Syftet med Regeringens nya förslag för bolåneregler är att hjälpa unga och kapitalsvaga personer in på bostadsmarknaden. Men antagligen kommer bostadspriserna öka i samma takt som tillgången till pengar ökar, vilket innebär att förändringen inte blir till någon större hjälp för de unga. De kommer helt enkelt behöva belåna sig mer för att kunna köpa en bostad.
I samband med Riksbankens räntebesked den 18e december annonserades återigen förslagen på förändrade bolåneregler. Förslagen blir verklighet tidigast 1 april 2026 men kan påverka bostadspriserna redan nu, beroende på bostadsköpares förväntningar.
Som jag ser det finns det två vinnare om reglerna ändras:
- Befintliga bolånetagare med en skuldkvot över 4,5 eftersom regelförändringen innebär en procentenhet mindre i amortering.
- Bostadsbyggare som får klart sina bostäder till försäljning efter april 2026 eftersom bostadspriserna med stor sannolikhet kommer öka när kraven på belåningsgrad mildras.
Förslagen är att:
- Bolånetaket höjs till 90 procent av bostadens värde från dagens 85 procent.
- Det extra amorteringskravet tas bort som innebär att de som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst behöver amortera en procentenhet extra.
- Befintliga bolån får ett bolånetak på 80 procent.
Det som inte förändras är att belåning över 50 procent av bostadens värde innebär krav på att en procents av bolånet amorteras och belåning över 70 procent innebär ytterligare en procentenhet i amortering.
Just nu är alltså maximal amortering tre procent och om förslaget går igenom blir maximal amortering två procent.
Vad innebär de nya bolånereglerna för bostadspriserna?
För det första. Gränsen för skuldkvot ligger nu på 4,5 årslöner före skatt. Svenska hushållens skuldkvot ökade från år till år fram tills skuldkvotstaket infördes. Riksbankens uppgifter visar att många bolånetagare har belånat sig upp till 4,5 men stannat där. Man kan fortfarande belåna sig mer men då ökar amorteringskravet med en procentenhet. Om skuldkvotstaket inte hade funnits, hade troligtvis betydligt fler lånat mer. Vilket hade förvärrat hushållens ekonomiska situation för två år sedan när boräntorna var uppåt sex procent.
Vinnarna, om förslagen går igenom är de som redan tagit lån som överstiger skuldkvotstaket. De kommer få en lättnad om deras amorteringskrav minskar med en procentenhet.
Men om ökad skuld inte längre leder till högre amortering, så innebär det mer pengar som kan läggas på räntor. Bostadsköpare kan alltså ta mer i lån vilket i sin tur kommer pressa upp bostadspriserna. Kanske så till den grad att förändringen inte gynnar förstagångsköparna alls.
För det andra. För att köpa en bostad på en miljon behövs det idag en kontantinsats på 15 procent, eller 150 000 kronor. Om regeln för kontantinsats sänks till tio procent så kan du, med samma 150 000 kronor köpa en bostad för 1,5 miljoner. Det är en ökning med 50 procent.
Riktigt så mycket kommer inte bostadspriserna öka eftersom högre lån innebär högre ränte- och amorteringskostnader och köparen ska fortfarande klara av bankernas bolånekalkyler. Men med borttagna spärrar så ökar alla bostadsköpares belåningsmöjligheter, vilket kommer höja bostadspriserna. Grattis till bostadsbyggare som råkar få klart sina bostäder tillförsäljning i april 2026. De blir vinnarna om förslaget går igenom.
Övriga bostadsägare kanske ser sitt bostadsvärde öka så till den grad att de hamnar under en amorteringsgräns, vilket kan frigöra pengar.
Förstagångsköparna kan visserligen ta mer i lån men högre bostadspriser gör att de inte nödvändigtvis hamnar i en bättre situation än de skulle haft innan regeländringarna.
