Ny boliglov fra nyttår: De fem viktigste endringene alle bør vite om

Nå blir det vanskeligere å selge boliger med skjulte feil og mangler. Men kjøper må følge enda nøyere med.

Fra 1. januar 2022 trer både den nye avhendingsloven og en ny forskrift til avhendingsloven i kraft. Endringene skal sikre at boligkjøp skjer på en betryggende måte, at partene i minst mulig grad opplever å få ubehagelige overraskelser i ettertid, og at konfliktnivået mellom kjøper og selger dempes.

Kjøp og salg av bolig har ofte en stor økonomisk betydning for partene. Her er de viktigste endringene i loven du bør vite om:

Selgers ansvar skjerpes

I dag benyttes «som den er»-forbehold ved bruktboligsalg. Selges boligen «som den er», vil boligen i utgangspunktet bare ha en mangel i rettslig forstand hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente. Denne lovbestemmelsen oppfordrer selgeren i liten grad til å fremlegge informasjon om boligen før den skal selges. I praksis innebærer det at selger bare har et delvis ansvar for skjulte feil og mangler.

I den nye loven kan ikke selger lenger fraskrive seg ansvar ved å ta «som den er»-forbehold når boligen selges. Endringen er ment å oppfordre selger til å legge frem all informasjon om boligen. Dette betyr at deler av risikoen ved salg av bolig i større grad vil legges på selgersiden, som igjen vil kunne bidra til at skjulte feil avdekkes før et salg.

Det er viktig å være oppmerksom på at kjøper likevel ikke kan forvente at en brukt bolig skal være feilfri. Noen feil må kunne påregnes.

10.000 kroner i egenandel

For å unngå konflikt mellom selger og kjøper om mindre feil og mangler, innføres det en nedre grense for hvilke mangler kjøperen kan påberope seg ved bruktboligkjøp.

I den nye loven er det inntatt en bestemmelse som sier at kjøper selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner, men at beløpet kan justeres i forskrift ved store endringer i pengeverdien.

Kjøpers undersøkelsesplikt skjerpes

Den nye loven sier at kjøper skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter. Loven er klar på at du ikke senere kan påberope deg de aktuelle forholdene som mangler, uavhengig av om du faktisk har lest salgsdokumentasjonen.

Det er derfor viktig at du som kjøper setter deg godt inn i alle salgsdokumentene og finner ut hva som finnes av feil og mangler før du kjøper boligen.

Arealavvik er en mangel

Stemmer ikke boligens areal overens med selgers opplysninger, krever dagens rettstilstand at arealavviket er av en viss størrelse for å utgjøre en mangel, men loven har per i dag ingen direkte bestemmelser om arealsvikt.

I den nye loven er det vedtatt en bestemmelse som sier at det er en mangel dersom boligen har mindre areal enn det som er opplyst av selgeren eller medhjelperen til selgeren, såframt avviket er større enn to prosent og utgjør minst en kvadratmeter.

Dette er en trygghet for kjøper, og vil kunne medføre mindre konflikter i bolighandel.

Ny forskrift – tryggere bolighandel

Det er også vedtatt en nye forskrift som skal tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at du som kjøper får et tilstrekkelig og betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.

Videre krever forskriften at den bygningssakkyndige ikke skal la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver, og skal være uavhengig av partene i en aktuell bolighandel.

Kjøper du en bolig som er under oppføring, gjelder ikke avhendingsloven men bustadsoppføringsloven. Denne gir deg fem års garanti for oppfyllelse av avtalen etter overtakelse av boligen.