Boligbyggingen har snudd

Tall fra nasjonalregnskapet viser at boliginvesteringene har falt med hele 40 prosent de siste to årene. Nedgangen ble ifølge SSB forsterket mot slutten av fjoråret og var en viktig bidragsyter til fallet i BNP for Fastlands-Norge i fjerde kvartal.  Det er ingen tvil om at fallet i byggeaktiviteten har vært av historiske proporsjoner. Samtidig er vi i tvil om de offisielle tallene gjenspeiler utviklingen i det siste. 

Det er ikke lett å måle aktiviteten i byggesektoren. Boliginvesteringstallene i nasjonalregnskapet er basert på skatterapportene. Utfordringen er at fasiten for 2024 ikke kommer før i november 2025. I mellomtiden lager SSB et estimat for boliginvesteringene basert på igangsettingstillatelser. Antall igangsettingstillatelser falt tungt mot slutten av fjoråret og derfor viser også boliginvesteringene en tilsvarende nedgang, se figur A.

Vanligvis kan igangsettingstillatelser være en god indikator for å måle byggeaktivitet, men ikke alltid. For å kunne sette spaden i jorden og begynne å bygge, er det som regel krav om at minst 50 prosent av boligene må være solgt. Salget av nye boliger falt merkbart gjennom 2022 og 2023. Dermed ble det en utfordring å starte byggeprosjekter som allerede hadde fått tillatelser. I tillegg steg byggekostnadene mye som gjorde at prosjektene ble mindre lønnsomme. 

Igangsettingstillatelsene falt videre tungt inn mot slutten av fjoråret uten at det nødvendigvis betyr at byggeaktiviteten falt tilsvarende. Andre målinger av boligbygging viser et annet bilde. Prognosesenteret og Boligprodusentene har en spørreundersøkelse som viser «spade i jorden» igangsettinger. Disse tallene viser at byggeaktiviteten snudde i fjor sommer og at igangsettingen har tatt seg mye opp, se figur B. I tillegg har arbeidsledigheten i byggesektoren falt det siste halvåret og sysselsettingen økt.

Utbyggere kan ha tatt i bruk gamle byggetillatelser som de ikke fikk brukt i 2022 og 2023, siden tillatelsene varer tre år. I så fall har det ikke vært et behov for å søke nye byggetillatelser for å komme i gang med byggingen. Dermed reflekterer ikke igangsettingstillatelsene og dermed boliginvesteringstallene mot slutten av fjoråret nødvendigvis den faktiske byggeaktiviteten.

Vi ser nå tydelige tegn på at boligbyggingen har snudd. Salget av nye boliger har steget med over 20 prosent det siste året. Den sterke boligprisveksten det siste året har gjort at flere vurderer nye framfor brukte boliger. Det gjør at byggeprosjektene i større grad når sine salgsmål som må til for å starte byggingen. Dette har ført til at også igangsettingstillatelsene i årets første måneder viser en tydelig oppgang. Dermed kan vi forvente at også boliginvesteringene slik de anslås av SSB kommer opp. 

Framover vil økte boliginvesteringer gi et solid bidrag til vekstoppgangen vi ser for oss i norsk økonomi. Fortsatt solid lønnsvekst gir økt låneevne hos husholdningene. Selv om rentekuttene uteblir blir derfor boligprisveksten i år sterk. Det vil gi støtte til videre oppgang i boligbyggingen. Det vil samtidig ta lang tid før tilbudet av nye boliger tilsvarer det demografiske boligbehovet noe som også vil bidra til å holde boligprisveksten oppe. Selv om det vil ta tid før byggeaktiviteten er tilbake på gamle høyder, er det liten tvil om at aktiviteten i byggesektoren nå er på vei opp.

Les mer i den nyeste Nordea Economic Outlook.