Selv med kun to rentekutt venter vi at boligprisene vil øke med nær 10% i løpet av året. Etter to år med kraftig nedgang vil det trolig endelig gi boligbyggingen litt medvind. Svak krone og økt byggeaktivitet også i Europa kan imidlertid fort gi nye utfordringer for byggsektoren. Hvem skal bygge alle de nye boligene?
Boliginvesteringene har falt med hele 36 prosent de siste to årene og bidratt til å dempe veksten i norsk økonomi. Fallet i boligbyggingen skyldes kraftig vekst i byggekostnadene, og lavere salg av nye boliger.
Samtidig har aktiviteten i bruktboligmarkedet vært god. Stor avstand mellom prisen på nye og brukte boliger har gjort at husholdningene har vridd boligkjøpet fra nytt til brukt. Gjennom fjoråret steg bruktboligprisene med over 6% og omsetningen har vært høy. Med enda sterkere vekst i bruktboligprisene gjennom 2025, vil avstanden mellom brukt og nytt bli ytterligere redusert. Da blir «rabatten» på bruktboliger mindre og flere kan komme til å se mot nyboligmarkedet igjen. Vi har erfaringsmessig sett at veksten i igangsettingen av nye boliger følger utviklingen i veksten i bruktboligprisene nokså tett, se figur A. Det er dermed grunn til å tro at byggingen av nye boliger vil ta seg opp i løpet av inneværende år.
Ledighetsstatistikken fra NAV viser at ledigheten innenfor byggsektoren har økt med nær 3000 personer de siste par årene. Sist gang nybyggingen falt i samme størrelsesorden som nå, var rundt finanskrisen. Da økte ledigheten med nær 8000 personer. Den gang var trolig innslaget av utenlandsk arbeidskraft i sektoren vesentlig mindre. Denne gangen har ledigheten økt mindre blant annet fordi mange enten har dratt hjem til sitt hjemland eller funnet arbeid i et annet land enn Norge.
Vekst i bruktboligpriser og igangsettingstillatelser
Norge = 100
Utenlandsk arbeidskraft har bidratt til fleksibilitet i norsk økonomi generelt og kanskje byggsektoren spesielt, både i oppgang og nedgang. Spørsmålet nå er om den samme fleksibiliteten fortsatt er tilstede. Regnet i felles valuta fikk en utenlandsk arbeidstaker for ti år siden rundt 20% bedre betalt i Norge enn i for eksempel Tyskland og Danmark. En snekker fra Polen som ønsket å tjene mer enn i sitt hjemland, ville da lett kunne foretrekke Norge.
Den kraftige svekkelsen av krona har imidlertid gjort at Norge ikke lenger fremstår like lukrativ for arbeids-takere fra andre land. Vår polske snekker får nå bedre betalt i sin egen valuta ved å dra til Danmark, se figur B. I Tyskland, nabolandet til Polen og dermed vesentlig nærmere enn Norge, får snekkeren nå omtrent samme betaling som her hjemme. Det kan gjøre det vanskeligere å lokke snekkeren hit.
Kapasitetsutfordringer kan etter hvert komme til å sette en brems for hvor mange nye boliger det faktisk blir mulig å bygge.
Ifølge Norges Banks Regionale nettverk er det ledig kapasitet innen byggsektoren men den har allerede begynt å komme litt opp. Skulle igangsettingen og byggeaktiviteten ta seg opp i tråd med erfaringene når bruktboligprisene vokser mye, kan kapasitetsproblemer fort bli en utfordring. Boligbyggingen er ventet å øke også i andre europeiske land, ikke bare i Norge. Alle vil da kjempe om den samme arbeidskraften. Kapasitetsutfordringer kan etter hvert komme til å sette en brem-ser for hvor mange nye boliger det faktisk blir mulig å bygge de neste årene. Det vil i så fall legge ytterligere press på boligprisene i årene som kommer.
