomien for en veletableret boligejer, men for en førstegangskøber, der allerede har strakt økonomien langt for at komme ind på boligmarkedet, kan selv relativt beskedne merudgifter få betydning.

Den tredje joker er rentefradraget

Den tredje faktor er måske den mindst omtalte, men potentielt også den mest undervurderede.

I regeringsgrundlaget fremgår det, at regeringen ønsker at indføre et loft over rentefradraget på 150.000 kr. for enlige og 300.000 kr. for par. Det kan lyde som et problem for de få, men på Københavns dyre ejerlejlighedsmarked kan mange blive ramt.

Ved det nuværende renteniveau vil en enlig køber med en høj belåning nemlig allerede kunne blive ramt ved køb af en lejlighed til omkring 3,25 mio. kr. Har vedkommende anden gæld ved siden af, eksempelvis et billån eller SU-lån, vil grænsen komme endnu længere ned.

For en enlig køber af en lejlighed til 5 mio. kr. kan den årlige ekstraregning løbe op i godt 21.000 kr. ved en 95%-belåning, og 11.400 kr. ved en 80%-belåning. Det er tankevækkende i en by, hvor en gennemsnitlig ejerlejlighed på 80 kvadratmeter i dag koster over 6 mio. kr.

Forslaget er endnu ikke vedtaget, og derfor er det fortsat uklart, hvornår det eventuelt kan træde i kraft. Men hvis det bliver til virkelighed, er jeg ikke tvivl om, at effekten bliver tydelig.

Markedet sender allerede advarselssignaler

Ingen af de tre forhold betyder i sig selv, at priserne står foran kraftige fald. København er fortsat understøttet af høj beskæftigelse, stigende indkomster og en lav byggeaktivitet. Derfor er der heller ikke tale om dommedagsscenarier.

Men balancen på markedet har ændret sig. I skrivende stund er der omkring 1.930 ejerlejligheder til salg i Københavns Kommune på Boligsiden, og 929 af dem har allerede været sat ned i pris mindst én gang. Det svarer til 48 procent, og det fortæller, at markedet allerede er under forandring. Og hvis 2027 både byder på højere finansieringsomkostninger, stigende boligskatter og måske et loft over rentefradraget, kan magtbalancen forskyde sig yderligere.