Efter åtta räntehöjningar är boräntan idag högre än på över 15 år. Jag och många med mig har på relativt kort tid sett sina boräntor mer än fördubblats. Med facit i hand skulle jag naturligtvis ha valt bunden boränta för de senaste två till tre åren. Det hade varit en god affär.
Men oftast har den rörliga tremånadersräntan varit lägre än de bundna räntorna även om det på senare tid har det ändrats. Just nu är den rörliga räntan högre än de bundna räntorna. Kan det vara lönt att binda räntan på de lägre nivåerna?
Jag bedömer visserligen att den rörliga räntan ska sänkas, men kommer den sänkas tillräckligt för att det ska vara lönt att välja rörlig? Och hur ska du tänka när du väljer mellan bunden eller rörlig boränta?
Historik
Historiskt sett, över tid har det lönat sig att ha rörlig boränta. Det är logiskt rent teoretiskt eftersom den motpart som erbjuder bundna boräntor i praktiken erbjuder en försäkring. Den som erbjuder en försäkring behöver ta ut en försäkringspremie för att inte gå med förlust i längden. Det hade varit en förlustaffär för banken att erbjuda bundna räntor som är lägre än den rörliga räntan i genomsnitt under bindningstiden.
Så hur ofta har det lönat sig att ha rörliga respektive bundna bolåneräntor från1995-2023?
Jag har grävt i statistiken från 1995 och det visar sig att den totala räntekostnaden för ett rörligt bolån har varit lägre i över hälften (54 procent) av fallen än för ett fasträntelån på ett år, ca 65 procent av fallen för ett två- eller treårigt bolån, 87 procent av fallen för ett fyraårigt bolån och 95 procent av fallen för ett femårigt bolån. Historiskt har det aldrig lönat sig att binda räntan på åtta år.
Det må vara det historiska utfallen men de som valde bunden boränta under de senaste åren har gjort en riktigt bra affär.
Så hur ska du resonera framöver?
Break-even ränta
För att hjälpa dig i ditt beslut kan du titta på break-even räntan. Om den rörliga räntan når den nivån i en jämn takt under lånets bindningstid så kostar ett rörligt lån lika mycket som ett fasträntelån.
I december 2023 var den genomsnittliga rörliga boräntan 4,93 procent och den genomsnittliga bundna boräntan på ett år var 4,79 procent. Det är en skillnad på 0,14 procentenheter.
För att det ska vara bättre med rörlig ränta behöver den rörliga räntan sjunka med mer än dubbla det avståndet, dvs. 0,14 x 2 = 0,28 procentenheter i en jämn takt under bindningstiden. Break-even räntan ligger med andra ord på 4,65 procent, 0,28 procentenheter under 4,93 procent.
Om du tror att räntan kommer vara lägre än break-even räntan på 4,65 procent om tolv månader så är det mer lönsamt att välja rörlig boränta än ett års bindningstid.
Jag och många med mig tror att det blir räntesänkningar under året och att Riksbankens styrränta sänks från 4,00 till 2,50 procent i slutet av 2024. Det är en minskning med 1,50 procentenheter. Som jämförelse behöver den röriga bolåneräntan bara sjunka med 0,28 procentenheter i en jämn takt under 2024 för att det ska löna sig med rörlig ränta.
Givet dagens räntenivåer och de räntesänkningar som antas komma är det förmodligen en bra idé att välja rörlig ränta just nu.
Vad gör alla andra?
Bland de som förnyar sina lån eller tar nya lån i dagsläget väljer ungefär 80 procent att ha rörliga bolån. Det talar för att de flesta tror att den rörliga boräntan ska sjunka med mer än 0,28 procentenheter de kommande tolv månaderna. Det verkar vara ett enkelt val, men ca: 20 procent väljer ändå att binda bolåneräntorna på olika bindningstider.
Finns det då några skäl till att binda bolåneräntan?
Även om det sannolikt lönar sig att välja rörlig boränta för de kommande tolv månaderna så väljer ändå alltså 20 procent bunden boränta. Jag ser att det i princip finns två skäl till att binda räntan;
– Du vet vad dina ränteutgifter blir under bindningstiden.
– Du kanske tror att marknaden har missbedömt hur räntorna kommer utvecklas. Det finns till exempel en hel del oroligheter i världen just nu som kan påverka räntan.
Sist men inte minst – oavsett vilket ränteval du gör, se till att göra ett aktivt val.
Jämför olika upplägg med denna kalkyl
