Ursäkta...

Den här sidan finns tyvärr inte på svenska.

Stanna kvar på sidan | Gå till en relaterad sida på svenska

30-01-2023 20:22

Tyngdekraften rammer boligmarkedet

Lavere priser og stagnerende omsætning skyller ind over det danske boligmarked. Nedgangen er især forårsaget af hastigt stigende renter og ventes at vare frem til 2024. Udgangspunktet er dog stærkt, og derfor bliver der heller ikke tale om en gentagelse af situationen efter finanskrisen.
Colorful houses in Aarhus Denmark

De seneste år har det danske boligmarked været igennem en bemærkelsesværdig udvikling. Fra foråret 2020 og to år frem steg salgspriserne kraftigt under stor omsætning. I den periode blev fremgangen navnlig drevet af meget lave finansieringsomkostninger koblet med en betydelig stigning i disponible indkomster. Derudover var der også et element af markedseufori, som forstærkede det underliggende opadgående pres på priserne.

Siden foråret 2022 har situationen dog ændret sig mar-kant. Priserne på både huse og ejerlejligheder er begyndt at falde, og dermed er de nu i gang med at gøre indhug i de store stigninger, der blev skabt i de foregående år. Samtidig er omsætningen stagneret, og antallet af boliger til salg er steget – om end det fortsat er på et lavt niveau. Målt fra toppen i foråret 2022 betyder det, at boligpriserne på landsplan nu er faldet med omkring 10%. Prisfaldene har især ramt ejerlejlighedsmarkedet i de største byer, der traditionelt er den mest prisfølsomme del af boligmarkedet.

Stigende renter og højt prisniveau rammer

Efter vores vurdering er der primært to årsager til den igangværende korrektion. For det første blev priserne under coronaepidemien drevet ”kunstigt” højt op. Det gælder både for boligpriserne relativt til indkomsterne og målt i forhold til udviklingen i huslejerne. For det andet har de store rentestigninger markant ændret prisdynamikken på boligmarkedet. Igennem 2022 er den gennemsnitlige faste realkreditrente steget med mere end 3 %-point, så den nu er på det højeste niveau i mere end 10 år. Samtidig er der også sket en tilsvarende stigning på mange af de variabelt forrentede boliglån. De markant højere renter løfter både omkostningerne for de eksisterende boligejere og påvirker samtidig rådighedsbeløbet hos nye potentielle boligkøbere. Den negative påvirkning er blevet yderligere forstærket af de store prisstigninger på energi, som har gjort yderligere indhug i boligejernes økonomi.

A / Priserne er løbet fra indkomsterne

Huspriser og disponible indkomster, 2002 = indeks 100

 

 

Ingen ny finanskrise

Situationen med faldende priser, stigende liggetider og lavere byggeaktivitet ligner på overfladen en gentagelse af begivenhederne fra finanskrisen. Her faldt priserne samlet set med mere end 20%, og nedgangen på boligmarkedet var en væsentlig årsag til, at dansk økonomi havde sværere ved at slippe fri af krisen sammenlignet med vores nabolande.

Der er dog flere faktorer, der gør, at den nuværende situation adskiller sig markant – og at der derfor ikke kommer en gentagelse af forløbet fra 2009. Den væsentligste forskel er, at der er sket en markant opstramning af reguleringen, som betyder, at boligmarkedet i dag er langt mere robust til at klare sig igennem en periode med afmatning. Det betyder også, at der er sket en markant reduktion i husholdningernes gældsætning. Endelig understøttes boligmarkedet også af en rekordhøj beskæftigelse.

Efter en periode med store prisstigninger er boligmarkedet i gang med en naturlig tilpasning.

Jan Størup Nielsen Nordea chefanalytiker

Vendingen kommer tidligst i 2024

Vi forventer, at prisfaldene på det danske boligmarked vil fortsætte gennem 2023, da effekten fra det nye og højere renteniveau endnu ikke er slået fuldt igennem. Samtidig vil priserne blive negativt påvirket af den generelle afmatning i dansk økonomi. Set i det lys venter vi, at priserne på enfamiliehuse i år vil falde med knap 8%. Ind i 2024 ventes priserne at stabilisere sig, da bl.a. effekterne af skattereformen vil bidrage til at holde hånden under huspriserne, som derfor ventes at ramme bunden i midten af næste år. På det tidspunkt ventes priserne samlet set været faldet med knap 15% fra toppen i starten af 2022.

Til gengæld må skattereformen forventes at give et yderligere negativt prispres på markedet for ejerlejligheder i de største byer. Her forventer vi, at bunden i priserne først bliver nået efter udgangen af næste år. Målt fra toppen ventes de på det tidspunkt at være faldet med omkring 17%, svarende til at priserne på ejerlejligheder vil være tilbage på niveauet fra starten af 2019.

Læs mere i Nordea Economic Outlook.

Author

Navn:
Jan Størup Nielsen
Titel:
Nordea, Chefanalytiker Danmark
Economic Outlook
Insights
Økonomi