Hvert år beregner Skatteetaten verdien av boliger i Norge. Fra og med i år, benytter de seg av en ny modell som er ment å gi en mer presis vurdering av boligens faktiske verdi i markedet. Den nye verdsettelsesmodellen kan få store konsekvenser for mange boligeiere, da den i mange tilfeller kan føre til vesentlig høyere formuesskatt, selv for personer med relativt lav inntekt.
– Vi opplever nå at flere kunder får en betydelig økning i formuesskatten, uten at den faktiske økonomiske situasjonen deres har endret seg, sier advokat og skatte- og avgiftsekspert i Nordea Private Banking, Linda Hjelvik Amsrud.
Størst utslag i byene
Formuesskatt beregnes på grunnlag av beregnet skattemessig formuesverdi på ulike eiendeler. For primærbolig, altså boligen din, innebærer dagens regler at boligen verdsettes til 25 prosent av anslått markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og til 70 prosent av verdien over dette nivået. Dette er uforandret.
Endringen ligger i hvordan markedsverdien på boligen din beregnes. Tidligere har ligningsverdiene blitt oppdatert sjeldnere, ofte med et etterslep i forhold til det faktiske boligmarkedet. Skatteetatens nye modell er ment å skulle gi en mer dynamisk og hyppigere oppdatering av verdiene. Dette fører ofte til høyere skattemessige verdier. Når markedsverdien på bolig øker kraftig, kan utslaget i formuesskatten bli betydelig. Det er gjerne i de store byene, hvor prisutviklingen på boliger har vært størst, at folk er mest utsatt for å få seg en ubehagelig overraskelse i form av økt skatt.
– Det er særlig kombinasjonen av høye boligverdier og den nye verdsettelsesmodellen som gir store utslag. Mange blir overrasket når de ser hva dette faktisk betyr i kroner og øre, forklarer Amsrud.
Fortvilet situasjon for mange
Når Skatteetaten gjør en beregning av formuen din, hensyntas gjelden i regnestykket. Har du høy gjeld, vil den nye modellen for verdsettelse ikke nødvendigvis gi et et utslag i hva du må betale i formuesskatt. Inntekt inngår derimot ikke i beregningen. Det betyr at personer med lav inntekt og lite, eller ingen gjeld, men oppsparte midler i form av eksempelvis en sentrumsnær bolig, plutselig kan befinne seg i en situasjon, hvor de rett og slett ikke har tilstrekkelig med penger til å betale den beregnede formuesskatten med. I forbindelse med regelendringene har Amsrud vært i kontakt med flere av Nordeas kunder, som nå befinner seg i en ganske fortvilt situasjon.
En av kundene Amsrud har vært i kontakt med, ville ut fra den gamle beregningsmodellen hatt en formueskatt på 27.400 kroner. Med dagens verdsettelsesmodell blir imidlertid den samlede formuesskatten på hele 256.940 – en økning på 229.540 kroner. Det er nesten en tidobling, og kunden, som har pensjon som eneste inntektskilde, må nå vurdere salg av huset som hun har brukt et langt arbeidsliv på å betale ned på.
– Dette er selvfølgelig et ekstremt eksempel, men også et tydelig eksempel på at formuesskatten kan bli svært krevende for personer med blant annet høy boligverdi og med begrensete inntekter. I dette tilfellet dekker ikke pensjonsinntekten skatten, og kunden må realisere eiendeler for å betale formuesskatten, sier Amsrud.
Behov for oversikt og god planlegging
Den nye beregningsmodellen illustrerer viktigheten av å ha god oversikt over egen formue, likviditet og skattebelastning. Når såpass små endringer i praksis, kan gi store utslag i skatt, kan konsekvensene bli svært krevende dersom man ikke har full oversikt.
– Vi anbefaler at kunder setter seg inn i hvordan boligen deres verdsettes skattemessig, og vurderer dette i sammenheng med resten av økonomien. Dette kan de gjøre ved å se på skattekortet for 2026. Hvis verdien som er inntatt som anslått omsetningsverdi er høyere enn markedsverdi, kan skattekortet justeres. Men merk at verdien må dokumenteres i form av en meglervurdering etter 1. juli i år. Er derimot anslått omsetningsverdi på linje med, eller lavere enn, anslått markedsverdi vil det for mange kunne være nyttig å få rådgivning for å forstå hvilke muligheter og tilpasninger som finnes, sier Amsrud.
