Drømmer du om fritidsbolig i utlandet?

Dette er skattereglene du må vite om dersom du vurderer å kjøpe bolig i utlandet.

I 2018 utførte Prognosesenteret en undersøkelse som viste at det var rundt 90 000 norske husholdninger som sa at de eide bolig i utlandet. En annen undersøkelse fra Prognosesenteret fra 2018 viser at 68 000 nordmenn hadde konkrete planer om å kjøpe seg fritidsbolig i utlandet.

Drømmer du om sommer større deler av året og feriebolig i utlandet, er det flere ting du bør tenke på. Skattereglene er komplekse, du må sette deg inn i både norsk og utenlandsk rett, og i tillegg må du undersøke hvilken skatteavtale Norge har inngått med det landet hvor du skal kjøpe fast eiendom.

Du er skattepliktig til Norge

Er du bosatt i Norge og skal kjøpe fritidsbolig i utlandet, skal du i utgangspunktet skatte av all din formue og alle dine inntekter til Norge. Det vil si, har du en fritidsbolig i utlandet, utgjør dette en del av din formue og skal beregnes etter norske skatteregler.

Leier du ut fritidsboligen når du ikke bruker den selv, er leieinntekten skattepliktig til Norge og skattlegges etter norske regler.

Gevinst ved salg av fritidsbolig er også skattepliktig til Norge, og et eventuelt tap er fradragsberettiget. Gevinsten er likevel ikke skattepliktig hvis du har brukt fritidseiendommen som din egen i minst fem år av de siste åtte årene. I slike tilfeller har du heller ikke rett til fradrag for et eventuelt tap ved salg. Med andre ord, ved salg av fritidsbolig i utlandet gjelder de samme reglene som ved salg av fritidsbolig i Norge.

Du kan kreve fradrag i norsk skatt

Har du betalt skatt til det landet eiendommen ligger i av den samme formuen og inntekten som er skattepliktig i Norge, kan du kreve fradrag.

Norge har nemlig inngått skatteavtaler med en rekke land i og utenfor Europa. Noen av disse skatteavtalene bygger på kreditmetoden. Dette innebærer at du betaler skatt av formuesverdien og inntektene av eiendommene i det landet de ligger i og får fradrag for denne i norsk skatt. Dette gjelder ikke eiendomsskatt som man ikke får fradrag for i Norge. Skatteavtaler som bygger på kreditmetoden har vi blant annet inngått med Spania og Frankrike.

La oss se på et eksempel:

Du har eid en fritidsbolig i Frankrike i tre år. Du selger denne med gevinst, og betaler 19 prosent skatt på gevinsten til Frankrike. Siden denne skatten er 22 prosent her hjemme, må du betale differansen på 3 prosent til Norge. Hvis vi snur på det og sier at du har betalt 25 prosent skatt på gevinsten til Frankrike, vil du ikke få fradrag for differansen på 3 prosent på den norske skatten. Dette fordi du ikke kan få fradrag for mer enn det den norske skatten utgjør.

Norge har også inngått såkalte unntaksskatteavtaler med en rekke land, som betyr at formue og inntekt av fritidsboligen kun kommer til beskatning i det landet eiendommen ligger i. En slik avtale har vi for eksempel med Italia.

De skjulte kostnadene

Den største fellen du kan gå i når du kjøper bolig i utlandet er å glemme alle de skjulte kostnadene.

• Honorar til eiendomsmegler, eiendomsskatt og andre offentlige og kommunale avgifter kan være mye høyere enn vi er vant til fra Norge. I Italia kan for eksempel honorar til notaren – som godkjenner kjøpet og sørger for overføring av hjemmelen til eiendommen – være fra 2.500 til 5.000 euro.
• Advokat som skal ordne med kontrakt og andre juridiske forhold tar også en prosentandel av kjøpesummen.
• Dokumentavgiften kan være svært høy. I noen Spanske regioner vil dokumentavgiften for fritidsboliger typisk være 8 prosent, i Italia 9 prosent. I Norge er dokumentavgiften 2,5 prosent.
• Gevinst ved salg av fritidseiendom er vanligvis skattepliktig i for eksempel Italia, Spania og Frankrike. I disse landene er skattesatsen ofte progressiv ved at skatten stiger utover et visst nivå.
• Alle land har sine egne lover og skatter som kan være uklare og kompliserte, derfor kan det ofte være lurt å engasjere en advokat både i Norge og i utlandet. Videre kan det være stor forskjell på selve kjøpsprosessen som du bør sette deg inn i før du kjøper.

Hvilke skatter og avgifter du må betale bør tas med i regnestykket før du konkluderer med om det vil lønne seg for deg å kjøpe fritidsbolig i utlandet kontra Norge. Du må også være oppmerksom på at skatte- og avgiftsreglene alltid er i bevegelse.

Fikk du med deg denne?: Tjen penger mens du er på ferie

Du slipper ikke arveavgift i utlandet

Selv om arveavgiften er avskaffet i Norge, lever den fremdeles i beste velgående i for eksempel Italia, Frankrike og Spania. De lokale arveavgiftsreglene vil gjelde for fast eiendom i disse landene selv om du er bosatt i Norge, og konsekvensen er at dine arvinger kan bli ilagt arveavgift. I disse tilfeller bør du opprette et testament som gjelder eiendommen, i det landet boligen er. Dette kan bidra til å gjøre skiftet enklere å gjennomføre.

Videre har du i utgangspunktet etter disse lands rett ikke adgang til å sitte i såkalt uskiftet bo. Det vil si at gjenlevende ektefelle tar over avdødes del av boet uten å skifte med avdødes øvrige arvinger. I Norge har gjenlevende ektefelle denne retten til uskifte for felleseie overfor felles barn.